Tanyakan soal Airbnb di Korea dan kamu akan mendengar dua hal sekaligus: “Itu ilegal” dan “Itu legal.” Keduanya benar. Platformnya legal; sebagian besar listing di dalamnya memang tidak terdaftar.
Panduan ini berpijak pada peraturan yang berlaku per Agustus 2026 dan pada statistik penindakan pemerintah pusat maupun daerah, lalu memaparkan apa yang benar-benar perlu dicek pelancong.
Jawaban singkatnya
- Korea punya beberapa kategori penginapan, dan yang paling umum di Airbnb — guesthouse urban untuk wisatawan asing — hanya menerima orang asing. Aturan itu khas Korea.
- Officetel (hunian bergaya studio-kantor) dan gosiwon (kamar sewa tunggal yang sempit) secara hukum sama sekali tak bisa didaftarkan sebagai penginapan. Namun jenis yang paling sering ditangkap Seoul justru officetel.
- Sejak 1 Januari 2026, Airbnb memblokir pemesanan untuk listing Korea yang tidak menyerahkan surat pendaftaran usaha. Itu keputusan Airbnb sendiri, bukan kewajiban hukum.
- Tak ada ketentuan yang menghukum pelancong. Sebaliknya, kamu yang memikul risiko nyata: pemesanan dibatalkan, ancaman tak tercakup asuransi, dan aturan keselamatan kebakaran yang tak pernah diterapkan.
- Mulai 12 November 2026, platform yang memperantarai penginapan tak terdaftar terancam denda. Itulah titik balik berikutnya.
Ada berapa jenis penginapan di Korea?
Satu kalimat dari Airbnb Korea merangkum situasinya: “Sistem penginapan Korea terdiri atas sebanyak 27 kategori usaha, termasuk usaha guesthouse urban untuk wisatawan asing dan usaha hanok stay.”
Pelancong sebenarnya hanya perlu tahu lima di antaranya.
🏨 5 jenis penginapan yang ditemui pelancong — siapa boleh menginap di mana
| Jenis usaha | Undang-undang pengatur | Siapa boleh menginap | Pemilik wajib tinggal di lokasi | Batas luas |
|---|---|---|---|---|
| Guesthouse urban wisatawan asing | UU Promosi Pariwisata | Hanya orang asing | Wajib (terdaftar sebagai penduduk + benar-benar tinggal di sana) | Di bawah 230㎡ |
| Usaha hanok stay | UU Promosi Pariwisata | Orang Korea & asing | Tidak wajib | Tidak ada |
| Usaha hostel | UU Promosi Pariwisata | Orang Korea & asing | Tidak wajib | Berlaku aturan muka jalan |
| Usaha penginapan (umum/hunian) | UU Pengendalian Kesehatan Publik | Orang Korea & asing | Tidak wajib | Tidak ada |
| Homestay desa pertanian dan perikanan | UU Penataan Desa Pertanian dan Perikanan | Orang Korea & asing | Wajib | Di bawah 230㎡, hanya wilayah eup/myeon (pedesaan) |
Kenapa ada kategori khusus orang asing?
Guesthouse urban untuk wisatawan asing ada, sesuai namanya, agar pengunjung asing bisa merasakan kehidupan rumah tangga Korea. Itulah sebabnya pemiliknya harus benar-benar tinggal di rumah yang sama dan menyediakan bantuan berbahasa asing bagi tamu. Ini satu-satunya jalur yang memungkinkan rumah biasa di kawasan perkotaan dipakai sebagai penginapan, jadi sebagian besar listing Airbnb Korea terdaftar di bawahnya.
Jenis bangunan yang bisa didaftarkan sudah dipatok. Hanya rumah tapak, rumah multi-keluarga, apartemen, rumah deret, dan rumah multi-unit yang memenuhi syarat.
Dengan kata lain, kalau tempat yang kamu pesan adalah officetel, ia tak mungkin legal. Ini bukan zona abu-abu yang butuh penilaian — ini fakta yang sudah tuntas secara hitungan.
Bagaimana kalau saya menginap bersama teman Korea?
Ini pelanggaran yang paling sering terjadi saat memesan guesthouse urban di Airbnb.
Dalam naskah Peraturan Pelaksana Undang-Undang Promosi Pariwisata (berlaku 4 Agustus 2026), ada tepat satu kasus di mana tamu Korea diperbolehkan — tempat yang dikelola perusahaan komunitas (desa) di bawah rencana revitalisasi regenerasi perkotaan.
Peraturan pelaksananya, dalam kata-katanya sendiri (diringkas)
"Usaha yang menyediakan penginapan dan makanan dalam fasilitas yang sesuai untuk membiarkan wisatawan asing merasakan kehidupan rumah tangga Korea (termasuk, di kawasan perkotaan, perusahaan komunitas (desa) di bawah rencana revitalisasi regenerasi perkotaan yang menyediakan penginapan dan makanan bagi wisatawan asing lebih dahulu dan, sejauh tidak mengganggu penggunaan oleh mereka, menyediakan penginapan dan makanan bagi wisatawan Korea yang mengunjungi kawasan tersebut...)."
Blog-blog Korea dan sebagian halaman panduan pemerintah yang menyatakan “tamu Korea diperbolehkan” sedang salah membaca pengecualian perusahaan komunitas (desa) ini sebagai aturan umum.
Panduan tuan rumah Airbnb Korea untuk guesthouse urban menyatakannya terang-terangan: “Tamu yang diizinkan: hanya orang asing.” Ada pula satu baris dalam pedoman yang wajib dibacakan pejabat ketika kantor distrik menerbitkan surat pendaftaran: “Beroperasi untuk tamu Korea yang bukan wisatawan asing dapat dipidana berdasarkan peraturan terkait.”
Ada satu jalur yang secara hukum bersifat pengecualian. Berdasarkan pengecualian demonstrasi regulatory sandbox TIK yang ditetapkan pada 2019 (nomor penetapan 2019-21-a-1), home-sharing dengan tamu Korea diperbolehkan di Seoul dan Busan — tapi hanya untuk tuan rumah yang terdaftar di Wehome. Ia dibatasi 4,000 tuan rumah dan 180 hari operasi per tuan rumah per tahun, dan pengecualian yang berlaku sekarang berjalan dari 14 Oktober 2024 sampai 13 Oktober 2026.
Yang benar-benar terjadi di lapangan
Menurut laporan Korea Economic Daily, ketika petugas datang memeriksa, beberapa tuan rumah sudah lebih dulu meminta tamu untuk "bilang saja kamu sedang mengunjungi teman atau kerabat." Bagi pelancong, itu berarti tiba-tiba diminta berbohong di depan pejabat di negeri asing.
Seberapa gencar penindakannya sebenarnya?
Penindakan meningkat cepat. Dakwaan Seoul bergerak dari 17 pada 2022 ke 100 pada 2023 lalu 146 pada 2024. Penindakan tingkat distrik naik dari 7 kasus pada 2022 menjadi 52 pada 2023 dan 115 pada 2024 (hingga akhir Oktober). Distrik teratas adalah Mapo-gu dengan 28 kasus, dan separuhnya — 14 — adalah officetel.
Penindakan nasional oleh Kementerian Kebudayaan, Olahraga dan Pariwisata (MCST) mencapai 681 kasus pada 2021, 272 pada 2022, 505 pada 2023, dan 256 pada 2024. Tapi hanya 21 kasus pada 2023 dan 27 pada 2024 yang beralih ke pendaftaran resmi setelah ditangkap.
Ini bukan cuma masalah Airbnb — efek balon
Dalam pemantauan Korea Tourism Organization (KTO), listing yang diduga ilegal anjlok di Airbnb dari 332 pada 2024 menjadi 34 pada paruh pertama 2025, sementara Booking.com memuncaki daftar dengan 357 (Agoda 41). Listing yang ditendang dari Airbnb bermigrasi ke OTA lain, platform sewa jangka pendek, dan aplikasi properti. "Hindari saja Airbnb dan kamu aman" tak berlaku lagi.
Sebagai perbandingan, guesthouse urban yang terdaftar resmi juga tumbuh cepat. Per Juni 2025, ada 6,134 tuan rumah aktif secara nasional; Seoul menyumbang 3,869 (63.1%), dan di dalam Seoul, Mapo-gu mendominasi dengan 1,293 (33.4%). Pendaftaran baru bergerak dari 904 pada 2023 menjadi 2,323 pada 2024 (2.6×), lalu 1,336 hanya pada paruh pertama 2025.
Kalau ada yang tertangkap, siapa yang dihukum — apakah pelancong termasuk?
⚖️ Siapa menghadapi sanksi apa
| Siapa | Dasar hukum | Yang terjadi |
|---|---|---|
| Operator penginapan tak terdaftar | UU Pengendalian Kesehatan Publik, Pasal 20(1) | Penjara hingga 2 tahun atau denda hingga ₩20 juta |
| Terdaftar tapi melanggar lingkup izin (tamu Korea, tak tinggal di lokasi, dll.) | Peraturan Pelaksana UU Promosi Pariwisata, Lampiran 2 | Ke-1: penangguhan 1 bulan → ke-2: 2 bulan → ke-3: 3 bulan → ke-4: pencabutan izin. Bisa diganti pungutan sanksi ₩400,000 |
| Platform pemesanan | UU Pengendalian Kesehatan Publik (berlaku 2026.11.12) | Memperantarai penginapan tak terdaftar dilarang, denda ₩5 juta (batas undang-undang ₩10 juta) |
| Tamu (pelancong) | — | Tak ada ketentuan pidana |
Tak ada satu pun peraturan yang menghukum pelancong. Seluruh 146 orang yang didakwa Seoul pada 2024 adalah operator ilegal; belum ada kasus terkonfirmasi seorang tamu dihukum.
Sebagai contoh nyata, seorang operator yang menjalankan penginapan tak terdaftar di officetel sebanyak 518 kali dalam setahun dijatuhi denda ₩7 juta.
Empat risiko nyata yang dipikul pelancong
1. Pemesanan tiba-tiba diblokir — 1 Januari 2026 adalah titik baliknya
Airbnb mewajibkan penyerahan surat pendaftaran usaha untuk listing baru sejak 2 Oktober 2024, dan untuk seluruh listing yang sudah ada sejak 16 Oktober 2025. Dan listing yang gagal menyerahkannya tak bisa lagi menerima pemesanan setelah 1 Januari 2026.
Airbnb memberi alasannya sendiri untuk menunda perubahan itu melewati kuartal keempat: “guna mencegah kebingungan wisatawan mancanegara akibat listing yang mendadak tak bisa dipesan.” Dibaca terbalik, artinya segelombang listing diblokir dari pemesanan mulai Januari 2026.
Poin kuncinya: ini bukan kewajiban hukum. Country manager Airbnb Korea menyebut langkah itu “bukan kewajiban yang dibebankan pada platform menurut hukum Korea, melainkan keputusan sukarela untuk semakin mengukuhkan kepercayaan di masyarakat Korea.” Platform lain seperti Booking.com dan Agoda tak punya kewajiban semacam itu sebelum 12 November 2026.
2. Sengketa kontrak — penolakan pengembalian dana jauh menempati nomor satu
Selama tiga tahun terakhir (2023–2025), ada 6,224 klaim ganti rugi terkait kontrak penginapan, dan kategori teratasnya adalah “pembatalan/pengakhiran kontrak” sebesar 65.5% — denda berlebihan dan pengembalian dana yang ditolak.
Pemerintah menyadari masalah ini. Revisi Peraturan Pelaksana Undang-Undang Promosi Pariwisata pada Juli 2026 menambahkan kewajiban mengumumkan dan menghormati tarif kamar bagi usaha hanok stay dan guesthouse urban untuk wisatawan asing (pelanggarannya berkisar dari penangguhan 5 hari pada pelanggaran pertama sampai pencabutan izin pada yang keempat), dan sanksi baru untuk pembatalan sepihak atas pemesanan tanpa alasan yang sah sedang diupayakan.
3. Keselamatan kebakaran — bahkan penginapan legal pun bukan kelas hotel
Ini perlu diluruskan. Standar keselamatan kebakaran untuk guesthouse urban yang legal lebih rendah dari yang kamu bayangkan.
- Minimal satu alat pemadam api
- Detektor asap mandiri di tiap kamar
- Detektor karbon monoksida kalau pemanasnya per kamar
Itu seluruh daftarnya. Sprinkler, lampu darurat, dan tanda jalan keluar — standar untuk fasilitas penginapan — tidak berlaku. Bahkan listing yang legal pun jangan diharapkan punya perangkat kebakaran kelas hotel. Penginapan tak terdaftar bahkan tidak melewati pemeriksaan minimal ini.
Yang paling dikhawatirkan Seoul adalah gosiwon. Gosiwon tak bisa memenuhi persyaratan fasilitas untuk usaha penginapan maupun guesthouse urban menurut hukum yang berlaku, namun bisnisnya tumbuh karena mendaftar di platform home-sharing begitu mudah — begitu bunyi siaran pers pemerintah kota.
4. Asuransi — ketika ada yang tidak beres
Yang dikhawatirkan para ahli
Laporan Seoul Economic Daily (April 2026) menyampaikan kekhawatiran bahwa "kalau terjadi kecelakaan dan penginapannya ternyata ilegal, ia bisa dikecualikan dari pertanggungan asuransi, membuatmu berada di luar sistem dan mungkin tanpa kompensasi apa pun."
Meski begitu, ini mencerminkan kekhawatiran industri dan ahli; apakah polis asuransi perjalanan tertentu benar-benar mengecualikan "kecelakaan saat menginap di listing ilegal" berbeda-beda menurut penanggung dan produknya. Kalau kamu berencana menginap lama atau butuh pertanggungan besar, baca ketentuannya sebelum membeli.
Bagaimana saya memeriksa apakah sebuah listing legal?
Kabar buruk dulu. Tak ada kewajiban hukum untuk menampilkan nomor pendaftaran pada listing. Dan memeriksanya memang sengaja dibuat sulit.
Meski begitu, ada cara untuk memeriksanya.
✅ Cara pelancong memeriksanya
| Metode | Di mana | Apa yang diberitahukannya |
|---|---|---|
| Sertifikasi Korea Quality (KQ) | Direktori listing bersertifikat di korean.visitkorea.or.kr | Sinyal paling sederhana. Sertifikasi = usaha legal yang sudah menuntaskan pendaftaran |
| LOCALDATA | localdata.go.kr | Data izin dari 245 pemerintah daerah. Cari berdasarkan nama usaha, alamat, tanggal izin, dan status operasi |
| Public Data Portal | data.go.kr | Berkas nasional guesthouse urban wisatawan asing dan usaha penginapan |
| Portal Informasi Penginapan Seoul | stay.visitseoul.net | Panduan sistem guesthouse urban dan hanok stay Seoul, plus usaha yang terdaftar |
Pemeriksaan 6 langkah sebelum memesan
- Terdaftar sebagai usaha hanok stay atau hostel? Legal bagi orang Korea maupun asing. Pilihan paling aman
- Terlihat seperti officetel? Itu selalu ilegal — pendaftaran penginapan untuk officetel mustahil secara hukum di Korea
- Gosiwon juga ilegal
- Tanda sertifikasi KQ berarti usaha legal yang sudah terverifikasi
- Minta nomor pendaftaran usaha atau nomor pendaftaran usaha pariwisata kepada tuan rumah, lalu periksa silang alamat dan nama usahanya di LOCALDATA
- Kalau itu guesthouse urban tapi tuan rumahnya tak pernah muncul dan hanya mengirim kode kunci pintu, kewajiban tinggal di lokasi kemungkinan besar dilanggar. Ini usaha yang pemiliknya semestinya tinggal di rumah yang sama
Satu hal lagi. Guesthouse urban membutuhkan persetujuan berdasarkan aturan pengelolaan gedung. Menurut aturan pengelolaan model Seoul, kamu perlu persetujuan mayoritas penghuni di lantai (koridor) itu, dan kamu harus mendapat persetujuan tetangga yang terdampak langsung (termasuk unit tepat di atas dan di bawah). Listing apartemen yang melewatkan ini bisa memicu keluhan penghuni dan gesekan dengan kantor pengelola.
Apa yang berubah setelah ini?
📅 Lini masa regulasi 2025–2026
| Tanggal | Yang terjadi |
|---|---|
| 2025.10.16 | Airbnb memperluas kewajiban surat pendaftaran usaha ke seluruh listing yang sudah ada |
| 2025.11.11 (diundangkan) | UU Pengendalian Kesehatan Publik direvisi — memperantarai penginapan tak terdaftar secara daring dilarang, denda hingga ₩10 juta |
| 2026.1.1 | Pemblokiran pemesanan untuk listing tanpa surat mulai berlaku |
| 2026.2.25 | Rapat Strategi Pariwisata Nasional ke-11 — mengumumkan rencana (nama sementara) Undang-Undang Usaha Penginapan, menyatukan pengawasan penginapan di bawah MCST, dan sistem sertifikasi mutu penginapan |
| 2026.7.3 | Kementerian Kesehatan dan Kesejahteraan mengumumkan awal peraturan pelaksana yang menetapkan denda platform ₩5 juta |
| 2026.8.4 (berlaku) | Peraturan Pelaksana UU Promosi Pariwisata direvisi — kewajiban mengumumkan dan menghormati tarif kamar ditambahkan untuk usaha hanok stay dan guesthouse urban |
| 2026.11.12 | Larangan perantaraan platform + denda mulai berlaku — berlaku bagi Booking.com, Agoda, dan lainnya |
| 2026.10.13 | Pengecualian demonstrasi home-sharing domestik Wehome diperkirakan berakhir (bisa diperpanjang) |
Melegalkan guesthouse urban untuk tamu domestik masih di tahap “pengumuman kebijakan” saja. Ia dibahas dalam Satuan Tugas Daya Saing Industri Jasa pada Oktober 2025, dan MCST condong memberlakukannya lewat rancangan undang-undang inisiatif anggota parlemen, tapi per Agustus 2026 belum ada revisi Undang-Undang Promosi Pariwisata maupun peraturan pelaksananya.
Pada Maret 2024, Airbnb secara resmi mengusulkan pembentukan “(nama sementara) usaha home-sharing”. Intinya: tanpa kewajiban tinggal di lokasi, rumah kedua diperbolehkan, dan jenis bangunan yang lebih luas. Angka yang dikutipnya mencakup survei terhadap 312 pakar pariwisata Universitas Kyung Hee (73% menyatakan perlu didorong, 72% menyatakan kewajiban tinggal di lokasi perlu dilonggarkan) dan analisis Oxford Economics (sekitar ₩3.9 triliun kontribusi terhadap PDB Korea pada 2022 dan 68,000 lapangan kerja).
Jadi, sebaiknya melewatkan Airbnb di Korea?
Sama sekali tidak. Ada lebih dari 6,000 listing yang terdaftar resmi, jumlahnya tumbuh cepat tiap tahun, dan sejak Januari 2026 listing Korea di Airbnb hanya mencakup yang sudah menyerahkan surat pendaftaran usaha. Memesan justru lebih aman dibanding dulu.
Ringkasnya:
- Bepergian sendiri atau bersama sesama orang asing — guesthouse urban tak masalah. Persis untuk itulah kategorinya dibuat
- Bepergian bersama orang Korea — pilih tempat yang terdaftar sebagai usaha hanok stay, hostel, atau penginapan umum
- Fotonya memperlihatkan lobi officetel atau tata ruang studio di gedung tinggi — cari yang lain
- Memesan di platform selain Airbnb (Booking.com, Agoda, dll.) — tak ada lapisan verifikasi sampai November 2026, jadi periksa sendiri sertifikasi KQ atau LOCALDATA
- Kalau keselamatan kebakaran penting bagimu — minimum guesthouse urban hanya satu pemadam api dan detektor. Pertimbangkan hotel atau usaha hostel
Sumber data
- Peraturan Pelaksana UU Promosi Pariwisata (berlaku 2026.8.4, Keputusan Presiden No. 36554) — Pasal 2 (jenis usaha pariwisata), Lampiran 1 (standar pendaftaran), Lampiran 2 (sanksi administratif)
- UU Pengendalian Kesehatan Publik Pasal 20, Peraturan Pelaksana Lampiran 1 (direvisi 2025.2.28)
- Kementerian Kebudayaan, Olahraga dan Pariwisata, "Pedoman Penanganan (Pendaftaran & Pengelolaan) Usaha Guesthouse Urban Wisatawan Asing" (2021.12)
- Siaran pers Pemerintah Kota Seoul, "Hasil Penindakan Penginapan Ilegal" (2024.12.20)
- Catatan penindakan distrik dari kantor anggota Dewan Kota Seoul Choi Jin-hyuk
- Catatan penindakan nasional MCST (diserahkan ke kantor anggota parlemen Jin Jong-oh)
- Pemantauan Korea Tourism Organization atas listing yang diduga ilegal per platform (2024 hingga paruh pertama 2025)
- Pengumuman resmi Airbnb Korea (2025.8.18) dan halaman panduan tuan rumah
- Rapat Strategi Pariwisata Nasional ke-11 (2026.2.25)
- Eksklusif Seoul Economic Daily tentang sistem nomor pendaftaran penginapan (2026.4.16)
Peraturan dan regulasi mencerminkan keadaan per Agustus 2026. Artikel ini bukan nasihat hukum; untuk situasi tertentu, tanyakan ke pemerintah daerah terkait atau ke profesional.