关于韩国的爱彼迎，“违法”和”合法”这两种说法同时流传，而两者其实都对。平台本身合法，问题在于平台上架的大量房源并没有登记。
这篇文章以2026年8月仍在施行的法规原文，以及政府与地方政府的查处统计为依据，梳理了旅行者到底该确认哪些事情。
太长不看版
- 韩国的住宿业分好几种，爱彼迎上最常见的外国人旅游城市民宿业（외국인관광 도시민박업）只接待外国人。这是韩国特有的规定。
- 商住两用写字楼式公寓（officetel）和考试院（gosiwon）在法律上无法申报住宿业。可首尔市查处类型的第一名偏偏就是商住两用写字楼式公寓。
- 自2026年1月1日起，爱彼迎已屏蔽未提交营业申报证（住宿业营业申报证明）的韩国房源的预订。这不是法律规定，而是爱彼迎的自愿措施。
- 没有任何处罚旅行者的条款。但相应地，旅行者要承担预订取消、被排除在保险之外、消防标准不适用等实际风险。
- 自2026年11月12日起，为未申报住宿提供中介的平台将被处以罚款。这是下一个节点。
韩国的住宿业到底有几种？
爱彼迎韩国自己点出的一句话，正好概括了这一局面：“韩国住宿业制度由外国人旅游城市民宿业、韩屋体验业等多达27个业态组成。”
旅行者需要了解的，只是其中的五种。
🏨 旅行者会遇到的5种住宿业——谁能入住
| 业态 | 法律依据 | 可入住者 | 房东居住义务 | 面积限制 |
|---|---|---|---|---|
| 外国人旅游城市民宿业 | 《旅游振兴法》 | 仅外国人 | 必须（迁入申报＋实际居住） | 低于230㎡ |
| 韩屋体验业 | 《旅游振兴法》 | 国内外游客 | 无 | 无 |
| 青年旅舍（hostel） | 《旅游振兴法》 | 国内外游客 | 无 | 有临街标准 |
| 住宿业（一般·生活型） | 《公共卫生管理法》 | 国内外游客 | 无 | 无 |
| 农渔村民宿业 | 《农渔村整顿法》 | 国内外游客 | 必须 | 低于230㎡，仅限邑·面地区 |
为什么会有外国人专属业态
外国人旅游城市民宿业，顾名思义，就是为了让外国游客体验韩国家庭文化而设立的业态。因此房东必须真的住在同一套房子里，还得配备外语接待体系。它也是城市地区唯一允许把普通住宅用于住宿的通道，所以韩国爱彼迎上的大量房源都登记在这一业态之下。
**可登记的房屋类型有明确规定。**只有独栋住宅、多户住宅、公寓、联排住宅、多单元住宅可以。
也就是说，**只要你想订的地方是商住两用写字楼式公寓，就不可能是合法的。**这不是需要判断的灰色地带，而是板上钉钉的事实。
和韩国朋友一起住会怎样？
这是在爱彼迎上预订城市民宿房源时最常发生的违规情形。
在《旅游振兴法》施行令（2026年8月4日施行）原文中，允许韩国人入住的例外只有一个——即按城市再生活性化计划运营的村落共同体企业（마을기업）。
施行令原文（摘要）
"配备适合让外国游客体验韩国家庭文化的设施并提供食宿等（在城市地区，按城市再生活性化计划由村落共同体企业优先向外国游客提供食宿等，并在不影响外国游客使用的前提下，向到访该地区的韩国游客提供……食宿等的情形也包括在内）的业态"
韩国博客和部分行政指南网站写”也接待韩国人”，其实是把村落共同体企业这一特例误读成了普遍规定。
爱彼迎韩国的城市民宿房东指南页面也明确写着**“允许入住客人：仅限外国人”**。此外，区厅发放登记证时，指南还规定负责人必须告知一句固定的话——“若向非外国游客的韩国人经营，将依相关法律法规受到处罚。”
不过，有一条合法的例外路径。经由2019年指定的ICT监管沙盒实证特例（指定编号2019-21-a-1号），只有登记在Wehome上的房东，才能在首尔和釜山接待韩国人的共享住宿。附带限制是房东不超过4,000人、每名房东每年营业天数不超过180天，目前特例期限为2024年10月14日至2026年10月13日。
实际上会发生什么
据《韩国经济》报道，已确认有房东在执法人员出动时，提前给住客递话："就说你是来朋友家或亲戚家玩的。"对旅行者而言，这等于在异国他乡，突然被要求在公职人员面前说谎。
查处到底有多频繁？
查处正快速增多。首尔市立案数从2022年的17起，增至2023年的100起，再到2024年的146起。各自治区的查处也从2022年的7起，增至2023年的52起，再增至2024年（截至10月底）的115起。自治区中位居第一的是麻浦区28起，其中一半、即14起为商住两用写字楼式公寓。
文化体育观光部的全国查处为2021年681起、2022年272起、2023年505起、2024年256起。但被查后转为正式登记的，2023年只有21起、2024年只有27起。
问题不只出在爱彼迎——气球效应
在韩国旅游发展局的监测中，疑似非法住宿方面，爱彼迎从2024年的332起骤降至2025年上半年的34起，Booking.com反而以357起居首（Agoda 41起）。这说明被爱彼迎清理出去的房源，流向了其他OTA、短租平台和房产App。"只要小心爱彼迎就行"的思路已经行不通。
顺带一提，合法登记的城市民宿业本身也在快速增长。截至2025年6月，全国营业中的房东为6,134人，其中首尔3,869人（63.1%），首尔市内又以麻浦区的1,293人（33.4%）独占鳌头。新登记数从2023年的904人，增至2024年的2,323人（2.6倍），仅2025年上半年就达1,336人。
被查到谁会受罚——旅行者也算吗？
⚖️ 按处罚对象梳理
| 对象 | 依据 | 内容 |
|---|---|---|
| 未申报住宿业经营者 | 《公共卫生管理法》第20条第1款 | 2年以下有期徒刑或2000万韩元以下罚金 |
| 已登记但违反营业范围（接待韩国人、未实际居住等） | 《旅游振兴法》施行令附表2 | 第1次停业1个月 → 第2次2个月 → 第3次3个月 → 第4次吊销登记。可用40万韩元罚款替代 |
| 中介平台 | 《公共卫生管理法》（2026.11.12施行） | 禁止为未申报住宿提供中介，罚款500万韩元（法律上限为1000万韩元） |
| 住客（旅行者） | — | 无处罚条款 |
**任何法律中都没有处罚旅行者的条款。**首尔市2024年立案的146人全部是非法住宿经营者，未发现住客受罚的案例。
实际处罚案例中，有一名在商住两用写字楼式公寓里一年间经营518次未申报住宿的经营者，被判处700万韩元罚金。
旅行者实际要承担的四种风险
1. 预订突然被屏蔽——2026年1月1日是分水岭
爱彼迎自2024年10月2日起要求新登记房源提交营业申报证，自2025年10月16日起将这一要求扩至所有现有房源。而未提交的房源，自2026年1月1日起已无法接受住宿预订。
爱彼迎自己解释过为何把实施时间推迟到第四季度之后——*“防止因突然无法预订而给入境游客造成混乱。“*反过来读，就意味着以2026年1月为分界，有大量房源被屏蔽了预订。
关键在于，这并不是法律义务。爱彼迎韩国负责人表示，“这项措施并非国内法强加给平台的义务，而是为了进一步夯实韩国社会信任的自愿决定”。而Booking.com、Agoda等其他平台，在2026年11月12日之前并没有同样的义务。
2. 合同纠纷——拒绝退款高居榜首
近三年（2023~2025年）与住宿合同相关的损害救济申请为6,224件，其中占比最高的类型是过高违约金、拒绝退款等**“解除·终止合同”，达65.5%**。
政府也意识到了这个问题。2026年7月修订的《旅游振兴法》施行令，为韩屋体验业、外国人旅游城市民宿业新增了公示并遵守住宿费率的义务（违规者从第1次停业5天到第4次吊销登记），同时正在推进对无正当理由单方取消住宿预订的处罚规定。
3. 消防与安全——即便合法也不是酒店级别
这里需要澄清一个误区。合法城市民宿业的消防标准，比想象中低得多。
- 灭火器至少1个
- 每间客房配备独立报警式探测器
- 独立供暖时配备一氧化碳报警器
仅此而已。喷淋、应急照明、疏散指示灯这类住宿设施标准并不适用。**即便是合法住宿，也别指望有酒店级别的消防设施。**未申报的住宿，连这最低限度的检查都不会做。
首尔市尤其担心的是考试院。首尔市新闻稿指出，考试院按现行法律无法满足住宿业、城市民宿业的设施要求，却因为共享住宿平台的注册流程简单，导致其经营越来越多。
4. 保险——出事的时候
专家的担忧
《首尔经济》报道（2026年4月）指出："一旦发生事故，如果该住宿被判定为非法，就会被排除在保险理赔范围之外，难以获得制度性保护，甚至可能拿不到赔偿。"
不过，这只是转述业界和专家的担忧，各旅行保险条款是否真的把"在非法住宿期间发生的事故"列为免责，因保险公司和产品而异。若计划长期停留或高额保障，请在投保前确认条款。
怎么确认住宿是否合法？
先说坏消息。**房源上并无标注申报编号的法定义务，**而且核查本身就很困难。
不过，还是有核查的路径。
✅ 给旅行者的核查路径
| 方法 | 在哪里 | 能查到什么 |
|---|---|---|
| 韩国旅游品质认证（KQ） | korean.visitkorea.or.kr 认证商户列表 | 最简单的判别标准。获认证＝已完成登记申报的合法商户 |
| LOCALDATA | localdata.go.kr | 245个地方政府的行政许可数据，可查商户名、地址、许可日期、营业状态 |
| 公共数据门户 | data.go.kr | 全国外国人旅游城市民宿业、住宿业商户文件 |
| 首尔住宿信息门户 | stay.visitseoul.net | 首尔市城市民宿业、韩屋体验业的制度说明及登记商户 |
预订前的6步核对
- 韩屋体验业 · 青年旅舍，只要房源标注为这两类，国内外游客入住都合法。这是最稳妥的选择
- 看起来像商住两用写字楼式公寓就一定是非法的——在韩国，商住两用写字楼式公寓根本无法申报住宿业
- 考试院同样非法
- 有KQ认证标志，就是经过核验的合法商户
- 向房东索要营业申报编号、旅游事业登记编号，再到LOCALDATA核对地址和商户名
- 如果是城市民宿房源，房东完全不露面、只发门锁密码，很可能违反实际居住要求。这本就是要求房东同住的业态
还有一点。城市民宿业需要共同住宅管理规约的同意。以首尔市管理规约示例为准，除了该通道（走廊层）住户过半数同意之外，还须取得直接受影响的相邻住户（含上下正对楼层）的同意。没拿到这份同意的公寓房源，可能招致住户投诉和与物业管理处的摩擦。
接下来会有什么变化？
📅 2025~2026制度变化时间线
| 时间 | 内容 |
|---|---|
| 2025.10.16 | 爱彼迎将营业申报证提交义务全面适用于现有房源 |
| 2025.11.11 公布 | 《公共卫生管理法》修订——禁止为未申报住宿业提供网络销售中介，处1000万韩元以下罚款 |
| 2026.1.1 | 未提交营业申报证的房源预订屏蔽生效 |
| 2026.2.25 | 第11次国家旅游战略会议——宣布制定（暂名）住宿业法、将住宿业管理统一归口文化体育观光部、引入住宿业品质认证制度的方针 |
| 2026.7.3 | 保健福祉部就中介平台罚款500万韩元的施行令发布立法预告 |
| 2026.8.4 施行 | 《旅游振兴法》施行令修订——为韩屋体验业、城市民宿业新增公示并遵守住宿费率义务 |
| 2026.11.12 | 平台中介禁令＋罚款施行——同样适用于Booking.com、Agoda等 |
| 2026.10.13 | Wehome韩国人共享住宿实证特例预计到期（可延长） |
**将韩国人城市民宿制度化，目前仍停留在”政府公布方针”的阶段。**2025年10月已在服务业竞争力强化特别工作组（TF）中讨论，文化体育观光部倾向于通过议员立法实现制度化，但截至2026年8月，《旅游振兴法》及其施行令尚未修订。
爱彼迎于2024年3月正式提议新设”共享住宿业（暂名）“，核心是取消实际居住义务、允许第二套房、扩大建筑类型。其援引的数据包括庆熙大学312名旅游专家问卷（73%认为需要搞活，72%认为需要放宽实际居住义务），以及牛津经济研究院的分析（2022年为韩国GDP贡献约3.9万亿韩元、68,000个就业岗位）。
所以，到底还能不能用爱彼迎？
倒也不必。**合法登记的住宿超过6,000家，而且每年都在快速增长；2026年1月之后，爱彼迎的韩国房源只剩下了提交过营业申报证的那部分。**预订本身比从前更安全了。
总结起来就是这样。
- 外国人独自旅行、或与外国同伴出行——住城市民宿也没问题，这本就是为此设立的业态
- 有韩国人同行——就选登记为韩屋体验业、青年旅舍或一般住宿业的地方
- 照片里出现商住两用写字楼式公寓大堂，或是高层单间户型——换别家吧
- 爱彼迎以外的平台（Booking.com、Agoda等）——2026年11月之前没有核验机制，请用KQ认证或LOCALDATA自行确认
- 看重消防安全的话——城市民宿业的最低标准只是1个灭火器和探测器。不妨考虑酒店或青年旅舍
数据与来源
- 《旅游振兴法》施行令（2026.8.4施行，总统令第36554号）——第2条旅游事业的种类、附表1登记标准、附表2行政处罚标准
- 《公共卫生管理法》第20条、施行规则附表1（2025.2.28修订）
- 文化体育观光部《外国人旅游城市民宿业业务处理（登记·管理）指南》（2021.12）
- 首尔市新闻稿《非法住宿业查处结果》（2024.12.20）
- 首尔市议会崔镇赫议员室自治区查处实绩资料
- 文化体育观光部全国查处实绩（秦钟午议员室提交资料）
- 韩国旅游发展局各平台疑似非法住宿监测（2024~2025上半年）
- 爱彼迎韩国官方发布（2025.8.18）及房东指南页面
- 第11次国家旅游战略会议（2026.2.25）
- 《首尔经济》"住宿业申报编号体系"独家报道（2026.4.16）
法规与制度信息以2026年8月为准。本文不构成法律咨询，具体事项请向管辖的地方政府或专业人士确认。