關於韓國的 Airbnb，網路上「違法」「合法」兩種說法同時滿天飛。其實兩種都對——平台本身合法，問題出在掛在上面的房源，有相當一部分沒有完成登記。
這篇文章以 2026 年 8 月現行法令原文，以及中央與地方政府的稽查統計為依據，整理出旅客實際上該留意哪些事。
懶人包
- 韓國的住宿業分成好幾種，Airbnb 上最常見的外國人觀光都市民宿業（以下簡稱「都市民宿」）只接待外國人，這是韓國特有的規定。
- 商住兩用寫字樓式公寓（officetel）和考試院（gosiwon）在法律上根本無法申報住宿業，偏偏首爾市查獲最多的類型就是商住兩用寫字樓式公寓。
- 從2026 年 1 月 1 日起，Airbnb 開始封鎖未繳交營業申報證（住宿業營業申報證明）的韓國房源預訂。這不是法律規定，而是 Airbnb 自發的行動。
- 沒有任何條文會處罰旅客。但要承擔的，是預訂被取消、可能被保險排除、以及消防標準未適用等實際風險。
- 從2026 年 11 月 12 日起，仲介未申報房源的平台會被處以罰鍰，這是下一個關鍵時間點。
韓國到底有幾種住宿業？
Airbnb Korea 自己點出的一句話，正好總結了整個局面：「韓國住宿業制度由外國人觀光都市民宿業、韓屋體驗業等多達 27 種業別組成」。
旅客需要留意的，是其中五種。
🏨 旅客會遇到的 5 種住宿業——誰能入住？
| 業別 | 依據法令 | 可入住對象 | 屋主同住義務 | 面積限制 |
|---|---|---|---|---|
| 外國人觀光都市民宿業 | 《觀光振興法》 | 僅限外國人 | 必要（申報遷入＋實際居住） | 未滿 230㎡ |
| 韓屋體驗業 | 《觀光振興法》 | 本國人・外國人皆可 | 無 | 無 |
| 青年旅館（hostel） | 《觀光振興法》 | 本國人・外國人皆可 | 無 | 有臨接道路標準 |
| 住宿業（一般・生活） | 《公共衛生管理法》 | 本國人・外國人皆可 | 無 | 無 |
| 農漁村民宿業 | 《農漁村整備法》 | 本國人・外國人皆可 | 必要 | 未滿 230㎡，僅限邑・面地區 |
為什麼會有「外國人限定」的業別？
外國人觀光都市民宿業顧名思義，成立的初衷是讓外國觀光客體驗韓國的居家文化。所以屋主必須真的住在同一間房子裡，也得具備外語接待能力。正因為它是都市地區普通住宅唯一能合法做住宿的通路，韓國 Airbnb 有相當多房源都登記在這個業別下。
**能登記的建築類型也有明文規定。**只有獨棟住宅、多戶住宅、公寓大樓、連棟住宅、多世代住宅可以。
也就是說，**只要想訂的地方是商住兩用寫字樓式公寓，就絕不可能合法。**這不是需要判斷的灰色地帶，而是板上釘釘的事實。
跟韓國朋友一起住，會發生什麼事？
在 Airbnb 訂都市民宿房源時，這是最常發生的違規狀況。
在《觀光振興法》施行令（2026 年 8 月 4 日施行）原文裡，允許本國人入住的例外只有一種——由都市再生活性化計畫下的**村落共同體企業（마을기업）**所經營的場所。
施行令原文（摘要）
「備妥合適設施，向外國觀光客提供體驗韓國居家文化的住宿與餐飲等服務之業別（在都市地區，依都市再生活性化計畫由村落共同體企業優先提供外國觀光客住宿與餐飲，且在不影響外國觀光客使用的前提下，一併提供給造訪該地區的本國觀光客……提供住宿與餐飲，亦包含在內）」
韓文部落格和部分行政說明網站寫著「也能接待本國人」，其實是把村落共同體企業這項特例誤讀成一般規定了。
Airbnb Korea 的都市民宿房東說明頁也白紙黑字寫著**「可接待房客：僅限外國人」**。各區公所核發登記證時，還規定承辦人員必須告知一段話——「若向非外國觀光客的本國人營業，得依相關法令受罰。」
不過還有一條例外的合法管道。透過 2019 年指定的 ICT監理沙盒實證特例（指定編號 2019-21-a-1 號），只有登記在Wehome上的房東，才能在首爾、釜山合法接待本國人共享住宿。限制是房東總數 4,000 人以內、每人每年營業日數 180 天以內，目前的特例期間是2024 年 10 月 14 日至 2026 年 10 月 13 日。
實務上到底會發生什麼事？
據韓國經濟報導，有案例顯示稽查人員上門時，房東會事先叮囑房客「就說是去朋友或親戚家玩」。對旅客來說，這等於在異鄉突然被要求在公務員面前說謊。
稽查到底有多頻繁？
稽查力道正在快速加強。首爾市移送件數從 2022 年的 17 件，一路成長到 2023 年 100 件、2024 年 146 件。各區的稽查也從 2022 年 7 件，增加到 2023 年 52 件、2024 年（截至 10 月底）115 件。各區之中最多的是麻浦區 28 件，其中一半（14 件）是商住兩用寫字樓式公寓。
文化體育觀光部的全國稽查為 2021 年 681 件、2022 年 272 件、2023 年 505 件、2024 年 256 件。不過查獲後轉為正式登記的，2023 年只有 21 件、2024 年也只有 27 件。
這不是 Airbnb 單一平台的問題——氣球效應
韓國觀光公社的監測顯示，疑似違法房源在Airbnb 從 2024 年的 332 件驟降到 2025 年上半年的 34 件，反觀Booking.com 以 357 件成為最多（Agoda 為 41 件）。也就是說，被 Airbnb 下架的房源轉移到其他 OTA、短租平台和房地產 App 了。「只要避開 Airbnb 就好」的想法，其實行不通。
順帶一提，**合法登記的都市民宿本身也成長得很快。**截至 2025 年 6 月，全韓國營業中的房東有 6,134 人，其中首爾 3,869 人（63.1%），首爾市內又以麻浦區 1,293 人（33.4%）獨佔鰲頭。新登記人數從 2023 年的 904 人，到 2024 年的 2,323 人（2.6 倍），2025 年上半年就新增了 1,336 人。
被查到會罰誰——旅客也算在內嗎？
⚖️ 各對象的罰則整理
| 對象 | 依據 | 內容 |
|---|---|---|
| 未申報住宿業經營者 | 《公共衛生管理法》第 20 條第 1 項 | 2 年以下有期徒刑或 2000 萬韓元以下罰金 |
| 已登記但違反營業範圍（接待本國人、未實際居住等） | 《觀光振興法》施行令附表 2 | 第 1 次停業 1 個月 → 第 2 次 2 個月 → 第 3 次 3 個月 → 第 4 次撤銷登記。得以 40 萬韓元罰鍰替代 |
| 仲介平台 | 《公共衛生管理法》（2026.11.12 施行） | 禁止仲介未申報房源，罰鍰 500 萬韓元（法律上限 1000 萬韓元） |
| 房客（旅客） | — | 無任何罰則 |
**任何法律都沒有處罰旅客的條文。**首爾市 2024 年移送偵辦的 146 人全是違法住宿業者，目前查無旅客受罰的案例。
實際判例中，有經營者在商住兩用寫字樓式公寓一年內進行 518 次未申報住宿營業，被處以700 萬韓元罰金。
旅客實際要承擔的四大風險
1. 突然無法預訂——2026 年 1 月 1 日是轉折點
Airbnb 從 2024 年 10 月 2 日起要求新登記房源、2025 年 10 月 16 日起要求所有既有房源繳交營業申報證。接著，未繳交的房源自 2026 年 1 月 1 日起，就無法再接受住宿預訂。
Airbnb 也親口說明過把生效時間延到第四季之後的原因——「避免突然無法預訂造成外國觀光客困擾」。反過來解讀，就是從 2026 年 1 月起，有大量房源被擋在預訂之外。
重點是，這並非法律義務。Airbnb Korea 國家經理表示：「這次的措施並非韓國法律加諸平台的義務，而是為了進一步鞏固在韓國社會的信賴所做的自發性決定。」至於 Booking.com、Agoda 等其他平台，在 2026 年 11 月 12 日之前都沒有相同的義務。
2. 契約糾紛——拒絕退款高居第一
近 3 年（2023～2025 年）與住宿契約相關的消費爭議申訴共有 6,224 件，類型第一名是超收違約金、拒絕退款等**「解除契約・終止契約」類，占 65.5%**。
政府也意識到這個問題。2026 年 7 月修訂《觀光振興法》施行令，新增韓屋體驗業、外國人觀光都市民宿業的住宿費用公告與遵守義務（違反者從第 1 次停業 5 天，到第 4 次撤銷登記），並正在推動增訂針對無正當理由片面取消住宿預訂的罰則。
3. 消防與安全——就算合法，也不是飯店等級
這部分需要澄清一個誤解。合法都市民宿的消防標準，其實比想像中低。
- 滅火器至少 1 具
- 每間客房都裝獨立式警報探測器
- 採獨立供暖時須有一氧化碳警報器
就這樣而已。灑水器、緊急照明、避難方向指示燈等住宿設施標準一律不適用。**即使是合法房源，也別期待有飯店等級的消防設備。**未申報的房源連這最基本的檢查都沒有。
首爾市特別擔憂的是考試院。首爾市新聞稿指出，考試院在現行法下根本無法滿足住宿業、都市民宿的設施要求，卻因為共享住宿平台的登記手續簡單，營業數量持續增加。
4. 保險——出事的時候
專家憂心
《首爾經濟》2026 年 4 月的報導轉述了這樣的憂慮：「一旦發生事故，若該房源被認定為違法，就可能被排除在保險給付範圍之外，難以獲得制度保障，甚至連損害賠償都拿不到。」
不過，這只是轉述業界與專家的擔憂；各別旅平險條款是否真的把「入住違法房源期間發生事故」列為除外責任，會因保險公司與商品而異。如果計畫長住或需要高額保障，投保前請務必詳閱條款。
怎麼確認房源是否合法？
先講壞消息。**房源頁面沒有標示申報編號的法律義務。**而且查證本身就很不方便。
不過，還是有可以查證的管道。
✅ 給旅客的查證管道
| 方法 | 哪裡查 | 能查到什麼 |
|---|---|---|
| 韓國觀光品質認證（KQ） | korean.visitkorea.or.kr 認證店家名單 | 最簡單的判斷標準。取得認證＝已完成登記、申報的合法店家 |
| LOCALDATA | localdata.go.kr | 245 個地方政府的許可資料，可查店家名稱、地址、許可日期、營業狀態 |
| 公共資料開放平台 | data.go.kr | 全國外國人觀光都市民宿業、住宿業的店家檔案 |
| 首爾住宿資訊入口網 | stay.visitseoul.net | 首爾市都市民宿業、韓屋體驗業的制度說明與登記店家 |
預訂前的 6 步驟檢查
- 標示為韓屋體驗業、青年旅館（hostel）的，本國人、外國人都合法，是最安心的選擇
- 只要看起來像商住兩用寫字樓式公寓，就絕對違法——在韓國，商住兩用寫字樓式公寓依法無法申報住宿業
- 考試院同樣違法
- 有KQ 認證標章，就是經過驗證的合法店家
- 向房東索取營業申報編號、觀光事業登記編號，再到 LOCALDATA 核對地址與店家名稱
- 如果是都市民宿，房東完全沒露面、只給了你門鎖密碼，違反實際居住規定的可能性很高。這類業別本來就要求屋主住在同一間房子裡
還有一點。都市民宿需要取得集合住宅管理規約上的同意。以首爾市的管理規約準則為例，除了該樓層（走道層）過半數住戶同意之外，直接受影響的鄰近住戶（含正上、正下樓層）同意更是必要。沒有取得同意的公寓房源，可能引發住戶投訴與管委會的糾紛。
接下來還會有哪些變化？
📅 2025～2026 制度變化時間軸
| 時間點 | 內容 |
|---|---|
| 2025.10.16 | Airbnb 將繳交營業申報證義務全面擴及既有房源 |
| 2025.11.11 公布 | 《公共衛生管理法》修正——禁止網路銷售仲介未申報住宿業，處 1000 萬韓元以下罰鍰 |
| 2026.1.1 | 未繳交營業申報證的房源預訂封鎖正式生效 |
| 2026.2.25 | 第 11 次國家觀光戰略會議——宣布制定（暫名）住宿業法、住宿業管理統歸文化體育觀光部、導入住宿業品質認證制的方針 |
| 2026.7.3 | 保健福祉部預告施行令，明定仲介平台罰鍰 500 萬韓元 |
| 2026.8.4 施行 | 《觀光振興法》施行令修正——新增韓屋體驗業、都市民宿住宿費用公告與遵守義務 |
| 2026.11.12 | 平台仲介禁止＋罰鍰施行——Booking.com、Agoda 等也一體適用 |
| 2026.10.13 | Wehome 本國人共享住宿實證特例預計屆期（可能延長） |
**本國人都市民宿的法制化，目前仍停留在「政府宣布方針」的階段。**2025 年 10 月曾在服務業競爭力強化工作小組中討論，文化體育觀光部也傾向透過國會議員立法來推動，但截至 2026 年 8 月，《觀光振興法》及其施行令都還沒有完成修正。
Airbnb 在 2024 年 3 月正式提議新設**「共享住宿業（暫名）」**，核心是免除實際居住義務、允許第二屋、放寬建築物類型。它提出的佐證數字，包括慶熙大學 312 名觀光專家的問卷（73% 認為需要推廣、72% 認為應放寬實際居住義務），以及牛津經濟研究院的分析（2022 年為韓國 GDP 貢獻約 3.9 兆韓元、68,000 個就業機會）。
所以，Airbnb 到底還能不能用？
倒也不用因噎廢食。**合法登記的房源超過 6,000 家、每年還在快速增加，而且 2026 年 1 月之後，Airbnb 韓國房源只剩繳交過營業申報證的。**預訂本身反而比以前更安全了。
整理一下就是這樣：
- 外國人單獨或結伴同行——都市民宿也沒問題，這業別本來就是為此而設的
- 有韓國人同行——請挑韓屋體驗業、青年旅館（hostel）或一般住宿業登記的房源
- 照片裡看得到商住兩用寫字樓式公寓大廳，或是高樓層套房格局——直接換別家
- Airbnb 以外的平台（Booking.com、Agoda 等）——在 2026 年 11 月前沒有查證機制，請用 KQ 認證或 LOCALDATA 自行確認
- 很在意消防安全——都市民宿的最低標準只有 1 具滅火器和探測器，可改考慮飯店、青年旅館業
資料來源
- 《觀光振興法》施行令（2026.8.4 施行，總統令第 36554 號）——第 2 條觀光事業種類、附表 1 登記基準、附表 2 行政處分基準
- 《公共衛生管理法》第 20 條、施行規則附表 1（2025.2.28 修正）
- 文化體育觀光部《外國人觀光都市民宿業業務處理（登記・管理）指引》（2021.12）
- 首爾市新聞稿《違法住宿業稽查結果》（2024.12.20）
- 首爾市議會崔鎭赫議員室各區稽查實績資料
- 文化體育觀光部全國稽查實績（陳鐘五議員室提交資料）
- 韓國觀光公社各平台疑似違法房源監測（2024～2025 上半年）
- Airbnb Korea 官方聲明（2025.8.18）及房東說明頁
- 第 11 次國家觀光戰略會議（2026.2.25）
- 《首爾經濟》《住宿業申報編號體系》獨家報導（2026.4.16）
法令與制度資訊以 2026 年 8 月為準。本文並非法律諮詢，具體個案請向管轄地方政府或專業人士確認。