韓国のAirbnb（エアビーアンドビー）をめぐっては、「違法だ」「合法だ」という声が同時に聞こえてきます。どちらも正解です。プラットフォームは合法で、その上に載っている宿の多くが登録されていないからです。
この記事では、2026年8月現在で施行中の法令の原文と、政府・自治体の取締り統計をもとに、旅行者が実際に何を確認すべきかを整理しました。
まず結論から
- 韓国には宿泊業の種類がいくつもあり、Airbnbで最も多い外国人観光都市民泊業は外国人しか泊まれません。これが韓国特有のルールです。
- オフィステルと考試院（コシウォン）は法的に宿泊業の届け出が不可能です。それなのに、ソウル市の摘発タイプ第1位がオフィステルです。
- 2026年1月1日から、Airbnbは営業申告証を提出していない国内宿の予約をブロックしました。これは法律ではなく、Airbnbの自主的な措置です。
- 旅行者を罰する条項はありません。代わりに、予約キャンセル・保険適用外の懸念・消防基準が適用されないという実質的なリスクを負います。
- 2026年11月12日から、無届け宿を仲介したプラットフォームに過料が科されます。次の節目です。
韓国には宿泊業が何種類ある？
Airbnb Koreaが自ら指摘した一文が、状況をよく表しています。**「韓国の宿泊業制度は、外国人観光都市民泊業や韓屋体験業（ハノクステイ）など27種類に及ぶ業種で構成」**されているのです。
旅行者が知っておくべきなのは、そのうちの5つです。
🏨 旅行者が遭遇する宿泊業5種 — 誰が泊まれるのか
| 業種 | 根拠法令 | 宿泊できる人 | オーナー同居の義務 | 面積制限 |
|---|---|---|---|---|
| 外国人観光都市民泊業 | 観光振興法 | 外国人のみ | 必須（転入申告＋実際の居住） | 230㎡未満 |
| 韓屋体験業 | 観光振興法 | 内・外国人 | なし | なし |
| ホステル業 | 観光振興法 | 内・外国人 | なし | 道路への接面基準あり |
| 宿泊業（一般・生活） | 公衆衛生管理法 | 内・外国人 | なし | なし |
| 農漁村民泊業 | 農漁村整備法 | 内・外国人 | 必須 | 230㎡未満、邑・面地域のみ |
なぜ外国人専用の業種が別にあるのか
外国人観光都市民泊業は、その名のとおり外国人観光客に韓国の家庭文化を体験してもらう趣旨でつくられた業種です。そのためオーナーは同じ家に実際に住まなければならず、外国語での案内サービス体制も整える必要があります。都市部で一般の住宅を宿泊に使えるよう開かれた唯一のルートであるため、韓国のAirbnbリスティングの多くがこの業種で登録されています。
**登録できる建物のタイプは決まっています。**戸建て住宅、多世帯住宅（タガグ）、マンション、連立住宅、多世帯住宅（タセデ）のみです。
つまり、**予約しようとしている宿がオフィステルなら、合法ではありえません。**これは判断を要するグレーゾーンではなく、算数的に確定する事実です。
韓国人の友人と一緒に泊まるとどうなる？
Airbnbで都市民泊の宿を予約するときに最もよく起こる違反です。
観光振興法施行令（2026年8月4日施行）の原文で、内国人の宿泊が認められるケースはたった1つ。都市再生活性化計画に基づく**マウル企業（村づくり共同体企業）**が運営する宿だけです。
施行令の原文（要約）
「外国人観光客に韓国の家庭文化を体験できるよう適切な施設を整え、宿食などを提供（都市地域において都市再生活性化計画に基づきマウル企業が外国人観光客に優先して宿食などを提供しながら、外国人観光客の利用に支障をきたさない範囲で、当該地域を訪れる内国人観光客に…宿食などを提供することを含む）する業」
韓国語のブログや一部の行政案内サイトが「内国人も泊まれる」と書いているのは、このマウル企業の特例を一般規定と誤読したものです。
Airbnb Koreaの都市民泊ホスト向け案内ページにも、**「許可されるゲスト：外国人のみ宿泊可能です」**と明記されています。区役所が登録証を発行する際、担当公務員が必ず案内するよう指針で定められた文言もあります — 「外国人観光客でない内国人を相手に営業した場合、関連法令により処罰されることがある。」
例外的に合法なルートが1つあります。2019年に指定されたICT規制サンドボックス実証特例（指定番号2019-21-a-1号）で、Wehomeに登録されたホストに限り、ソウル・釜山で内国人向けシェア宿泊が認められています。ホスト4,000人以内、ホストごとの年間営業日数180日以内という制限がついており、現在の特例期間は2024年10月14日から2026年10月13日までです。
実務では何が起きているのか
韓国経済の報道によると、取締りが入ったとき、ホストが宿泊客に「友達や親戚の家に遊びに来たと言ってほしい」と事前に指示するケースが確認されています。旅行者の立場からすれば、見知らぬ国で突然、公務員の前で嘘をつくよう求められる状況に置かれるわけです。
取締りは実際どれくらい行われている？
取締りは急速に増えています。ソウル市の立件件数は2022年17件→2023年100件→2024年146件でした。自治区（区）による取締りも、2022年7件→2023年52件→2024年（10月末）115件と増加しています。自治区のうち最多は麻浦区（マポ区）の28件で、その半分にあたる14件がオフィステルでした。
文化体育観光部による全国の取締りは、2021年681件、2022年272件、2023年505件、2024年256件です。ただし摘発後に正式な登録へ移行したのは2023年21件、2024年27件にとどまりました。
Airbnbだけの問題ではありません — 風船効果
韓国観光公社のモニタリングでは、違法が疑われる宿は**Airbnbが2024年332件から2025年上半期34件へ急減**した一方、**ブッキングドットコムが357件で最多**となりました（アゴダは41件）。Airbnbから締め出された宿が、ほかのOTAや短期賃貸プラットフォーム、不動産アプリへ移ったということです。「Airbnbだけ気をつければいい」という考え方は通用しません。
ちなみに、**合法登録の都市民泊自体も急速に増えています。**2025年6月時点で、全国で営業中のホストは6,134人。そのうちソウルが3,869人（63.1%）、ソウル市内では麻浦区が1,293人（33.4%）と圧倒的です。新規登録は2023年904人→2024年2,323人（2.6倍）→2025年上半期だけで1,336人です。
見つかったら誰が罰せられる？ — 旅行者も含まれる？
⚖️ 処罰対象別の整理
| 対象 | 根拠 | 内容 |
|---|---|---|
| 無届け宿泊業の運営者 | 公衆衛生管理法第20条第1項 | 2年以下の懲役または2,000万ウォン以下の罰金 |
| 登録済みだが営業範囲に違反（内国人の宿泊、実際に住んでいないなど） | 観光振興法施行令別表2 | 1回目は営業停止1か月→2回目2か月→3回目3か月→4回目登録取消。課徴金40万ウォンで代替可能 |
| 仲介プラットフォーム | 公衆衛生管理法（2026.11.12施行） | 無届け宿の仲介を禁止、過料500万ウォン（法律上の上限1,000万ウォン） |
| 宿泊客（旅行者） | — | 処罰条項なし |
**旅行者を罰する条項は、どの法律にもありません。**ソウル市が2024年に立件した146人は全員が違法宿泊事業者で、宿泊客が処罰された事例は確認されていません。
実際の処罰事例としては、オフィステルで1年間に518回の無届け宿泊営業を行った運営者が罰金700万ウォンを言い渡されたケースがあります。
旅行者が実際に負う4つのリスク
1. 突然の予約ブロック — 2026年1月1日が分岐点だった
Airbnbは2024年10月2日から新規登録の宿に、2025年10月16日から既存の宿すべてに営業申告証の提出を義務付けました。そして未提出の宿は、2026年1月1日以降の宿泊予約を受けられなくなりました。
Airbnbが適用時期を第4四半期以降に延期した理由を自ら明かした一文があります — 「突然の予約不可による外国人観光客の混乱防止」。裏を返せば、2026年1月を境に大量のリスティングが予約ブロックされたという意味です。
重要なのは、これが法的義務ではないことです。Airbnb Koreaのカントリーマネージャーは「今回の措置は国内法上プラットフォームに課された義務ではないが、韓国社会での信頼をより確かなものにするための自主的な決定」と述べています。ブッキングドットコムやアゴダなど、ほかのプラットフォームには2026年11月12日まで同じ義務はありません。
2. 契約トラブル — 返金拒否が圧倒的第1位
直近3年間（2023〜2025年）の宿泊契約に関する被害救済の申請は6,224件で、タイプ別の第1位は過大な違約金や返金拒否など**「契約解除・解約」の65.5%**です。
政府もこの問題を認識しています。2026年7月の観光振興法施行令改正で、韓屋体験業・外国人観光都市民泊業に宿泊料金の表示・遵守義務が新設され（違反時は1回目の営業停止5日から4回目の登録取消まで）、正当な理由のない宿泊予約の一方的なキャンセルに対する制裁規定の新設が進められています。
3. 消防・安全 — 合法でもホテル並みではない
この部分は誤解を正しておく必要があります。合法の都市民泊の消防基準は、思ったより低いのです。
- 消火器 1本以上
- 客室ごとに単独警報型の感知器
- 個別暖房の場合は一酸化炭素警報器
これがすべてです。スプリンクラー、非常照明、避難誘導灯といった宿泊施設の基準は適用されません。**合法の宿でも、ホテル並みの消防設備は期待しないでください。**無届けの宿は、この最小限の点検すら受けていません。
ソウル市が特に懸念しているのは考試院です。考試院は現行法上、宿泊業・都市民泊の施設要件を満たせないにもかかわらず、シェア宿泊プラットフォームへの登録手続きが簡単なため営業が増えている、というのがソウル市の報道資料の指摘です。
4. 保険 — 事故が起きたとき
専門家の懸念
ソウル経済の報道（2026年4月）は、「事故が発生した場合、その宿が違法と判明すれば保険の適用対象から除外されるなど、制度の保護を受けにくく、被害の補償すら受けられないおそれがある」という指摘を伝えました。
ただしこれは業界・専門家の懸念を伝えたものであり、個別の旅行保険の約款で「違法な宿への宿泊中の事故」が実際に免責となるかは保険会社・商品によって異なります。長期滞在や高額の補償を予定しているなら、加入前に約款を確認してください。
合法な宿かどうか、どう見分ける？
まず悪い知らせから。**リスティングに届出番号を表示する法的義務はありません。**しかも確認自体が難しくなっています。
それでも確認できる方法はあります。
✅ 旅行者向けの確認方法
| 方法 | 場所 | 何がわかるか |
|---|---|---|
| 韓国観光品質認証（KQ） | korean.visitkorea.or.kr 認証業者リスト | いちばん簡単な判別基準。認証＝登録・届け出を済ませた合法の業者 |
| LOCALDATA | localdata.go.kr | 245自治体の許認可データ。業者名・所在地・許認可日・営業状態を照会 |
| 公共データポータル | data.go.kr | 全国の外国人観光都市民泊業・宿泊業の業者ファイル |
| ソウル宿泊情報ポータル | stay.visitseoul.net | ソウル市の都市民泊・韓屋体験業の制度案内と登録業者 |
予約前の6ステップチェック
- 韓屋体験業・ホステル業と表示されていれば、内・外国人とも合法です。最も安全な選択肢です
- オフィステルらしければ問答無用で違法です — 韓国ではオフィステルの宿泊業届け出は法的に不可能です
- 考試院も違法です
- KQ認証マークがあれば、検証済みの合法業者です
- ホストに営業申告番号・観光事業登録番号を尋ね、LOCALDATAで所在地・業者名を照合してください
- 都市民泊の宿なのにホストが一切現れず、ドアロックの番号だけを教えてくる場合は、実際に住んでいる要件への違反の可能性が高いです。本来はオーナーが同じ家に住まなければならない業種です
もうひとつ。都市民泊は共同住宅の管理規約上の同意が必要です。ソウル市の管理規約準則の例では、該当する通路（廊下の階）の入居者の過半数同意とともに、直接影響を受ける隣接世帯（真上・真下の階を含む）の同意は必ず得なければなりません。これを得ていないマンションの宿は、入居者の苦情や管理事務所とのトラブルが生じる可能性があります。
これから何が変わる？
📅 2025〜2026 制度変更のタイムライン
| 時期 | 内容 |
|---|---|
| 2025.10.16 | Airbnb、既存の宿まで営業申告証の提出義務を全面適用 |
| 2025.11.11 公布 | 公衆衛生管理法改正 — 無届け宿泊業の通信販売仲介を禁止、1,000万ウォン以下の過料 |
| 2026.1.1 | 営業申告証未提出の宿の予約ブロック発効 |
| 2026.2.25 | 第11回国家観光戦略会議 — （仮称）宿泊業法の制定、宿泊業管理の文化体育観光部への一元化、宿泊業品質認証制の導入方針を発表 |
| 2026.7.3 | 保健福祉部、仲介プラットフォームへの過料500万ウォンを具体化する施行令を立法予告 |
| 2026.8.4 施行 | 観光振興法施行令改正 — 韓屋体験業・都市民泊の宿泊料金の表示・遵守義務を新設 |
| 2026.11.12 | プラットフォーム仲介の禁止＋過料の施行 — ブッキングドットコム・アゴダなどにも適用 |
| 2026.10.13 | Wehomeの内国人向けシェア宿泊実証特例の満了予定（延長の可能性あり） |
**内国人向け都市民泊の制度化は、まだ「政府方針の発表」段階です。**2025年10月にサービス産業競争力強化TFで議論され、文化体育観光部は議員立法による制度化に重きを置いていますが、2026年8月現在、観光振興法と施行令の改正は行われていません。
Airbnbは2024年3月、「シェア宿泊業（仮称）」の新設を公式に提案しました。実際に住む義務の除外、セカンドハウスの容認、建物タイプの拡大が骨子です。根拠として挙げた数字は、慶熙大学（キョンヒ大学）の観光専門家312人へのアンケート（73%が活性化が必要、72%が居住義務の緩和が必要）と、オックスフォード・エコノミクスの分析（2022年に韓国のGDPへ約3兆9,000億ウォン寄与、68,000人の雇用）です。
では、Airbnbは使わないほうがいい？
そうではありません。**合法登録の宿は6,000軒を超え、毎年急速に増えており、2026年1月以降のAirbnbの韓国内リスティングは営業申告証を提出した宿だけが残っています。**予約そのものは以前より安全になりました。
まとめると、こうなります。
- 外国人ひとり・外国人同士の旅行 — 都市民泊の宿でも問題ありません。そもそもそのための業種です
- 韓国人の同行者がいる — 韓屋体験業・ホステル業・一般宿泊業として届け出られた宿を選びましょう
- 写真にオフィステルのロビーが映っている、高層のワンルーム構造 — ほかの宿を探しましょう
- Airbnb以外のプラットフォーム（ブッキングドットコム・アゴダなど） — 2026年11月までは検証の仕組みがないので、KQ認証やLOCALDATAで自分で確認しましょう
- 火災安全が重要なら — 都市民泊は消火器1本と感知器が最低基準です。ホテルやホステル業を検討しましょう
データと出典
- 観光振興法施行令（施行2026.8.4、大統領令第36554号）— 第2条 観光事業の種類、別表1 登録基準、別表2 行政処分基準
- 公衆衛生管理法第20条、施行規則別表1（改正2025.2.28）
- 文化体育観光部「外国人観光都市民泊業の業務処理（登録・管理）指針」（2021.12）
- ソウル市報道資料「違法宿泊業の取締り結果」（2024.12.20）
- ソウル市議会チェ・ジンヒョク議員室の自治区取締り実績資料
- 文化体育観光部の全国取締り実績（チン・ジョンオ議員室提出資料）
- 韓国観光公社のプラットフォーム別違法疑い宿モニタリング（2024〜2025上半期）
- Airbnb Koreaの公式発表（2025.8.18）およびホスト向け案内ページ
- 第11回国家観光戦略会議（2026.2.25）
- ソウル経済「宿泊業の届出番号体系」単独報道（2026.4.16）
法令・制度の情報は2026年8月時点のものです。この記事は法律相談ではありません。具体的な事案については、管轄の自治体または専門家にご確認ください。