Bản đồ giàu có của Seoul — từ dinh thự Seongbuk-dong đến nhà cao cấp Hannam và Seongsu

Hỏi một người Seoul “người giàu sống ở đâu” và câu trả lời đã đổi qua từng thế hệ. Điều thú vị là mỗi lần câu trả lời đổi, hình dạng vật lý của chính ngôi nhà cũng đổi theo. Người giàu thập niên 1960 dựng tường quanh những mảnh đất sườn đồi. Người giàu thập niên 2000 vọt lên trời. Người giàu thập niên 2020 quay về mặt đất — và hướng ra sông.

Bài viết này vẽ lại hành trình ấy. Từ những dinh thự có tường rào ở Seongbuk-dong đến Tower Palace ở Dogok, Hannam The Hill, Nine One Hannam và Trimaje ở Seongsu — đây là thứ mà ngôi nhà biểu tượng của mỗi thời kỳ thật sự đang bán, cùng những con số định nghĩa chúng hôm nay.

Vì sao các khu nhà giàu của Seoul đã dời ba lần?

Câu trả lời ngắn: thứ người giàu muốn ở một ngôi nhà cứ liên tục thay đổi. Gần quyền lực → tiện nghi và danh giá → riêng tư và tầm nhìn. Theo đúng thứ tự đó.

Nó cũng chia theo đường ranh thế hệ. Như truyền thông Hàn Quốc vẫn hay nói: các nhà sáng lập chaebol thế hệ đầu định cư ở Seongbuk-dong; thế hệ hai và ba tụ về Hannam-dong; doanh nhân khởi nghiệp và người nổi tiếng nghiêng về Cheongdam và Seongsu. Cùng một sự giàu có, khác niên đại — khác khu phố.

Dinh thự Seongbuk-dong — vì sao đến giờ vẫn không có nhà cao tầng?

Seongbuk-dong trở thành khu nhà giàu từ thập niên 1960. Dưới chế độ quân sự, những nhân vật quyền lực đổ về khu vực gần Cheong Wa Dae này, và khi thời kỳ tăng trưởng cao của Hàn Quốc khởi động, các nhà sáng lập tập đoàn mua luôn những mảnh đất kế bên.

Có hai lý do giải thích vì sao Seongbuk-dong vẫn là khu nhà riêng cho tới hôm nay. Thứ nhất, địa hình. Khu này nằm trên sườn dốc của Bukaksan, ép sát bức tường thành cũ — địa thế đơn giản là không chứa nổi các khối chung cư quy mô lớn. Thứ hai, hàng xóm. Khu vực dày đặc đại sứ quán và dinh thự đại sứ, đồng nghĩa với tuần tra an ninh thường trực. Với những cư dân đặt an toàn và riêng tư lên trên hết, bản thân điều đó đã là một điểm bán hàng. Chẳng phải ngẫu nhiên mà con đường chính chạy qua khu này được đặt tên đúng nghĩa là Daesagwan-ro (đường Đại sứ quán).

Với du khách, điểm quan sát duy nhất tiếp cận được chính là con đường. Daesagwan-ro là đường công cộng nên bạn cứ đi bộ thoải mái. Những nơi như chùa Gilsangsa và Nhà Choi Sunu mở cửa cho công chúng. Một lời khuyên nhỏ: hãy chĩa máy ảnh ra xa các cánh cổng.

📍 Mở trên Naver Map

Tower Palace đã thay đổi điều gì?

Câu trả lời thẳng: nó chứng minh rằng nhà của người giàu có thể đi theo chiều dọc.

Nó khởi đầu như một kế hoạch thất bại. Năm 1994, Tập đoàn Samsung gom đất ở Dogok-dong với ý định xây một tòa trụ sở 102 tầng. Sự phản đối của cư dân và cuộc tái cấu trúc hậu IMF đã giết chết tầm nhìn đó. Phương án dự phòng là một khu nhà ở đa chức năng. Phương án dự phòng ấy trở thành Tower Palace.

Thứ Tower Palace thật sự bán không phải chiều cao. Đó là sự trọn vẹn. Phòng gym, sân tập golf trong nhà, phòng cho khách, dịch vụ bữa sáng — mọi thứ nằm trong hàng rào, và ngày càng ít lý do để bước ra ngoài. Mô hình này trở thành khuôn mẫu cho các khu phức hợp đa chức năng khắp cả nước suốt thập niên 2000. Nó cũng khai sinh một cụm từ kém đẹp trong tiếng Hàn: pháo đài của thiểu số.

Giờ nó đứng ở đâu? Hơn 20 năm trôi qua, vương miện “đắt nhất” đã sang tay Hannam và Cheongdam. Nhưng Tower Palace vẫn giữ mức giá hàng đầu, nhờ tuyến trường học Gangnam và khả năng tiếp cận tàu điện. Đó là một ca nghiên cứu về việc một tài sản biểu tượng trưởng thành thành một tài sản thực dụng ra sao.

📍 Mở trên Naver Map

Hannam The Hill và Nine One Hannam — vì sao lại xây thấp?

Hai khu này ở Hannam-dong chọn chiến lược ngược hẳn Tower Palace. Thấp thay vì cao. Khan hiếm thay vì quy mô.

Hannam The Hill, hoàn thành tháng 1/2011, là khu 600 căn cao vỏn vẹn 12 tầng. Hệ số sử dụng đất chỉ 120% và mật độ xây dựng vỏn vẹn 29% — nghĩa là họ xây ít hơn nhiều so với sức chứa của mảnh đất, và khu nhà mang cảm giác trống trải một cách có chủ đích. Tầm nhìn được thiết kế sao cho từ ngoài đường bạn không nhìn vào trong được. Đó không phải tình cờ.

Bên kia đường, Nine One Hannam đón cư dân vào tháng 11/2019. Đó là 341 căn trải trên chín tòa, mỗi tòa cao 5 đến 9 tầng, diện tích thông thủy từ 206 đến 273 m². Số căn chỉ bằng khoảng một phần tư Tower Palace — nhưng giá trên mỗi mét vuông thì cao nhất cả nước.

Trimaje ở Seongsu-dong — làm sao một khu công nghiệp lại hóa sang trọng?

Seongsu-dong từng là vùng bán công nghiệp chật cứng xưởng giày thủ công và nhà in. Thứ lật ngược kịch bản là Seoul Forest, khai trương năm 2005 — cùng tòa siêu cao tầng mọc lên bên cạnh.

Trimaje, hoàn thành tháng 5/2017, là khu 688 căn trải trên bốn tháp cao tới 47 tầng. Nó vắt qua cả sông Hàn lẫn Seoul Forest, và cơ cấu căn hộ — từ studio nhỏ gọn (khoảng 25 m² thông thủy) tới căn hộ cỡ lớn — khiến nó là một sinh vật khác hẳn các khu Hannam. Đây là nhà cao cấp trong tầm với của người độc thân thu nhập cao, đó là lý do bạn liên tục đọc tin diễn viên, vận động viên và nhà sáng lập startup dọn vào.

🏆 So sánh năm khu nhà ở hạng sang biểu tượng (tính đến tháng 8/2026)

Nhà ở hạng sang đang bán gì trong năm 2026?

Gần đây, chiến trường của những căn nhà đỉnh bảng ở Seoul đã dịch từ mét vuông sang màn trình diễn. Chiêu đặc trưng là sky garage — thiết kế cho phép đỗ xe ngay trên sàn phòng khách — được khai sinh ở Cheongdam-dong. Các mặt bằng Grand chứa hai xe trong phòng khách; mặt bằng super-penthouse chứa tới bốn. Chiều cao trần dao động từ 3.2 mét tới mức kịch tính 7 mét.

📍 Mở trên Naver Map

Vậy điều gì định nghĩa văn hóa nhà ở hạng sang của Hàn Quốc?

Rút lại còn ba điều.

Thứ nhất, thế hệ của đồng tiền quyết định khu phố. Tiền thế hệ đầu sống ở Seongbuk-dong. Tiền thế hệ hai và ba lấp đầy Hannam-dong. Doanh nhân và giới sáng tạo tiền mới chiếm Cheongdam và Seongsu. Liếc bản đồ là bạn gần như đoán được gia sản ấy được tạo ra khi nào.

Thứ hai, hướng của chiều cao đã đảo ngược. Thập niên 2000, vươn lên là tuyên ngôn. Từ thập niên 2010 trở đi, đi xuống mới là tuyên ngôn. Sự tương phản giữa Tower Palace 66 tầng và Nine One Hannam 9 tầng nói lên tất cả.

Thứ ba, thứ thật sự được rao bán không phải một ngôi nhà — mà là một đường ranh giới. Những bức tường của Seongbuk-dong, mật độ thấp có chủ ý của Hannam The Hill, hệ thống kiểm soát ra vào ở mọi khu cao cấp — tất cả đều bán cùng một thứ trong các lớp bao bì khác nhau: khoảng cách với thế giới bên ngoài.