懶人包
- 韓國富人區在六十年內歷經三次遷移。城北洞（1960年代·靠近權力）→ 道谷洞·江南（2000年代·超高層）→ 漢南·聖水（2010年代以後·漢江景觀）。
- 房子的形態也隨之改變。從圍牆環繞的獨棟豪宅，到66層住商混合大樓，再來到壓低樓層、花錢買隱私的低層高端住宅。
- 目前的頂點是漢南洞Nine One漢南——專有面積273.94平方米(m²)以250億韓元（約合新台幣5.75億元）成交，拿下2026年實際成交價冠軍。
在韓國，「有錢人住哪裡」這個問題，每個時代的答案都不一樣。有趣的是，每當答案改變時，房子本身的樣貌也跟著改變了。1960年代的有錢人在山腳下築起圍牆，2000年代的有錢人向天空拔高，2020年代的有錢人又降下來，正面望向漢江。
這篇文章，就是這趟遷移的地圖。城北洞的深宅大院、道谷洞的Tower Palace、漢南洞的The Hill與Nine One漢南、聖水洞的Trimage——整理每個時代的代表性住宅在賣什麼，以及如今留下了哪些數字。
韓國富人區為何三度遷移？
一句話回答：因為有錢人在房子裡想買的東西變了。從「與權力的距離」到「便利與炫耀」，再到「隱私與景觀」，依序演變。
三個時代，三種標準
- 1960～80年代·城北洞／平倉洞——標準是與權力核心的距離（權力鄰近性）。青瓦臺附近的北岳山麓聚集了政界與官界人士，需要靠近政權的企業家也隨之遷入。
- 1990～2000年代·道谷洞／狎鷗亭——標準是生活機能（基礎設施）。學區、交通，以及社區內即可完成日常一切的住商混合大樓便利性，成為新的標準。
- 2010年代以後·漢南洞／聖水洞——標準是景觀與隱私（視野與私密性）。在南山與漢江之間，戶數要少、樓層要低、進出要難。
世代之間也壁壘分明。如同韓國媒體常說的：第一代財閥住城北洞，第二、三代財閥住漢南洞，新創企業家與藝人則聚集在清潭洞與聖水洞。即便是同樣的「富」，財富累積的時間點不同，選擇的社區也就不同。
城北洞豪宅——為何至今仍不是公寓？
城北洞成為富人區，始於1960年代。軍事政權時期，這個靠近青瓦臺的社區聚集了權力核心人物；進入高度成長期後，大企業的掌門人也在他們旁邊安了家。
城北洞至今仍維持獨棟住宅形態，原因有兩個。第一，地形。北岳山與古城牆環抱的陡坡地，很難容納大型公寓社區。第二，鄰居。大使館與大使官邸密集分布，形成全天候的警衛網絡——對重視人身安全與隱私的住戶來說，這本身就是一種商品。貫穿社區的道路乾脆就命名為大使館路（使館區道路），也正是這個原因。
旅客唯一能接近的地方，就是道路。大使館路是公共道路，可以步行經過；吉祥寺與崔淳雨故居等少數對外開放的空間也能參觀。但請注意，不要對著圍牆內側拍照。
Tower Palace改變了什麼？
直接回答：它證明了有錢人的家，是可以飛上天的。
故事的起點，其實是一場失敗的計畫。三星集團在1994年買下了道谷洞一帶的土地，原本打算興建102層的集團總部大樓，卻因附近居民反對，加上IMF外匯危機後的重組，計畫胎死腹中。取而代之的方案，就是住商混合大樓——也就是後來的Tower Palace。
Tower Palace賣的不是高度，而是「自給自足」。健身房、高爾夫練習場、客房、早餐服務都在社區裡面，住戶根本不需要走出去。這個模式成為整個2000年代韓國住商混合大樓的標準範本，同時也催生了他們自己的城堡（封閉式豪華社區）這類批判性標籤。
如今呢？竣工超過二十年，最高價的頭銜早已讓位給漢南洞與清潭洞，但憑藉江南學區與地鐵便利性，依然維持在最頂尖的行情。與其說是過氣的象徵，不如說它從「符號資產」成功轉型為「實用資產」。
漢南The Hill與Nine One漢南——為何刻意壓低樓層？
漢南洞的這兩個社區，採取了與Tower Palace完全相反的策略：以「低」取代「高」，以「稀缺」取代「規模」。
漢南The Hill於2011年1月入住，總戶數600戶，最高不過12層。容積率120%、建蔽率29%——意思是在這塊土地上，房子蓋得極少，社區內部因而格外開闊。從馬路上看不到社區內部，是刻意為之的設計。
對街的Nine One漢南則在2019年11月入住，341戶、9棟地上5至9層建築，專有面積206至273平方米(m²)。總戶數只有Tower Palace的四分之一左右，但單位面積價格卻是韓國最高等級。
聖水洞Trimage——工廠區如何變身豪宅區？
聖水洞原本是手工鞋工廠與印刷廠密集的半工業區。改變這一切的，是2005年開園的首爾林，以及緊鄰而建的超高層住宅。
Trimage於2017年5月入住，688戶、4棟最高47層建築。同時坐擁漢江與首爾林，並且從小型坪數（專有面積約25平方米(m²)）到大型坪數皆有，是「單身高收入族也能入手的高端住宅」——這一點與漢南洞的調性截然不同。媒體頻繁報導演員、運動員、新創企業家在此居住，也是這個原因。
🏆 五大代表性高端住宅比較（2026年8月基準）
| 社區·區域 | 位置 | 竣工／形成 | 規模 | 最高樓層 | 特色 |
|---|---|---|---|---|---|
| 城北洞豪宅 | 城北區城北洞 | 1960年代～ | 獨棟住宅區 | 約2～3層 | 第一代財閥、大使館密集 |
| Tower Palace第一期 | 江南區道谷洞 | 2002年10月 | 1,297戶 | 66層（236公尺） | 住商混合大樓原型、江南學區 |
| 漢南The Hill | 龍山區漢南洞 | 2011年1月 | 600戶 | 12層 | 低層·低密度、容積率120% |
| Trimage | 城東區聖水洞一街 | 2017年5月 | 688戶 | 47層 | 漢江·首爾林景觀、小坪數至大坪數混合 |
| Nine One漢南 | 龍山區漢南洞 | 2019年11月 | 341戶 | 9層 | 專有面積206～273平方米(m²)、實際成交價韓國第一 |
2026年高端住宅在賣什麼？
最近首爾頂級住宅的競爭焦點，已經從「面積」轉移到「場面調度」。以清潭洞為中心興起的Sky Garage（空中車庫）——也就是可以把車開進客廳樓層的設計——最具代表性。其中Grand Type可在客廳停放兩輛車，Super Penthouse Type最多可停放四輛，樓層高度從3.2公尺到最高7公尺不等。
給旅客的參觀小技巧
- 社區內部全是私人土地。進入大廳、拍攝停車場皆不允許，警衛會立即制止。
- 聖水方向：從首爾林南側步道，或鷹峰山八角亭，可以將Trimage與Acro系列的天際線一鏡收進畫面。日落後最為理想。
- 漢南方向：沿著漢南洞的坡道漫步，社區外牆與南山景觀可以一併欣賞。這一帶咖啡廳密集，邊走邊逛很適合。
- 城北方向：大使館路→吉祥寺的路線最穩妥。坡度較陡，建議穿舒適的鞋子。
所以，韓國高端居住文化的核心是什麼？
可以歸納為三點。
第一，財富的世代決定了居住的社區。第一代住城北洞，第二、三代住漢南洞，新興資產階級住清潭洞與聖水洞。光是看地圖，就能猜出財富是何時累積的。
第二，高度的方向顛倒了。2000年代，向上攀升是財富的表現；2010年代以後，向下沉降成為新的財富語言。66層的Tower Palace與9層的Nine One漢南，就是最鮮明的對照。
第三，市場上賣的不是房子，而是「邊界」。城北洞的圍牆、漢南The Hill的低容積率、高端社區的門禁管制——全部都是同一件商品，只是以不同形式在販賣：與外界的距離。
數據與來源
- Nine One漢南250億韓元實際成交價及2026年最高價紀錄——Business Post
- Tower Palace第一期竣工、規模、102層總部大樓擱淺經過——數位江南文化大典、維基百科
- 漢南The Hill、Nine One漢南入住時間、戶數、容積率——Hogangnono、Zigbang、KB不動產
- Trimage入住時間、戶數、樓層——Namu Wiki、Zigbang
- 城北洞富人區形成背景及大使館密集——韓經Money、週刊韓國
- 2026年高端Sky Garage設計趨勢——Herald經濟