まず結論から
- 韓国の高級住宅地は60年で三度移動した。城北洞（1960年代・権力への近さ）→ 道谷洞・江南（2000年代・超高層）→ 漢南・聖水（2010年代以降・漢江の眺望）。
- かたちも変わった。塀を巡らせた戸建て邸宅から、66階建て住商複合を経て、階数を抑えプライバシーを買う低層ハイエンドへ。
- 現在の頂点は漢南洞ナインワン漢南——専有面積273.94㎡が250億ウォン（約28億円）で取引され、2026年の実取引価格1位を記録した。
韓国で「お金持ちの街はどこ？」という問いへの答えは、時代ごとに変わってきた。面白いのは、答えが変わるたびに家そのものの姿も変わったことだ。1960年代の富豪は山裾に塀を巡らせ、2000年代の富豪は空へと昇り、2020年代の富豪は再び地上に降りて漢江と向き合う。
この記事は、その移動の地図を描く。城北洞の大邸宅、道谷洞タワーパレス、漢南ザ・ヒルとナインワン漢南、聖水洞トリマジェ——それぞれの時代を代表する住宅地が何を売りにしてきたのか、そして今どんな数字として残っているのかを整理した。
韓国の高級住宅地はなぜ三度移動したのか？
一言で言えば、富裕層が「家に求めるもの」が変わったからだ。権力との距離 → 利便性と誇示 → プライバシーと眺望、という順である。
三つの時代、三つの基準
- 1960〜80年代 · 城北洞／平倉洞——基準は権力との距離。青瓦台（チョンワデ）に近い北岳山（プガクサン）の麓に政官界の要人が集まり、政権との近さを必要とした企業人たちが後を追って移り住んだ。
- 1990〜2000年代 · 道谷洞／狎鴎亭（アックジョン）——基準はインフラ。学区、交通、そして団地内で生活が完結する住商複合の利便性が新しい基準となった。
- 2010年代以降 · 漢南洞／聖水洞——基準は眺望とプライバシー。南山（ナムサン）と漢江のあいだ、世帯数は少なく、階数は低く、出入りは難しく。
世代によっても分かれる。メディアがよく使う表現を借りれば、財閥1世は城北洞、2・3世は漢南洞、ベンチャー創業者と芸能人は清潭洞（チョンダムドン）・聖水洞に集まる。同じ「富」であっても、蓄積された時期が違えば選ぶ街も違う、ということだ。
城北洞の大邸宅 ― なぜ今もマンションではないのか？
城北洞が高級住宅地になったのは1960年代だ。軍事政権期、青瓦台に近いこの街に実力者たちが集まり、高度成長期を経て大企業のオーナーたちがその隣に居を構えた。
城北洞がいまなお戸建て住宅のままである理由は二つ。ひとつは地形。北岳山と城郭に抱かれた急傾斜地のため、大規模マンション団地を建てにくい。もうひとつは隣人。大使館と大使公邸が密集し常時警備が行われるこの環境は、身の安全とプライバシーを重視する居住者にとって、それ自体が商品だ。街を横切る道路の名があえて大使館路（テサグァンロ）なのも、そのためである。
旅行者がアクセスできる唯一のポイントは道路だ。大使館路は公道なので徒歩で通り抜けられるし、吉祥寺（キルサンサ）や崔淳雨（チェ・スヌ）旧宅のように一般公開されている空間もある。ただし、塀の向こうの写真撮影は控えたほうがいい。
タワーパレスは何を変えたのか？
端的に言おう。富裕層の家が、空へ昇りうることを証明したのだ。
始まりは計画の失敗だった。サムスングループは1994年、道谷洞一帯を買収して102階建ての社屋を建てる予定だったが、近隣住民の反発とIMF通貨危機後の構造調整で計画は頓挫。代替案として浮上したのが住商複合マンションであり、それがタワーパレスだった。
タワーパレスが売ったのは高さではない。完結性だ。ジム、ゴルフ練習場、ゲストルーム、朝食サービスが団地内にあり、外に出る理由が減る。このモデルは2000年代を通じて全国の住商複合の標準となり、同時に彼らだけの城という批判的な表現も生んだ。
今はどうか。竣工から20年以上が経ち、最高価格のタイトルは漢南・清潭に譲ったが、江南の学区と地下鉄アクセスのおかげで、いまだに最上位クラスの相場を維持している。象徴資産が実用資産へと移行したケースに近い。
漢南ザ・ヒルとナインワン漢南 ― なぜ階数を下げたのか？
漢南洞の二つの団地は、タワーパレスとは正反対の戦略を選んだ。高さではなく低さ、規模ではなく希少性である。
漢南ザ・ヒルは2011年1月に入居が始まった600世帯の団地で、最高階数はわずか12階。容積率120%、建蔽率29%——土地に対して建物を抑えて建てたということであり、それだけ団地内に余白がある。道路から内部が見えない配置は、意図された設計だ。
向かいのナインワン漢南は2019年11月に入居。341世帯、地上5〜9階・9棟、専有面積206〜273㎡。世帯数はタワーパレスの4分の1弱だが、単位面積あたりの価格は韓国最高水準である。
聖水洞トリマジェ ― 工業地帯はいかにして高級住宅地になったのか？
聖水洞はもともと手作り靴の工場と印刷所が密集する準工業地域だった。流れを変えたのは、2005年に開園したソウルの森、そしてその隣に建った超高層住宅である。
トリマジェは2017年5月に入居した688世帯の団地で、最高47階・4棟の規模だ。漢江とソウルの森を同時に抱え、小さな専有面積（25㎡台）から大型まで間取りの幅が広い。つまり単身高所得層がエントリーできるハイエンドという点で、漢南洞とは性格が異なる。俳優・スポーツ選手・スタートアップ創業者の居住が頻繁に報じられる理由もここにある。
🏆 代表的高級住宅地 5選比較（2026年8月基準）
| 団地・地域 | 位置 | 竣工/形成 | 規模 | 最高階数 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|
| 城北洞 大邸宅 | 城北区 城北洞 | 1960年代〜 | 戸建て住宅地区 | 2〜3階程度 | 財閥1世、大使館密集 |
| タワーパレス1次 | 江南区 道谷洞 | 2002年10月 | 1,297世帯 | 66階（236m） | 住商複合の原型、江南学区 |
| 漢南ザ・ヒル | 龍山区 漢南洞 | 2011年1月 | 600世帯 | 12階 | 低層・低密度、容積率120% |
| トリマジェ | 城東区 聖水洞1街 | 2017年5月 | 688世帯 | 47階 | 漢江・ソウルの森の眺望、小型〜大型混合 |
| ナインワン漢南 | 龍山区 漢南洞 | 2019年11月 | 341世帯 | 9階 | 専有206〜273㎡、実取引価格 韓国1位 |
2026年、ハイエンド住宅は何を売るのか？
最近のソウル最上位住宅の競争軸は、面積ではなく演出へと移った。清潭洞を中心に登場した「スカイガレージ」——リビング階に車を上げて停める設計——が代表的だ。グランドタイプはリビングに車2台、スーパーペントハウスタイプは最大4台まで置け、天井高は3.2mから最大7mに達する。
旅行者のための観覧Tips
- 団地内はすべて私有地。ロビーへの立ち入り、駐車場での撮影は不可で、警備員が即座に制止する。
- 聖水方面：ソウルの森の南側遊歩道、または鷹峰山（ウンボンサン）の八角亭から、トリマジェとアクロラインのスカイラインがひとつのフレームに収まる。日没直後が最も美しい。
- 漢南方面：漢南洞の坂道を歩けば、団地の外壁と南山の眺望を同時に楽しめる。カフェが密集するエリアなので、散策がてら立ち寄るのにちょうどいい。
- 城北方面：大使館路 → 吉祥寺のコースが無難。傾斜があるので歩きやすい靴をおすすめする。
では、韓国高級住宅文化の核心は？
三つにまとめられる。
ひとつ、富の世代が街を分ける。 1世は城北洞、2・3世は漢南洞、新興資産家は清潭・聖水。地図を見るだけで、その資産がいつ作られたか察しがつく。
ふたつ、高さの方向が逆転した。 2000年代には「上がること」が富の表現だったが、2010年代以降は「下がること」が表現になった。66階のタワーパレスと9階のナインワン漢南の対比が、それを物語る。
みっつ、売られているのは「家」ではなく「境界」だ。 城北洞の塀、漢南ザ・ヒルの低い容積率、ハイエンド団地の出入り管理——これらはすべて同じ商品、「外部との距離」を異なるかたちで売っているにすぎない。
データと出典
- ナインワン漢南 250億ウォン実取引および2026年最高価格の記録——ビジネスポスト
- タワーパレス1次 竣工・規模・102階社屋頓挫の経緯——デジタル江南文化大典、ウィキペディア
- 漢南ザ・ヒル／ナインワン漢南 入居時期・世帯数・容積率——ホゲンノノ、ジクバン、KB不動産
- トリマジェ 入居時期・世帯数・階数——ナムウィキ、ジクバン
- 城北洞 高級住宅地形成の背景および大使館密集——ハンギョンマネー、週刊韓国
- 2026年ハイエンド「スカイガレージ」設計動向——ヘラルド経済