Habiskan beberapa hari di Korea dan satu pikiran pasti melintas: berapa harga apartemen itu? Butuh berapa untuk tinggal di sini sebulan? Bisakah orang asing membelinya?
Buka aplikasi properti dan angka di sana tak akan menjawabnya. Harga yang tercantum baru titik awal — sebab biaya dan pajak yang menumpuk di atas sewa atau jual beli properti di Korea ditagih terpisah, lapis demi lapis. Tulisan ini mengumpulkan tepat lapisan-lapisan itu dan memberi angkanya.
Jawaban singkatnya
- 🏠 Apartemen Seoul kini rata-rata terjual seharga ₩1.607 miliar (KB Real Estate, Agustus 2026). Nilai tengahnya ₩1.292 miliar — dan khusus 14 distrik di utara rata-ratanya ₩1.002 miliar.
- 💸 Beli apartemen ₩1.5 miliar dan kamu akan membayar sekitar ₩65 juta lagi hanya di tahap akuisisi. Pajak akuisisi ₩45 juta, pajak pendidikan daerah ₩4.5 juta, komisi agen ₩11.55 juta (sudah termasuk PPN), bea meterai ₩350,000, dan biaya pendaftaran — berurutan seperti itu.
- 🔑 Menyewa memakan komisi agen sekitar separuh dari membeli. Plafon tarif sewa di Seoul berkisar 0.3–0.6%. Satu studio kawasan kampus sekitar ₩320,000; jeonse ₩600 juta sekitar ₩2.64 juta.
- 🛂 Sejak 26 Agustus 2026, seluruh 25 distrik Seoul menjadi zona izin lahan khusus orang asing. Orang asing yang membeli rumah butuh persetujuan kantor distrik sebelum tanda tangan, diikuti kewajiban menempati sendiri selama dua tahun.
- 🧾 Sekadar memiliki berarti membayar dua kali setahun. PBB pada Juli dan September, pajak properti komprehensif pada Desember. Rumah dengan harga resmi ₩1 miliar menghadapi sekitar ₩2.9 juta setahun dari PBB saja.
- 🛡️ Penyewa tetap terlindungi meski berstatus orang asing. Putusan Mahkamah Agung 2016 memberi pendaftaran orang asing dan laporan perubahan tempat tinggal kekuatan hukum yang sama dengan pendaftaran penduduk.
Berapa Persisnya Harga Rumah di Korea Sekarang?
Lupakan firasat — mulai dari angkanya dan sisanya akan masuk akal. Ini angka survei resmi per Agustus 2026.
Jarak antara rata-rata dan nilai tengah itu penting — lebih dari ₩300 juta. Segelintir transaksi berharga sangat tinggi di beberapa kompleks Gangnam menarik rata-ratanya ke atas, jadi apartemen biasa yang kamu lihat dari kereta bawah tanah lebih dekat ke nilai tengah daripada ke rata-rata.
🏘️ Biaya hunian di Seoul, Agustus 2026 — angka survei resmi
| Item | Jumlah | vs. bulan / tahun sebelumnya |
|---|---|---|
| Rata-rata harga jual apartemen Seoul | ₩1.607 miliar | +1.14% dibanding bulan lalu |
| Nilai tengah harga jual apartemen Seoul | ₩1.292 miliar | — |
| Nilai tengah harga jual, 14 distrik utara | ₩1.002 miliar | — |
| Harga jeonse apartemen Seoul | — | +1.10% dibanding bulan lalu |
| Rata-rata sewa bulanan, studio kawasan kampus | ₩625,000 | +7.7% dibanding tahun lalu |
| Rata-rata iuran pemeliharaan, studio kawasan kampus | ₩84,000 | +10.9% dibanding tahun lalu |
| Pengeluaran bulanan nyata untuk studio (sewa + iuran) | ₩709,000 | — |
Kawasan kampus termahal ada di sekitar Ewha Womans University dengan sewa ₩767,000 plus iuran ₩103,000; yang termurah dekat Chung-Ang University di ₩522,000. Di sekitar Seoul National University, sewa melompat 26% hanya dalam setahun, dari ₩423,000 menjadi ₩533,000.
Menyewa — Mulai dari Konsep Aneh Bernama Uang Jaminan
Perjanjian sewa di Korea memakai struktur yang jarang kamu temui di tempat lain. Kamu menyerahkan sejumlah uang besar hanya untuk menyewa sebuah tempat.
Tiga jenis deposit
- Jeonse — kamu menitipkan 50–70% dari nilai rumah sekaligus dan tidak membayar sewa bulanan sama sekali. Seluruh uangnya kembali saat kontrak berakhir. Pemilik rumah memutar dana itu untuk mendapat keuntungan.
- Wolse (sewa bulanan) — kamu menaruh deposit dan membayar sewa tiap bulan. Makin besar depositnya, makin rendah sewanya. Deposit sewa di Korea biasanya 10–20 kali sewa bulanan — skala yang sama sekali berbeda dari deposit satu sampai dua bulan yang lazim di Barat.
- Banjeonse (semi-jeonse) — gabungan yang mengubah sebagian deposit jeonse menjadi sewa bulanan. Ini bentuk yang paling cepat tumbuh beberapa tahun terakhir.
Jeonse sedang menyusut cepat saat ini. Transaksi jeonse apartemen Seoul turun 35%, dari 12,374 pada Januari 2026 menjadi 8,045 pada Juni, dan porsi sewa bulanan dari seluruh transaksi sewa nasional melompat dari 61.0% pada 2025 menjadi 68.6% pada 2026. Seiring berubahnya lingkungan suku bunga, mengumpulkan uang tunai tiap bulan jadi lebih menarik bagi pemilik rumah daripada menerima dana besar sekaligus untuk diputar.
Sejarah jeonse itu sendiri dan apa yang berubah setelah krisis penipuan jeonse dibahas mendalam di artikel terpisah.
Bagaimana Persisnya Komisi Agen (Bokbi) Dihitung?
Di Korea, komisi agen properti disebut bokbi. Poin kuncinya: ini bukan harga pasti — melainkan hasil negosiasi di dalam plafon tarif yang ditetapkan peraturan daerah. Masuk ke kantor agen tanpa tahu tabel tarifnya dan kamu akan dikutip angka plafon seolah-olah itu harganya.
📊 Tabel tarif komisi agen hunian Seoul (Peraturan Daerah Kota Seoul, Lampiran 1, berlaku 30 Desember 2021)
| Transaksi | Nilai | Plafon tarif | Batas atas |
|---|---|---|---|
| Jual beli · tukar | Di bawah ₩50 juta | 0.6% | ₩250,000 |
| Jual beli · tukar | ₩50 juta sampai di bawah ₩200 juta | 0.5% | ₩800,000 |
| Jual beli · tukar | ₩200 juta sampai di bawah ₩900 juta | 0.4% | Tidak ada |
| Jual beli · tukar | ₩900 juta sampai di bawah ₩1.2 miliar | 0.5% | Tidak ada |
| Jual beli · tukar | ₩1.2 miliar sampai di bawah ₩1.5 miliar | 0.6% | Tidak ada |
| Jual beli · tukar | ₩1.5 miliar ke atas | 0.7% | Tidak ada |
| Sewa, dll. | Di bawah ₩50 juta | 0.5% | ₩200,000 |
| Sewa, dll. | ₩50 juta sampai di bawah ₩100 juta | 0.4% | ₩300,000 |
| Sewa, dll. | ₩100 juta sampai di bawah ₩600 juta | 0.3% | Tidak ada |
| Sewa, dll. | ₩600 juta sampai di bawah ₩1.2 miliar | 0.4% | Tidak ada |
| Sewa, dll. | ₩1.2 miliar sampai di bawah ₩1.5 miliar | 0.5% | Tidak ada |
| Sewa, dll. | ₩1.5 miliar ke atas | 0.6% | Tidak ada |
Tiga aturan lagi menumpuk di atas ini.
1. Sewa bulanan dikonversi menjadi deposit. Nilai transaksi = deposit + (sewa bulanan × 100). Tapi kalau totalnya keluar di bawah ₩50 juta, kalikan sewa bulanan dengan 70, bukan 100.
2. PPN 10% dihitung terpisah. Angka di tabel tarif bukan jumlah akhir.
3. Officetel dan ruang komersial punya aturan berbeda. Officetel dengan luas khusus di bawah 85㎡ yang punya dapur, toilet, dan fasilitas mandi sendiri dibatasi 0.5% untuk jual beli dan 0.4% untuk sewa. Semua officetel lain, ruang komersial, dan tanah dibatasi 0.9% untuk keduanya.
🧮 Komisi agen dihitung dengan contoh nyata (sudah termasuk PPN 10%)
| Contoh | Perhitungan nilai transaksi | Pita yang berlaku | Komisi agen |
|---|---|---|---|
| Studio kawasan kampus deposit ₩10 juta / sewa ₩625,000 | ₩10 jt + (₩625,000×100) = ₩72.5 juta | 0.4% (batas ₩300,000) | ₩290,000 + PPN = sekitar ₩319,000 |
| Apartemen sewa bulanan deposit ₩50 juta / sewa ₩1.5 juta | ₩50 jt + (₩1.5 jt×100) = ₩200 juta | 0.3% | ₩600,000 + PPN = ₩660,000 |
| Apartemen jeonse ₩600 juta | ₩600 juta | 0.4% | ₩2.4 juta + PPN = ₩2.64 juta |
| Pembelian ₩1.29 miliar (nilai tengah Seoul) | ₩1.29 miliar | 0.6% | ₩7.74 juta + PPN = ₩8.514 juta |
| Pembelian ₩1.6 miliar (rata-rata Seoul) | ₩1.6 miliar | 0.7% | ₩11.2 juta + PPN = ₩12.32 juta |
Tawar sebelum kontraknya ditulis
- Angka di tabel tarif adalah plafon. Khususnya, pita di atas ₩900 juta untuk pembelian melibatkan jumlah besar, jadi dalam praktik umumnya bisa ditawar turun ke 0.4–0.5%.
- Waktu pembayaran mengikuti kesepakatan, tetapi tanpa kesepakatan berlaku hari saat nilai transaksi dilunasi. Kalau kamu diminta membayar penuh di tahap uang muka, minta dasar aturannya.
- Kantor agen wajib memasang tabel tarif dan batas atasnya. Pastikan tabel itu tertempel di dinding kantor.
- Pemilik rumah dan penyewa masing-masing membayar komisinya sendiri. Bukan dibagi dua.
Tahapan Apa Saja yang Dilalui Seorang Penyewa?
Menyewa jauh lebih sedikit tahapannya daripada membeli. Tapi lewatkan dua di antaranya dan kamu bisa kehilangan depositmu.
Enam langkah kontrak sewa
- 1. Periksa sertifikat properti. Sebelum tanda tangan, pastikan pemilik yang tercatat sama dengan orang yang berhadapan denganmu, dan berapa besar hipotek yang sudah membebani properti itu (klaim senior). Kamu bisa menarik salinannya seharga ₩700 di kantor registri daring.
- 2. Bayar uang muka. Biasanya 5–10% dari deposit. Kontrak menjadi mengikat sejak titik ini.
- 3. Bayar pelunasan dan pindah masuk. Ini hari kamu menerima kuncinya.
- 4. Ajukan laporan pindah masuk (laporan perubahan tempat tinggal bagi orang asing). Lakukan pada hari pindah. Telat sehari, prioritasmu mundur sehari.
- 5. Dapatkan tanggal tetap. Stempel tanggal resmi pada perjanjian sewa. Tersedia di pusat komunitas, kantor registri, atau kantor registri daring.
- 6. Laporkan perjanjian sewanya. Kontrak dengan deposit di atas ₩60 juta atau sewa bulanan di atas ₩300,000 wajib dilaporkan dalam 30 hari. Pelaporan otomatis memberikan tanggal tetap.
Kamu bisa menambah satu lapisan lagi: jaminan pengembalian deposit jeonse. Kalau pemilik rumah gagal mengembalikan depositmu, lembaga penjamin (HUG dan lainnya) membayarkannya atas nama mereka, dengan premi sekitar 0.097–0.211% per tahun. Apartemen mulai sekitar 0.115% setahun, sementara rumah tapak dan rumah multi-unit bisa sampai kisaran 0.146%. Untuk jeonse ₩600 juta dengan tarif 0.115% setahun, itu berarti ₩690,000 per tahun.
Namun tidak semua rumah memenuhi syarat. Per 2026, deposit jeonse harus di bawah 126% dari harga resmi, dan kalau deposit ditambah klaim senior melebihi 90% dari nilai rumah, ikut program ini jadi sulit. Itu lebih ketat daripada ambang lama 150%.
Penyewa tidak membayar pajak kepemilikan
PBB dan pajak properti komprehensif dikenakan setiap tahun kepada pemilik per 1 Juni. Yang dibayar penyewa tiap bulan hanyalah sewa dan iuran pemeliharaan. Iuran pemeliharaan menutup kebersihan, keamanan, lift, dan listrik bersama — rata-rata ₩84,000 untuk studio dekat kampus-kampus Seoul. Apartemen umumnya ₩100,000–300,000 tergantung luas dan fasilitas gedung.
Membeli — Tambahan 4% di Atas Harga yang Tercantum
Mulai dari sini angkanya membesar. Beli rumah di Korea dan, di luar harga jualnya, pajak akuisisi, komisi agen, bea meterai, dan biaya pendaftaran menumpuk berurutan — totalnya kira-kira 4% dari harga jual.
📊 Tarif pajak akuisisi rumah (2026, rumah tangga pemilik rumah tunggal)
| Nilai akuisisi | Pajak akuisisi | Pajak pendidikan daerah | Pajak pembangunan desa (di atas 85㎡) | Total |
|---|---|---|---|---|
| Sampai ₩600 juta | 1.0% | 0.1% | 0.2% | 1.1% (1.3% jika di atas 85㎡) |
| ₩600 juta sampai ₩900 juta | progresif 1–3% | 10% dari tarif pajak akuisisi | 0.2% | sekitar 1.3–3.3% |
| Di atas ₩900 juta | 3.0% | 0.3% | 0.2% | 3.3% (3.5% jika di atas 85㎡) |
Pemilik lebih dari satu rumah menghadapi tarif yang sama sekali berbeda. Rumah kedua di zona sasaran penyesuaian dikenai 8%, dan rumah ketiga atau seterusnya sampai 12%. Rumah tangga dengan satu rumah mendapat tarif dasar di atas tanpa memandang lokasi, tetapi mulai rumah kedua, apakah rumah itu berada di zona sasaran penyesuaian bisa melipatgandakan pajaknya beberapa kali.
🧾 Total biaya tahap akuisisi saat membeli apartemen ₩1.5 miliar (luas khusus 84㎡)
| Item | Dasar | Jumlah |
|---|---|---|
| Pajak akuisisi | 3% untuk di atas ₩900 juta | ₩45 juta |
| Pajak pendidikan daerah | 10% dari tarif pajak akuisisi (0.3%) | ₩4.5 juta |
| Pajak pembangunan desa | Dibebaskan (luas khusus di bawah 85㎡) | ₩0 |
| Komisi agen | 0.7% untuk ₩1.5 miliar ke atas plus PPN 10% | ₩11.55 juta |
| Bea meterai | Pita di atas ₩1 miliar | ₩350,000 |
| Biaya pengajuan pendaftaran | Tetap | ₩15,000 |
| Jasa juru hukum (beommusa) | Tarif pasar bila dialihdayakan | ₩600,000–1,000,000 |
| Obligasi perumahan nasional | Kerugian diskonto bila dijual segera setelah pembelian | Beberapa juta won |
| Total | — | sekitar ₩62–66 juta (4.1–4.4% dari harga jual) |
Hanya dua item di tabel ini yang bisa ditawar
- Komisi agen — bisa ditawar di dalam plafon tarif. Pada transaksi ₩1.5 miliar, menurunkan 0.7% menjadi 0.5% menghemat ₩3.3 juta.
- Jasa juru hukum — membandingkan penawaran bisa berbeda ratusan ribu won. Mendaftar sendiri juga memungkinkan.
- Sisanya (pajak akuisisi, pajak pendidikan daerah, bea meterai, biaya pendaftaran, obligasi perumahan nasional) ditetapkan undang-undang, jadi tak ada ruang menawar.
Aturan Apa yang Hanya Berlaku bagi Orang Asing?
Korea tidak melarang orang asing memiliki properti. Kewarganegaraan dan tempat tinggal tidak jadi soal — kamu boleh memegang hak milik. Tetapi sejak 2024, muncul satu gerbang tambahan, khusus untuk rumah di wilayah ibu kota.
🛂 Zona izin lahan khusus orang asing — 26 Agustus 2026 sampai 25 Agustus 2027
| Item | Rincian |
|---|---|
| Siapa yang butuh izin | ”Orang asing” menurut Pasal 2 Ayat 4 Undang-Undang Pelaporan Transaksi Properti (terpisah dari transaksi biasa oleh warga negara Korea) |
| Jenis hunian yang tercakup | Rumah tapak, rumah multi-unit, apartemen, rumah deret, rumah susun kecil |
| Ambang luas (kawasan urban) | Di atas 6㎡ di zona hunian, 15㎡ di zona komersial/industri, 20㎡ di zona hijau, 6㎡ di tempat tanpa penetapan zona guna lahan |
| Ambang luas (di luar kawasan urban) | Di atas 50㎡ lahan pertanian, 100㎡ hutan, 25㎡ lahan lainnya |
| Kapan izin harus didapat | Sebelum menandatangani kontrak jual beli |
| Kewajiban tambahan | Dua tahun menempati sendiri setelah izin terbit |
| Bila tidak dipenuhi | Kontrak yang ditandatangani tanpa izin batal demi hukum |
Karena porsi lahan sebuah apartemen jauh melebihi 6㎡, praktisnya setiap orang asing yang membeli apartemen di Seoul membutuhkan izin.
Dampaknya terlihat di statistik. Menurut Kementerian Tanah, Infrastruktur, dan Transportasi, transaksi hunian oleh orang asing di Seoul turun 51% setelah zona itu ditetapkan pada Agustus 2025, transaksi hunian oleh orang asing di seluruh wilayah ibu kota turun 35%, dan transaksi di atas ₩1.2 miliar turun 53%.
Berapa Banyak Laporan, dan Kapan Tenggatnya?
Ketika orang asing memperoleh properti Korea, kewajiban pelaporannya datang dalam tiga jalur. Lewatkan salah satunya dan kamu kena denda — atau baru sadar belakangan bahwa hasil penjualannya tak bisa kamu kirim pulang.
📋 Laporan yang harus diajukan saat orang asing memperoleh properti — tenggat dan salurannya
| Jenis | Kapan | Ke mana | Catatan |
|---|---|---|---|
| ① Laporan transaksi properti | Dalam 30 hari sejak penandatanganan kontrak jual beli | Kantor kota/kabupaten/distrik tempat properti berada | Biasanya diurus agen. Berlaku sama untuk warga Korea maupun orang asing |
| ② Laporan akuisisi oleh orang asing (berkontrak) | Hibah dan kontrak non-jual-beli lainnya: dalam 60 hari sejak penandatanganan | Sama | Kontrak yang sudah tercakup ① dikecualikan |
| ③ Laporan akuisisi oleh orang asing (tanpa kontrak) | Warisan, lelang, bangunan baru, dll.: dalam 6 bulan sejak akuisisi | Sama | Kelalaian melapor dikenai denda |
| ④ Laporan devisa | Sebelum dana bergerak | Bank devisa bila dana berasal dari kiriman luar negeri atau uang tunai yang dibawa masuk / Bank of Korea bila ada campuran pinjaman domestik atau deposit jeonse | Tanpa laporan ini, kamu tak bisa mengirim hasil penjualan ke luar negeri di kemudian hari |
Apa yang terjadi kalau kamu melewatkan laporan devisa
①–③ hanya berujung denda kalau kamu lewatkan, tetapi lewatkan ④ dan uangmu terjebak di Korea. Sekalipun kamu menjual rumahnya dan memegang uang tunainya, tanpa laporan saat akuisisi kamu tak bisa membangun dasar untuk pengiriman uang ke luar negeri. Dokumen yang dibutuhkan: kontrak akuisisi properti, penilaian properti atau konfirmasi harga tanah resmi, dan sertifikat properti.
Satu hal lagi. Kalau warga negara Korea yang memiliki properti berganti kewarganegaraan asing, mereka wajib mengajukan laporan kepemilikan berkelanjutan dalam 6 bulan sejak perubahan kewarganegaraan agar tetap memegang propertinya. Melewatkannya dikenai denda hingga ₩1 juta.
Memiliki — Dua Tagihan Pajak Setahun
Pajak kepemilikan di Korea datang dalam dua lapis. PBB, yang dibayar setiap pemilik, dan pajak properti komprehensif, yang hanya dibayar pemilik di atas ambang tertentu sebagai tambahan. Keduanya memakai 1 Juni sebagai tanggal acuan. Jual pada 31 Mei dan pajak kepemilikan tahun itu jadi tanggungan pembeli; jual pada 2 Juni dan itu tanggungan penjual.
📊 Tarif PBB hunian (dasar pengenaan = harga resmi × rasio nilai pasar wajar 60%)
| Dasar pengenaan | Tarif | Pengurang progresif |
|---|---|---|
| Sampai ₩60 juta | 0.1% | — |
| ₩60 juta sampai ₩150 juta | 0.15% | ₩60,000 + 0.15% dari kelebihan di atas ₩60 juta |
| ₩150 juta sampai ₩300 juta | 0.25% | ₩195,000 + 0.25% dari kelebihan di atas ₩150 juta |
| Di atas ₩300 juta | 0.4% | ₩570,000 + 0.4% dari kelebihan di atas ₩300 juta |
Di atas ini masih ada pajak pendidikan daerah (20% dari PBB) dan retribusi kawasan kota (0.14% dari dasar pengenaan). Ini hitungannya untuk rumah dengan harga resmi ₩1 miliar.
🧾 Beban PBB tahunan untuk rumah dengan harga resmi ₩1 miliar
| Item | Perhitungan | Jumlah |
|---|---|---|
| Dasar pengenaan | ₩1 miliar × 60% | ₩600 juta |
| PBB (pokok) | ₩570,000 + (₩300 juta × 0.4%) | ₩1.77 juta |
| Pajak pendidikan daerah | PBB × 20% | ₩354,000 |
| Retribusi kawasan kota | ₩600 juta × 0.14% | ₩840,000 |
| Total | — | sekitar ₩2.96 juta / tahun |
Tapi perhatikan: rumah tangga dengan satu rumah yang harga resminya ₩900 juta atau kurang mendapat tarif khusus (0.05–0.35%), jadi mereka membayar lebih sedikit daripada hitungan di atas. Contoh kita, dengan harga resmi ₩1 miliar, tidak memenuhi syarat tarif khusus itu.
Pembayarannya dibagi dua, jatuh tempo pada Juli dan September. PBB hunian ditagih dalam dua angsuran karena jumlah penuhnya akan berat dibayar sekaligus.
Siapa yang Membayar Pajak Properti Komprehensif?
📊 Pajak properti komprehensif — aturan yang berlaku saat ini (pengenaan 2026)
| Kategori | Pengurang dasar | Rasio nilai pasar wajar | Tarif | Pembayaran |
|---|---|---|---|---|
| Rumah tangga dengan satu rumah | Harga resmi ₩1.2 miliar | 60% | 0.5–2.7% | Desember |
| Satu atau dua rumah (lainnya) | Harga resmi ₩900 juta | 60% | 0.5–2.7% | Desember |
| Tiga rumah atau lebih | Harga resmi ₩900 juta | 60% | 0.5–5.0% | Desember |
| Badan usaha | Tidak ada | 60% | Tetap 2.7% atau 5.0% | Desember |
Jadi pemilik satu rumah tidak membayar pajak properti komprehensif sampai harga resmi ₩1.2 miliar (kira-kira ₩1.7 miliar pada nilai pasar). Miliki satu rumah di sekitar nilai tengah Seoul ₩1.292 miliar dan kemungkinan besar kamu tidak terkena pajak ini.
Rencana reformasi pajak 2026 — belum final
Rencana reformasi pajak yang diumumkan pemerintah pada 3 Agustus 2026 menulis ulang hampir setiap langkah perhitungan pajak properti komprehensif. Arah intinya: lebih ringan untuk rumah yang benar-benar kamu tinggali, lebih berat untuk rumah yang kamu miliki tetapi tak kamu tempati. Pengurang dasar untuk rumah tunggal yang ditempati sendiri naik dari ₩1.2 miliar menjadi ₩1.4 miliar, sementara rumah tunggal yang tidak ditempati turun ke ₩900 juta; rasio nilai pasar wajar bergerak dari 60% ke 70% (2027) lalu 80% (2028, untuk pemilik tiga rumah atau lebih dan zona sasaran penyesuaian); plafon beban pajak naik dari 150% menjadi 200%. Tapi rencana ini masih harus lolos sidang reguler Majelis Nasional, dan berlaku sejak pengenaan berdasarkan tanggal acuan 1 Juni 2027. Untuk sekarang, hitunglah dengan aturan yang berlaku di atas.
Menjual — Bukan Seberapa Besar Untungmu, tapi Seberapa Lama Kamu Menahannya
Pajak capital gain dikenakan atas keuntunganmu — tetapi di Korea, faktor terbesar yang menentukan tarifnya bukan besarnya laba. Melainkan berapa lama kamu menahan propertinya.
📊 Tarif pajak capital gain rumah (2026)
| Masa kepemilikan | Tarif | Tujuan |
|---|---|---|
| Di bawah 1 tahun | 70% | Membendung keuntungan jangka pendek |
| 1 sampai di bawah 2 tahun | 60% | Membendung keuntungan jangka pendek |
| 2 tahun atau lebih | progresif 6–45% (tarif dasar) | Struktur pajak penghasilan standar |
Tambahkan pajak penghasilan daerah 10% di atas pajak capital gain. Jadi di pita 70%, beban efektifnya 77%.
Ada satu pengecualian penting. Rumah tangga dengan satu rumah yang sudah menahannya minimal dua tahun (plus syarat menempati dua tahun untuk rumah yang dibeli di zona sasaran penyesuaian) bebas pajak sampai harga pengalihan ₩1.2 miliar. Bahkan di atas ₩1.2 miliar, bukan seluruhnya yang dipajaki — hanya kelebihannya. Potongan kepemilikan jangka panjang membesar makin lama kamu menahan dan menempatinya.
Ketika pemilik banyak rumah menjual rumah di zona sasaran penyesuaian, surtaks berat ditambahkan pada tarif dasar. Penangguhan sementara surtaks ini yang berlaku sejak 10 Mei 2022 berakhir pada 9 Mei 2026, dan meski rencana reformasi 2026 mengusulkan penurunan bertahap surtaks itu mulai 2027, rencananya belum lolos Majelis Nasional.
Yang juga perlu diurus penjual asing
- Bukan penduduk jarang memenuhi syarat pengecualian rumah tunggal. Syarat rumah tangga dan tempat tinggalnya dinilai berbeda dari penduduk dalam negeri.
- Dalam beberapa kasus pembeli wajib memotong pajak capital gain. Bereskan ini dengan akuntan pajak sebelum negosiasi penjualan.
- Kamu butuh laporan devisa dari saat kamu membeli untuk mengirim hasil penjualan ke luar negeri.
- Kalau ada perjanjian pajak antara Korea dan negara asalmu, pajak berganda bisa disesuaikan.
Kenapa Sulit Sekali bagi Turis Menyewa Hanya Sebulan?
Inilah tembok yang paling sering ditabrak pelancong. Di Korea, menyewakan rumah biasa untuk jangka di bawah 30 hari ilegal tanpa izin usaha penginapan.
Menurut Undang-Undang Promosi Pariwisata, homestay perkotaan untuk turis asing membatasi pengelolanya pada penduduk setempat dan hanya membolehkan rumah yang benar-benar ditinggali pemiliknya. Mengubah rumah kosong menjadi sewa jangka pendek penuh waktu tidak masuk kerangka ini.
Aturannya makin ketat. Sejak 16 Oktober 2025, bahkan penginapan terdaftar yang sudah ada wajib menyerahkan deklarasi usaha, dan penginapan yang belum melakukannya tak bisa menerima pemesanan sejak 1 Januari 2026. Ada pelonggaran di sisi lain juga: berdasarkan revisi pedoman Kementerian Kebudayaan, Olahraga, dan Pariwisata pada 10 Oktober 2025, rumah yang dibangun lebih dari 30 tahun lalu kini bisa mendaftar bila lolos pemeriksaan keamanan.
Pilihan yang realistis
- 7 hari atau kurang — hotel, guesthouse, hostel. Rentang ini memang murni urusan penginapan.
- Sekitar sebulan — gosiwon, share house, co-living. Nyaris tanpa deposit, dan orang asing bisa menandatangani sendiri.
- 6 bulan atau lebih — perjanjian sewa bulanan yang sesungguhnya. Kamu butuh deposit dan harus melewati tahapan sewa di atas.
- Saat memesan lewat platform, periksa apakah deklarasi usahanya ditampilkan. Penginapan tak terdaftar bisa tiba-tiba dibatalkan.
Hal-hal yang Perlu Kamu Tahu agar Bisa Mengikuti Obrolannya
Satuan dasar dalam obrolan properti Korea
- Pyeong — bukan lagi satuan resmi tetapi masih bahasa sehari-hari. 1 pyeong ≈ 3.3㎡. Orang Korea menyebut apartemen 84㎡ sebagai "34 pyeong" — padahal 34 pyeong itu luas suplai (termasuk area bersama), sementara luas khusus sebenarnya 84㎡ (sekitar 25 pyeong).
- Harga resmi — nilai dasar pengenaan pajak yang dihitung dan diumumkan pemerintah setiap tahun. Angkanya di bawah harga pasar, dan PBB, pajak properti komprehensif, serta iuran asuransi kesehatan semuanya bermula dari angka ini.
- Luas khusus vs luas suplai — selalu pastikan yang mana yang dimaksud sebuah iklan. Ambang pajak (seperti 85㎡) memakai luas khusus.
- Apartemen bermerek — merek pengembang seperti Xi, Raemian, Hillstate, dan Prugio memisahkan harga bahkan di lokasi yang identik. Satu kata yang menempel pada nama apartemen sudah merupakan informasi pasar tersendiri.
Sumber data
- Seoul Real Estate Information Plaza — tabel tarif komisi agen properti (Peraturan Daerah Kota Seoul tentang komisi agen hunian, Lampiran 1, berlaku 2021.12.30)
- Kementerian Tanah, Infrastruktur, dan Transportasi — sistem e-kontrak properti tabel tarif komisi agen
- Pengumuman Kementerian Tanah, Infrastruktur, dan Transportasi, 20 Agustus 2026 — penetapan ulang zona izin lahan untuk orang asing (2026.8.26–2027.8.25, total 7,327.09㎢)
- Tren harga hunian nasional KB Real Estate, Agustus 2026 — rata-rata harga jual apartemen Seoul ₩1.607 miliar, nilai tengah ₩1.292 miliar
- Survei sewa studio kawasan kampus Real Estate R114 · Dangbang, Agustus 2026 — rata-rata sewa ₩625,000, iuran pemeliharaan ₩84,000
- Mahkamah Agung, putusan 2016. 10. 13 — pengakuan opposing power bagi pendaftaran orang asing dan laporan perubahan tempat tinggal menurut Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian
- HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation) — Pusat Pencegahan Penipuan Jeonse: opposing power dan hak pembayaran prioritas, tarif premi jaminan pengembalian deposit jeonse
- Undang-Undang Pelaporan Transaksi Properti, Pasal 3, 8, dan 10 — laporan transaksi 30 hari, laporan akuisisi orang asing 60 hari/6 bulan, zona izin lahan
- Kementerian Ekonomi dan Keuangan, 3 Agustus 2026 — rencana reformasi pajak 2026 (usulan pajak properti komprehensif dan pajak capital gain, sebelum dibahas Majelis Nasional)
- Kementerian Kebudayaan, Olahraga, dan Pariwisata — pedoman penanganan homestay perkotaan untuk turis asing (revisi 2025.10.10), kewajiban deklarasi usaha berlaku 2025.10.16
- Easy-to-Find Practical Law — sistem pelaporan sewa hunian
※ Artikel ini hanya untuk informasi, bukan nasihat pajak atau hukum. Sebelum transaksi nyata apa pun, pastikan situasi spesifikmu dengan akuntan pajak, juru hukum, atau agen properti berlisensi. Tarif dan regulasi sering berubah.