在韩国待上几天，难免会冒出这样的念头：那套公寓多少钱？在这里住一个月要花多少？外国人能买吗？
打开房产App看数字，也得不到答案。标价只是起点，因为在韩国租房或买卖时，手续费和税费会一层层叠加在上面。这篇文章把叠加的部分集中起来，用数字说清楚。
太长不看版
- 🏠 首尔公寓平均成交价16亿739万韩元（KB房地产，2026年8月）。中位数为12亿9167万韩元，只看江北14区则为10亿167万韩元。
- 💸 买一套15亿韩元的公寓，仅取得阶段就要多花约6,500万韩元。取得税4,500万韩元、地方教育税450万韩元、中介费1,155万韩元（含增值税）、印花税35万韩元、登记费用依次叠加。
- 🔑 租房的中介费约为买房的一半。首尔租赁上限费率为0.3~0.6%。大学城单间约32万韩元，全租6亿韩元则为264万韩元。
- 🛂 自2026年8月26日起，首尔25个区全部为外国人专属土地交易许可区域。外国人买房须在签约前取得区厅许可，并附带2年实际居住义务。
- 🧾 光是持有，每年就要交两次。7月和9月交财产税，12月交综合不动产税。公示价格10亿韩元的公寓，仅财产税一类每年就约290万韩元。
- 🛡️ 租客即使是外国人同样受保护。大法院2016年判决认定，外国人登记·居留地申报与居民登记具有同等效力。
现在韩国的房价到底是多少？
别凭感觉，先从数字看起，后面的内容才好懂。 以下是截至2026年8月的官方调查数据。
平均值和中位数相差3亿韩元以上，这点很重要。江南少数楼盘的超高价成交拉高了平均值，所以游客坐地铁时看到的普通公寓，更接近中位数而不是平均值。
🏘️ 2026年8月首尔居住成本 — 调查机构官方发布值
| 项目 | 金额 | 同比/环比 |
|---|---|---|
| 首尔公寓平均成交价 | 16亿739万韩元 | 环比 +1.14% |
| 首尔公寓成交价中位数 | 12亿9167万韩元 | — |
| 江北14区中位数 | 10亿167万韩元 | — |
| 首尔公寓全租价 | — | 环比 +1.10% |
| 大学城单间平均月租 | 62万5千韩元 | 同比 +7.7% |
| 大学城单间平均管理费 | 8万4千韩元 | 同比 +10.9% |
| 单间每月实际支出（房租＋管理费） | 70万9千韩元 | — |
最贵的大学城是梨花女子大学附近，月租76万7千韩元加管理费10万3千韩元；最便宜的是中央大学附近的52万2千韩元。首尔大学附近一年内从42万3千韩元涨到53万3千韩元，涨幅26%。
租房 — 从「保证金」这个陌生的结构说起
韩国的租赁采用了一种世界各地都不太常用的结构。租房要先押上一大笔钱。
保证金的三种类型
- 全租（Jeonse） — 押上房价的50~70%作一次性资金，月租一分不付。合同结束后全额退还。房东拿这笔钱去投资赚收益。
- 月租（Wolse） — 交保证金，每月付房租。保证金越大，房租越低。韩国的月租保证金通常是月租的10~20倍，与欧美1~2个月押金的规模完全不同。
- 半全租 — 把全租保证金的一部分转为月租的中间形态。近几年来增长最快。
全租正在快速萎缩。首尔公寓全租成交量从2026年1月的12,374件降至6月的8,045件，下降35%；全国租赁交易中月租占比从2025年的61.0%跃升至2026年的68.6%。利率环境改变后，对房东来说，按月收现金比收一大笔钱去投资更划算。
全租制度本身的历史和全租诈骗之后的变化，会在另一篇文章里详细展开。
中介费（福费）到底怎么算？
在韩国，房产中介费叫福费（bokbi）。关键在于：它不是一口价，而是在条例规定的上限费率内协商。不了解费率表就去谈，对方会把上限当定价报给你。
📊 首尔特别市住宅中介费费率表（首尔市条例附表1，2021年12月30日施行）
| 交易内容 | 成交金额 | 上限费率 | 上限额 |
|---|---|---|---|
| 买卖·交换 | 5千万韩元以下 | 0.6% | 25万韩元 |
| 买卖·交换 | 5千万~2亿韩元以下 | 0.5% | 80万韩元 |
| 买卖·交换 | 2亿~9亿韩元以下 | 0.4% | 无 |
| 买卖·交换 | 9亿~12亿韩元以下 | 0.5% | 无 |
| 买卖·交换 | 12亿~15亿韩元以下 | 0.6% | 无 |
| 买卖·交换 | 15亿韩元以上 | 0.7% | 无 |
| 租赁等 | 5千万韩元以下 | 0.5% | 20万韩元 |
| 租赁等 | 5千万~1亿韩元以下 | 0.4% | 30万韩元 |
| 租赁等 | 1亿~6亿韩元以下 | 0.3% | 无 |
| 租赁等 | 6亿~12亿韩元以下 | 0.4% | 无 |
| 租赁等 | 12亿~15亿韩元以下 | 0.5% | 无 |
| 租赁等 | 15亿韩元以上 | 0.6% | 无 |
上面还有三条规则。
1. 月租要折算成保证金。 成交金额 = 保证金 +（月租×100）。但如果这个总和低于5千万韩元，月租乘以70而不是100。
2. 10%的增值税另算。 费率表上的数字不是最终金额。
3. 写字楼式公寓（officetel）和商铺规则不同。 专用面积85㎡以下、带独立厨房·卫生间·洗浴设施的officetel，买卖0.5%、租赁0.4%。其他officetel和商铺·土地，买卖和租赁上限都是0.9%。
🧮 用实际案例算出的中介费（含10%增值税）
| 案例 | 成交金额计算 | 适用区间 | 中介费 |
|---|---|---|---|
| 大学城单间 保证金1,000万韩元 / 月租62.5万韩元 | 1,000万 +（62.5万×100）= 7,250万韩元 | 0.4%（上限30万韩元） | 29万韩元 + 增值税 = 约31.9万韩元 |
| 月租公寓 保证金5,000万韩元 / 月租150万韩元 | 5,000万 +（150万×100）= 2亿韩元 | 0.3% | 60万韩元 + 增值税 = 66万韩元 |
| 全租公寓 6亿韩元 | 6亿韩元 | 0.4% | 240万韩元 + 增值税 = 264万韩元 |
| 买房 12亿9千万韩元（首尔中位数） | 12亿9千万韩元 | 0.6% | 774万韩元 + 增值税 = 851万4千韩元 |
| 买房 16亿韩元（首尔平均值） | 16亿韩元 | 0.7% | 1,120万韩元 + 增值税 = 1,232万韩元 |
签约之前先谈价
- 费率表上的数字是上限。尤其是买房9亿韩元以上的区间金额很大，实务中常谈成0.4~0.5%。
- 支付时间按约定，没有约定的话是成交价款付清之日。如果只付了定金就被要求付全款，可以追问依据。
- 中介事务所必须张贴费率·上限额表。看看办公室墙上有没有。
- 手续费由房东和租客各自承担，不是对半分。
租客要走哪些流程？
租房比买房的流程简单得多。但其中两步漏掉，保证金可能就没了。
租赁合同的六个步骤
- 1. 查登记簿副本。签约前，确认产权人是否就是和你签约的人，以及已设的抵押权（优先债权）有多少。在互联网登记所花700韩元就能调取。
- 2. 付定金。通常是保证金的5~10%。从这一刻起合同生效。
- 3. 付尾款并入住。这天拿钥匙。
- 4. 办理入住申报（外国人是居留地变更申报）。入住当天就办。晚一天，顺位就后移一天。
- 5. 盖确定日期。在合同上盖日期戳的手续。居民中心、登记所、互联网登记所都能办。
- 6. 租赁申报。保证金超过6,000万韩元或月租超过30万韩元的合同，须在30天内申报。申报后会自动获得确定日期。
还可以再加一层：全租保证金返还保证。房东不还保证金时，由保证机构（HUG等）代付，保费率为年0.097~0.211%左右。公寓从年0.115%起，独栋·多户最高到年0.146%。6亿韩元的全租按年0.115%算，一年69万韩元。
不过不是随便哪套房子都能投保。2026年的标准是全租保证金须低于公示价格的126%，且全租保证金加优先债权超过房价90%就很难投保。这比过去150%的标准更严格。
租客不交持有税
财产税和综合不动产税每年以6月1日为基准日，向产权人征收。租客每月只交房租和管理费。管理费包括清洁、安保、电梯、公共电费等，首尔大学城单间平均8万4千韩元。公寓按面积和小区设施，10万~30万韩元很常见。
买房 — 标价之上再叠加4%
从这里开始数字就大了。在韩国买房，除房价外，取得税、中介费、印花税、登记费用会依次叠加，合计约为房价的4%。
📊 住宅取得税率（2026年，1户1住宅基准）
| 取得价 | 取得税 | 地方教育税 | 农渔村特别税（超过85㎡时） | 合计 |
|---|---|---|---|---|
| 6亿韩元以下 | 1.0% | 0.1% | 0.2% | 1.1%（超过85㎡为1.3%） |
| 6亿~9亿韩元 | 1~3%累进 | 取得税率的10% | 0.2% | 约1.3~3.3% |
| 9亿韩元以上 | 3.0% | 0.3% | 0.2% | 3.3%（超过85㎡为3.5%） |
多套房业主的税率完全不同。 调整对象区域的第2套住房按8%重课，第3套以上最高12%。1户1住宅无论区域都适用上面的基本税率，但从第二套开始，房子是否位于调整对象区域会让税负翻几倍。
🧾 购买15亿韩元公寓（专用84㎡）的取得阶段总费用
| 项目 | 计算依据 | 金额 |
|---|---|---|
| 取得税 | 9亿韩元以上 3% | 4,500万韩元 |
| 地方教育税 | 取得税率的10%（0.3%） | 450万韩元 |
| 农渔村特别税 | 专用85㎡以下，免税 | 0韩元 |
| 中介费 | 15亿以上 0.7% + 增值税10% | 1,155万韩元 |
| 印花税 | 10亿韩元以上区间 | 35万韩元 |
| 登记申请手续费 | 定额 | 1万5千韩元 |
| 法务士报酬 | 代办时市价 | 60万~100万韩元 |
| 国民住宅债券 | 买入后立即卖出时的折价损失 | 数百万韩元级别 |
| 合计 | — | 约6,200万 |
这张表里能谈价的只有两项
- 中介费 — 在上限费率内可以协商。15亿韩元的交易，把0.7%降到0.5%能省330万韩元。
- 法务士报酬 — 多比几家报价能差出几十万韩元。也可以自己办登记。
- 其余（取得税、地方教育税、印花税、登记手续费、国民住宅债券）都是法定金额，没有商量余地。
只有外国人适用的规则是什么？
韩国并不禁止外国人取得房产。无论国籍或是否居住，都可以持有产权。不过2024年以后，首都圈住宅多了一道关卡。
🛂 外国人专属土地交易许可区域 — 2026年8月26日~2027年8月25日
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 许可对象 | 《不动产交易申报等相关法律》第2条第4项的外国人等（与韩国人普通交易分开） |
| 适用住宅类型 | 独栋住宅、多户住宅、公寓、联排住宅、多代住宅 |
| 面积标准（城市区域） | 居住区域超过6㎡，商业·工业区域超过15㎡，绿地区域超过20㎡，未指定用途区域超过6㎡ |
| 面积标准（城市区域外） | 农地50㎡，林地100㎡，其他土地超过25㎡ |
| 许可时点 | 买卖合同签订前 |
| 附加义务 | 许可后2年实际居住 |
| 未履行时 | 未经许可签订的合同无效 |
公寓的土地份额远超6㎡，所以在首尔，外国人买公寓基本上全部属于许可对象，可以这么理解。
这项规制的效果在统计里也看得见。据国土交通部数据，2025年8月划定后，首尔外国人住宅成交量下降51%，首都圈整体外国人住宅成交下降35%，超过12亿韩元的高价住宅成交下降53%。
要申报几次？期限是多久？
外国人取得韩国房产时，申报分为三条线。漏掉任何一条，要么被罚款，要么之后卖房的钱汇不回国。
📋 外国人取得房产时的3类申报 — 期限与窗口
| 类别 | 时间 | 地点 | 备注 |
|---|---|---|---|
| ① 不动产交易申报 | 买卖合同签订之日起30天内 | 不动产所在地市·郡·区厅 | 一般由中介代办。韩国人外国人通用 |
| ② 外国人取得申报（合同类） | 赠与等买卖以外的合同，自签订之日起60天内 | 同上 | 已属①交易申报对象的合同除外 |
| ③ 外国人取得申报（非合同类） | 继承·拍卖·新建等，自取得之日起6个月内 | 同上 | 未申报将罚款 |
| ④ 外汇交易申报 | 资金移动前 | 海外汇款·随身携带入境资金走外汇银行 / 涉及国内贷款·全租保证金等走韩国银行 | 有这份申报书，日后才能把处置款汇往海外 |
漏掉外汇交易申报会怎样
①~③不申报最多是罚款，但漏掉④，钱就困在韩国了。就算卖了房拿到现金，没有取得当时的申报记录，就无法为海外汇款建立依据。所需材料：不动产取得合同、不动产鉴定书或公示地价确认书、不动产登记簿副本。
还有一点。韩国国籍人士在持有房产期间改为外国国籍的，要继续持有该房产，须在国籍变更之日起6个月内办理继续持有申报。未申报最高罚100万韩元。
持有 — 每年两张税单
韩国的持有税分两层。所有业主都交的财产税，以及超过一定金额的业主加交的综合不动产税。两者的基准日都是每年6月1日。5月31日卖出，当年持有税归买家；6月2日卖出，归卖家。
📊 住宅财产税率（课税标准 = 公示价格×公正市场价额比例60%）
| 课税标准 | 税率 | 累进扣除方式 |
|---|---|---|
| 6,000万韩元以下 | 0.1% | — |
| 6,000万~1亿5千万韩元 | 0.15% | 6万韩元 + 超过6,000万韩元部分的0.15% |
| 1亿5千万~3亿韩元 | 0.25% | 19万5千韩元 + 超过1亿5千万韩元部分的0.25% |
| 3亿韩元以上 | 0.4% | 57万韩元 + 超过3亿韩元部分的0.4% |
在此基础上再加地方教育税（财产税额的20%）和城市区域部分（课税标准的0.14%）。以公示价格10亿韩元的公寓计算如下。
🧾 公示价格10亿韩元公寓的年度财产税类负担
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 课税标准 | 10亿韩元×60% | 6亿韩元 |
| 财产税本税 | 57万韩元 +（3亿韩元×0.4%） | 177万韩元 |
| 地方教育税 | 财产税额×20% | 35万4千韩元 |
| 城市区域部分 | 6亿韩元×0.14% | 84万韩元 |
| 合计 | — | 约296万韩元/年 |
不过，1户1住宅业主持有的公示价格9亿韩元以下住宅适用特例税率（0.05~0.35%），比上面的计算更低。上面的案例公示价格10亿韩元，不属于特例对象。
缴纳分7月和9月各一半。住宅类财产税分两次开单，是因为一次性缴的金额负担太大。
谁要交综合不动产税？
📊 综合不动产税现行标准（2026年课税年度）
| 类别 | 基础扣除 | 公正市场价额比例 | 税率 | 缴纳 |
|---|---|---|---|---|
| 1户1住宅业主 | 公示价格12亿韩元 | 60% | 0.5~2.7% | 12月 |
| 1·2套住房（其他） | 公示价格9亿韩元 | 60% | 0.5~2.7% | 12月 |
| 3套以上 | 公示价格9亿韩元 | 60% | 0.5~5.0% | 12月 |
| 法人 | 无 | 60% | 2.7%或5.0%单一税率 | 12月 |
也就是说，1套住房业主到公示价格12亿韩元（市价约17亿韩元左右）为止都不用交综合不动产税。持有一套接近首尔中位数12亿9167万韩元的房子，大概率不属于征收对象。
2026年税制改革方案 — 尚未定案
2026年8月3日政府公布的税改方案几乎重写了综合不动产税的计算步骤。核心方向是自住的1套房少缴，不自住的持有多缴。实际居住的1套房基础扣除从12亿韩元提高到14亿韩元，非居住的1套房降至9亿韩元；公正市场价额比例从60%到70%（2027年）再到80%（2028年，3套以上·调整对象区域）；税负上限从150%提高到200%。但还需经定期国会审议通过，且从2027年6月1日基准的课税年度起适用。目前的计算应按上述现行标准进行。
卖房 — 不是赚了多少，而是持有了多久
转让所得税是对差价征收的税，而在韩国，决定税率的最大变量不是利润规模，而是持有时间。
📊 住宅转让所得税率（2026年基准）
| 持有时间 | 税率 | 性质 |
|---|---|---|
| 不足1年 | 70% | 为阻断短期差价 |
| 1年以上不足2年 | 60% | 为阻断短期差价 |
| 2年以上 | 6~45%累进（基本税率） | 所得税基本结构 |
此外，转让所得税额的10%作为地方所得税加征。也就是说，70%区间的实际负担是77%。
有一条核心免税规定。1户1住宅业主持有满2年（调整对象区域取得的住宅还须满足2年居住要求），转让价12亿韩元以内免税。超过12亿韩元也不是全额征税，而是只对超出部分征税。再加上持有、居住越久越高的长期持有特别扣除。
多套房业主出售调整对象区域的住宅时，在基本税率上叠加重课税率。自2022年5月10日起施行的限期重课豁免已于2026年5月9日终止，2026年税改方案虽包含从2027年起逐步放宽重课幅度的内容，但尚未通过国会。
外国卖家还要额外留意
- 非居民很难适用1户1住宅免税。家庭要件和居住要件的判定与国内居民不同。
- 有些情况下买家须代扣转让所得税。最好在卖房谈判阶段先和税务师理清。
- 取得当时要有外汇交易申报记录，才能把卖房款汇往海外。
- 如果韩国与你的国家之间有税收协定，可以调整避免双重征税。
游客为什么难租到一个月？
游客最容易碰壁的就是这里。在韩国，普通住宅30天以下的短租，没有住宿业登记就是违法的。
按《观光振兴法》，外国人观光城市民宿业把经营者限定为当地居民，且只能使用房东实际居住的住宅。把空房整套拿来短租，不符合这个框架。
监管越来越严。自2025年10月16日起，既有登记住宿设施也须提交营业申报，未提交营业申报证的住宿设施2026年1月1日后不能接单。反过来说也有放宽的地方：2025年10月10日文化体育观光部指南修订后，竣工超过30年的住宅通过安全验证也可以登记。
现实的选择
- 7天以内 — 酒店、民宿、青年旅舍。这个区间就该老老实实住住宿业。
- 一个月左右 — 考试院、合租公寓、共居。保证金很少甚至没有，外国人可以单独签约。
- 6个月以上 — 正式的月租合同。需要保证金，按上面的租赁流程走。
- 在平台订住宿时，看看是否显示营业申报情况。未登记住宿可能被突然取消。
了解这些，聊天才接得上话
韩国房产聊天的基本单位
- 坪 — 虽不是官方单位，但仍是日常用语。1坪≈3.3㎡。韩国人把84㎡的公寓叫「34坪」。不过34坪是含公摊面积的供给面积口径，实际专用面积是84㎡（约25坪）。
- 公示价格 — 政府每年测算发布的课税基准价。通常低于市价，财产税、综合不动产税、健康保险费都从这数字起步。
- 专用面积 vs 供给面积 — 一定要看清房源广告里的面积是哪一种。计税标准（85㎡等）用的是专用面积。
- 品牌公寓 — Xi（自怡）、来美安（Raemian）、Hillstate、Prugio等开发商品牌，在相同地段也能拉开价格。公寓名字里那一个词本身就是行情信息。
数据与来源
- 首尔特别市首尔房地产信息广场 — 房地产中介费费率表（《首尔市住宅中介费等条例》附表1，2021.12.30施行）
- 国土交通部 — 不动产交易电子合同系统 中介费费率表
- 国土交通部2026年8月20日公告 — 外国人等土地交易许可区域重新指定（2026.8.26~2027.8.25，合计7,327.09㎢）
- KB房地产2026年8月全国住宅价格动向 — 首尔公寓平均成交价16亿739万韩元，中位数12亿9167万韩元
- 房地产R114·多房2026年8月大学城单间租金调查 — 平均月租62万5千韩元，管理费8万4千韩元
- 大法院2016. 10. 13. 判决 — 外国人登记·居留地变更申报在《住宅租赁保护法》上的对抗力认定
- 住宅城市保证公社（HUG）— 全租诈骗预防中心 对抗力与优先受偿权、全租保证金返还保证保费率
- 《不动产交易申报等相关法律》第3条·第8条·第10条 — 交易申报30天，外国人取得申报60天·6个月，土地交易许可区域
- 企划财政部2026年8月3日 — 2026年税制改革方案（综合不动产税·转让所得税修订案，国会审议前）
- 文化体育观光部 — 外国人观光城市民宿业业务处理指南（2025.10.10修订），营业申报义务化2025.10.16施行
- 易懂生活法令信息 — 住宅租赁合同申报制
※ 本文仅供信息参考，不构成税务·法律咨询。实际交易前请向税务师、法务士、持牌中介确认个案情况。税率和规制经常变动。