韓国に数日いると、一度はこう考えます。あのマンションはいくらなのか。ここで1か月暮らすといくらかかるのか。外国人でも買えるのか。
不動産アプリを開いて数字を見ても答えは出ません。表示価格はあくまで出発点にすぎず、韓国で家を借りたり売買したりするときの手数料や税金は、その上に別途積み上がっていくからです。この記事は、その積み上がる部分だけを集めて数字にしたものです。
まず結論から
- 🏠 ソウルのマンション平均売買価格は16億739万ウォン（KB不動産、2026年8月）。中央値は12億9167万ウォンで、江北14区だけなら10億167万ウォンです。
- 💸 15億ウォンのマンションを買えば、取得段階だけで約6,500万ウォンが追加でかかります。取得税4,500万ウォン、地方教育税450万ウォン、仲介手数料1,155万ウォン（付加価値税込）、印紙税35万ウォン、登記費用が順に加わります。
- 🔑 借りるときの仲介手数料は売買の半分程度です。ソウルの賃貸借上限料率は0.3〜0.6%。学生街のワンルーム1件なら約32万ウォン、チョンセ6億ウォンなら264万ウォンです。
- 🛂 2026年8月26日からソウル全25区が外国人専用の土地取引許可区域です。外国人が住宅を買うには契約前に区役所の許可が必要で、2年間の実居住義務が付きます。
- 🧾 所有しているだけで年に2回払います。7月と9月に財産税、12月に総合不動産税。公示価格10億ウォンのマンションなら財産税系だけで年290万ウォン台です。
- 🛡️ 借主は外国人でも保護されます。最高裁2016年判決により、外国人登録・滞在地申告が住民登録と同じ効力を持ちます。
今、韓国の家の値段は正確にいくらなのか？
感覚ではなく数字から見るべきです。それで残りが理解できます。 以下は2026年8月時点の公式調査値です。
平均と中央値が3億ウォン以上も離れている点が重要です。江南の一部の団地の超高額取引が平均を押し上げるため、旅行者が地下鉄に乗って見る普通のマンションは、平均ではなく中央値に近いのです。
🏘️ 2026年8月 ソウルの住居費 — 調査機関の公式発表値
| 項目 | 金額 | 前年・前月比 |
|---|---|---|
| ソウルのマンション平均売買価格 | 16億739万ウォン | 前月比 +1.14% |
| ソウルのマンション中央値 | 12億9167万ウォン | — |
| 江北14区の中央値 | 10億167万ウォン | — |
| ソウルのマンションチョンセ価格 | — | 前月比 +1.10% |
| 大学街ワンルームの平均月額家賃 | 62万5千ウォン | 前年比 +7.7% |
| 大学街ワンルームの平均管理費 | 8万4千ウォン | 前年比 +10.9% |
| ワンルームの月実支出（家賃＋管理費） | 70万9千ウォン | — |
最も高い大学街は梨花女子大周辺で月額76万7千ウォンに管理費10万3千ウォン、最も安いのは中央大周辺の52万2千ウォンです。ソウル大周辺は1年で42万3千ウォンから53万3千ウォンへ26%上がりました。
借りるとき — 保証金という見慣れない仕組みから
韓国の賃貸借は、世界のどこでもあまり使われていない仕組みを使います。家を借りるのに大きなお金を先に預けます。
保証金の3種類
- チョンセ（伝貰） — 家の値段の50〜70%をまとめて預け、月額家賃は1ウォンも払いません。契約が終われば全額戻ってきます。家主はそのまとまったお金を運用して収益を上げます。
- ウォルセ（月極め） — 保証金を預けて毎月家賃を払います。保証金が大きいほど家賃は下がります。韓国の月極めの保証金は通常家賃の10〜20倍で、欧米の1〜2か月分のデポジットとは規模が違います。
- 半チョンセ — チョンセ保証金の一部を月額家賃に切り替えた中間形態。ここ数年で最も急速に増えています。
チョンセは今、急速に減っています。ソウルのマンションのチョンセ取引量は2026年1月の12,374件から6月の8,045件へ35%減少し、全国賃貸借取引に占める月極めの割合は2025年の61.0%から2026年には68.6%へ跳ね上がりました。金利環境が変わったことで、家主にとってはまとまったお金を預かって運用するより、毎月現金を受け取る方が有利になったためです。
チョンセ制度そのものの歴史とチョンセ詐欺後の変化は、別の記事で詳しく扱います。
仲介手数料（ポクビ）は正確にどう計算されるのか？
韓国では不動産仲介手数料をポクビと呼びます。定価制ではなく、条例で定めた上限料率の範囲内で交渉する仕組みという点が核心です。料率表を知らずに行くと、上限を定価のように案内されます。
📊 ソウル特別市 住宅仲介手数料率表（ソウル市条例 別表1、2021年12月30日施行）
| 取引内容 | 取引金額 | 上限料率 | 上限額 |
|---|---|---|---|
| 売買・交換 | 5千万ウォン未満 | 0.6% | 25万ウォン |
| 売買・交換 | 5千万〜2億ウォン未満 | 0.5% | 80万ウォン |
| 売買・交換 | 2億〜9億ウォン未満 | 0.4% | なし |
| 売買・交換 | 9億〜12億ウォン未満 | 0.5% | なし |
| 売買・交換 | 12億〜15億ウォン未満 | 0.6% | なし |
| 売買・交換 | 15億ウォン以上 | 0.7% | なし |
| 賃貸借など | 5千万ウォン未満 | 0.5% | 20万ウォン |
| 賃貸借など | 5千万〜1億ウォン未満 | 0.4% | 30万ウォン |
| 賃貸借など | 1億〜6億ウォン未満 | 0.3% | なし |
| 賃貸借など | 6億〜12億ウォン未満 | 0.4% | なし |
| 賃貸借など | 12億〜15億ウォン未満 | 0.5% | なし |
| 賃貸借など | 15億ウォン以上 | 0.6% | なし |
ここに3つのルールが加わります。
1. 月極めは保証金に換算します。 取引金額 = 保証金 +（月額家賃×100）。ただし、この合計が5千万ウォン未満なら、月額家賃に100ではなく70を掛けます。
2. 付加価値税10%は別途です。 料率表の金額が最終金額ではありません。
3. オフィステルと店舗はルールが違います。 専有85㎡以下で専有の台所・トイレ・浴室設備を備えたオフィステルは売買0.5%、賃貸借0.4%。それ以外のオフィステルと店舗・土地は売買・賃貸借とも0.9%が上限です。
🧮 実際の事例で計算した仲介手数料（付加価値税10%込み）
| 事例 | 取引金額の計算 | 適用区間 | 仲介手数料 |
|---|---|---|---|
| 大学街ワンルーム 保証金1,000万ウォン / 月額62.5万ウォン | 1,000万 +（62.5万×100）= 7,250万ウォン | 0.4%（上限30万ウォン） | 29万ウォン + 付加価値税 = 約31.9万ウォン |
| 月極めマンション 保証金5,000万ウォン / 月額150万ウォン | 5,000万 +（150万×100）= 2億ウォン | 0.3% | 60万ウォン + 付加価値税 = 66万ウォン |
| チョンセマンション 6億ウォン | 6億ウォン | 0.4% | 240万ウォン + 付加価値税 = 264万ウォン |
| 売買 12億9千万ウォン（ソウル中央値） | 12億9千万ウォン | 0.6% | 774万ウォン + 付加価値税 = 851万4千ウォン |
| 売買 16億ウォン（ソウル平均値） | 16億ウォン | 0.7% | 1,120万ウォン + 付加価値税 = 1,232万ウォン |
交渉は契約書を書く前に
- 料率表の数字は上限です。特に売買9億ウォン以上の区間は金額が大きいため、実務では0.4〜0.5%で交渉されることがよくあります。
- 支払い時期は約定に従いますが、約定がなければ取引代金の支払いが完了した日です。契約金だけを支払った時点で全額を要求されたら、根拠を尋ねましょう。
- 仲介事務所には料率・上限額表を掲示する義務があります。事務所の壁に貼ってあるか確認してください。
- 手数料は貸主と借主がそれぞれ払います。半分ずつ分ける仕組みではありません。
借主が踏む手続きは何か？
借りる側の手続きは買う側よりはるかにシンプルです。ただし、このうち2つの段階を飛ばすと保証金を失いかねません。
賃貸借契約の6ステップ
- 1. 登記簿謄本の確認。契約前に、所有者が契約相手と同じ人物か、すでに設定された抵当権（先順位債権）がいくらかを確認します。インターネット登記所で700ウォンで取れます。
- 2. 契約金の支払い。通常は保証金の5〜10%。この時点から契約に拘束力が生じます。
- 3. 残金の支払いと入居。鍵を受け取る日です。
- 4. 転入申告（外国人は滞在地変更申告）。入居当日に行ってください。1日遅れると順位が1日下がります。
- 5. 確定日付。契約書に日付印をもらう手続き。住民センター、登記所、インターネット登記所で可能です。
- 6. 賃貸借の申告。保証金6,000万ウォン超または月額家賃30万ウォン超の契約は30日以内に申告義務があります。申告すると確定日付が自動的に付与されます。
ここにもう1つ上乗せできるのがチョンセ保証金返還保証です。家主が保証金を返さない場合、保証機関（HUGなど）が代わりに支払う商品で、保証料率は年0.097〜0.211%程度です。マンションは年0.115%台から始まり、戸建て・多世帯は年0.146%台まで上がります。6億ウォンのチョンセに年0.115%を適用すると年69万ウォンです。
ただし、どんな家でも加入できるわけではありません。2026年基準でチョンセ保証金が公示価格の126%より低いことが必要で、チョンセ保証金と先順位債権を合わせた金額が家の値段の90%を超えると加入が難しくなります。以前の150%基準から強化されたものです。
借主は保有税を払いません
財産税と総合不動産税は毎年6月1日基準で所有者に課されます。借主が毎月払うのは家賃と管理費だけです。管理費には清掃・警備・エレベーター・共用電気などが含まれ、ソウルの大学街ワンルーム基準で平均8万4千ウォンです。マンションは面積と団地の施設によって10万〜30万ウォン台が一般的です。
買うとき — 表示価格の上に4%が乗る
ここから数字が大きくなります。韓国で家を買うと、売買価格のほかに取得税、仲介手数料、印紙税、登記費用が順に加わり、合計するとおおむね売買価格の4%前後になります。
📊 住宅取得税率（2026年、1世帯1住宅基準）
| 取得価額 | 取得税 | 地方教育税 | 農漁村特別税（85㎡超の場合） | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 6億ウォン以下 | 1.0% | 0.1% | 0.2% | 1.1%（85㎡超は1.3%） |
| 6億〜9億ウォン | 1〜3%累進 | 取得税率の10% | 0.2% | 約1.3〜3.3% |
| 9億ウォン超 | 3.0% | 0.3% | 0.2% | 3.3%（85㎡超は3.5%） |
多住宅保有者は税率がまったく変わります。 調整対象地域の2住宅は8%、3住宅以上は12%まで重課されます。1世帯1住宅は地域に関係なく上の基本税率が適用されますが、2軒目からはその家が調整対象地域にあるかどうかで税金が数倍変わります。
🧾 15億ウォンのマンション（専有84㎡）を買うときの取得段階総費用
| 項目 | 計算根拠 | 金額 |
|---|---|---|
| 取得税 | 9億ウォン超 3% | 4,500万ウォン |
| 地方教育税 | 取得税率の10%（0.3%） | 450万ウォン |
| 農漁村特別税 | 専有85㎡以下なので非課税 | 0ウォン |
| 仲介手数料 | 15億以上 0.7% + 付加価値税10% | 1,155万ウォン |
| 印紙税 | 10億ウォン超の区間 | 35万ウォン |
| 登記申請手数料 | 定額 | 1万5千ウォン |
| 司法書士報酬 | 代行時の相場 | 60万〜100万ウォン |
| 国民住宅債券 | 購入後すぐ売却した場合の割引損失 | 数百万ウォン台 |
| 合計 | — | 約6,200万〜6,600万ウォン（売買価格の4.1〜4.4%） |
この表で交渉できる項目は2つだけ
- 仲介手数料 — 上限料率内で交渉の対象です。15億ウォンの取引で0.7%を0.5%に下げれば330万ウォン節約できます。
- 司法書士報酬 — 見積もりを比較すれば数十万ウォン違います。セルフ登記も可能です。
- 残り（取得税・地方教育税・印紙税・登記手数料・国民住宅債券）は法定金額なので交渉の余地がありません。
外国人だけに適用されるルールは何か？
韓国は外国人の不動産取得そのものを禁止していません。国籍や居住の有無に関係なく所有権を持てます。ただし2024年以降、首都圏の住宅に限って別の関門が1つできました。
🛂 外国人専用の土地取引許可区域 — 2026年8月26日〜2027年8月25日
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 許可対象者 | 「不動産取引申告等に関する法律」第2条第4号の外国人等（韓国人の一般取引とは別） |
| 対象住宅タイプ | 戸建て住宅、多世帯住宅、マンション、連立住宅、多世帯住宅 |
| 面積基準（都市地域） | 住居地域6㎡超、商業・工業地域15㎡超、緑地地域20㎡超、用途地域未指定6㎡超 |
| 面積基準（都市地域外） | 農地50㎡、林野100㎡、その他土地25㎡超 |
| 許可の時期 | 売買契約締結前 |
| 付加義務 | 許可後2年間の実居住 |
| 不履行時 | 許可なく締結した契約は無効 |
マンションは敷地持分が6㎡を大きく超えるため、ソウルで外国人がマンションを買う場合は事実上すべて許可対象とみてよいでしょう。
この規制の効果は統計にも表れています。国土交通部によると、2025年8月の指定以降、ソウルの外国人住宅取引量は51%減少し、首都圏全体の外国人住宅取引は35%、12億ウォンを超える高価住宅取引は53%減りました。
申告は何回、いつまでにするのか？
外国人が韓国の不動産を取得するときに踏む申告は3系統です。1つでも漏れると過料が課されるか、後で売ったお金を本国に送れなくなります。
📋 外国人の不動産取得時の申告3種 — 期限と窓口
| 区分 | いつ | どこに | 備考 |
|---|---|---|---|
| ① 不動産取引申告 | 売買契約締結日から30日以内 | 不動産所在地の市・郡・区役所 | 仲介業者が代行するのが一般的。内外人共通 |
| ② 外国人取得申告（契約） | 贈与など売買以外の契約は締結日から60日以内 | 同左 | ①の取引申告対象契約は除く |
| ③ 外国人取得申告（契約外） | 相続・競売・新築などは取得日から6か月以内 | 同左 | 未申告時は過料 |
| ④ 外国為替取引申告 | 資金移動前 | 海外送金・携帯搬入資金なら外国為替銀行 / 国内融資・チョンセ保証金などが混ざるなら韓国銀行 | この申告書があってこそ、後で処分代金を海外に送金できる |
外国為替取引申告を忘れると起きること
①〜③は申告しなくても過料で終わりますが、④を忘れるとお金が韓国に留め置かれます。家を売って現金を手にしても、取得当時の申告記録がなければ海外送金の根拠を作れません。提出書類は不動産取得契約書、不動産鑑定書または公示地価確認書、不動産登記簿謄本です。
もう1つ。韓国国籍の人が不動産を保有したまま外国籍に変わった場合は、その不動産を持ち続けるには国籍が変更された日から6か月以内に継続保有申告をしなければなりません。未申告時は100万ウォン以下の過料です。
保有するとき — 年に2回納付書が来る
韓国の保有税は2層です。すべての所有者が払う財産税と、一定金額を超える所有者だけが追加で払う総合不動産税。どちらも基準日は毎年6月1日です。5月31日に売ればその年の保有税は買主の負担、6月2日に売れば売主の負担になります。
📊 住宅財産税率（課税標準 = 公示価格×公正市場価額比率60%）
| 課税標準 | 税率 | 累進控除方式 |
|---|---|---|
| 6,000万ウォン以下 | 0.1% | — |
| 6,000万〜1億5千万ウォン | 0.15% | 6万ウォン + 6,000万ウォン超過分の0.15% |
| 1億5千万〜3億ウォン | 0.25% | 19万5千ウォン + 1億5千万ウォン超過分の0.25% |
| 3億ウォン超 | 0.4% | 57万ウォン + 3億ウォン超過分の0.4% |
ここに地方教育税（財産税額の20%）と都市地域分（課税標準の0.14%）が加わります。公示価格10億ウォンのマンションで計算するとこうなります。
🧾 公示価格10億ウォンのマンションの年間財産税系負担
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 課税標準 | 10億ウォン×60% | 6億ウォン |
| 財産税本体 | 57万ウォン +（3億ウォン×0.4%） | 177万ウォン |
| 地方教育税 | 財産税額×20% | 35万4千ウォン |
| 都市地域分 | 6億ウォン×0.14% | 84万ウォン |
| 合計 | — | 約296万ウォン/年 |
ただし、1世帯1住宅者が保有する公示価格9億ウォン以下の住宅は特例税率（0.05〜0.35%）が適用され、上の計算より低くなります。上の事例は公示価格10億ウォンなので特例の対象ではありません。
納付は7月と9月に半分ずつに分けて払います。住宅分の財産税を2回に分けて課すのは、一括で払うには負担が大きい金額だからです。
総合不動産税は誰が払うのか？
📊 総合不動産税の現行基準（2026年課税分）
| 区分 | 基礎控除 | 公正市場価額比率 | 税率 | 納付 |
|---|---|---|---|---|
| 1世帯1住宅者 | 公示価格12億ウォン | 60% | 0.5〜2.7% | 12月 |
| 1・2住宅者（その他） | 公示価格9億ウォン | 60% | 0.5〜2.7% | 12月 |
| 3住宅以上 | 公示価格9億ウォン | 60% | 0.5〜5.0% | 12月 |
| 法人 | なし | 60% | 2.7%または5.0%の単一税率 | 12月 |
つまり1住宅者なら公示価格12億ウォン（時価でおおむね17億ウォン前後）までは総合不動産税を払いません。ソウルのマンション中央値12億9167万ウォン程度の家を1軒持っているなら、総合不動産税の対象ではない可能性が高いです。
2026年税制改正案 — まだ確定ではありません
2026年8月3日に政府が発表した税制改正案は、総合不動産税の計算段階をほぼ全面的に変えました。核心は住んでいる1住宅は軽く、住んでいない保有は重くという方向です。実居住1住宅の基礎控除12億ウォン→14億ウォン、非居住1住宅は9億ウォンに引き下げ、公正市場価額比率60%→70%（2027年）→80%（2028年、3住宅以上・調整対象地域）、税負担上限150%→200%。ただし通常国会の審議を経て確定され、適用も2027年6月1日基準の課税分からです。現時点の計算は上の現行基準で行うのが正しいです。
売るとき — いくら稼いだかではなく、どれだけ持っていたか
譲渡所得税は差益にかかる税金で、韓国では税率を決める最大の変数が利益の規模ではなく保有期間です。
📊 住宅譲渡所得税率（2026年基準）
| 保有期間 | 税率 | 性格 |
|---|---|---|
| 1年未満 | 70% | 短期差益の遮断が目的 |
| 1年以上2年未満 | 60% | 短期差益の遮断が目的 |
| 2年以上 | 6〜45%累進（基本税率） | 所得税の基本構造 |
ここに譲渡所得税額の10%が地方所得税として追加されます。つまり70%区間なら実効負担は77%です。
核心の免税規定が1つあります。1世帯1住宅者が2年以上保有すれば（調整対象地域で取得した住宅は2年居住要件まで）譲渡価額12億ウォンまで非課税です。12億ウォンを超えても全額課税されるのではなく、超過分にだけ課税されます。さらに長く保有・居住するほど大きくなる長期保有特別控除が付きます。
多住宅者が調整対象地域の住宅を売るときは、基本税率に重課税率が上乗せされます。2022年5月10日から施行されていた時限的な重課除外は2026年5月9日で終了し、2026年税制改正案は2027年から重課幅を段階的に緩和する案を盛り込んでいますが、まだ国会を通過していません。
外国人の売主が追加で押さえるべきこと
- 非居住者は1世帯1住宅の非課税を適用されにくいです。世帯要件と居住要件の判断が国内居住者と異なります。
- 買主が譲渡所得税を源泉徴収しなければならない場合があります。売却交渉の段階で税理士と先に整理しておくのがよいでしょう。
- 取得当時の外国為替取引申告の記録があってこそ、売却代金を海外に送金できます。
- 韓国と本国の間に租税条約があれば、二重課税を調整してもらえます。
観光客が1か月だけ借りるのがなぜ難しいのか？
旅行者が最もよくぶつかる壁がここです。韓国で一般住宅の30日未満の短期賃貸は、宿泊業登録なしでは違法です。
観光振興法上の外国人観光都市民泊業は事業主体をその地域の住民に限定し、家主が実際に居住している住宅だけを使えるようにしています。空き家を丸ごと短期賃貸に回すのはこの枠に合いません。
規制はさらに細かくなりました。2025年10月16日から既存の登録宿泊施設にも営業申告が義務化され、営業申告証を提出しない宿泊施設は2026年1月1日以降の予約を受けられなくなりました。逆に緩和された部分もあります。2025年10月10日の文化体育観光部指針改正で、竣工後30年を超える住宅も安全性の検証を経れば登録が可能になりました。
現実的な選択肢
- 7日以下 — ホテル・ゲストハウス・ホステル。この区間は素直に宿泊業が正解です。
- 1か月前後 — 考試院、シェアハウス、コリビング。保証金がなかったり非常に少なく、外国人が単独で契約できます。
- 6か月以上 — 正式な月極め契約。保証金が必要で、上の賃貸借手続きをそのまま踏みます。
- プラットフォームの宿泊施設を予約するときは、営業申告の有無が表示されるか確認してください。未登録の宿泊施設は予約が突然キャンセルされることがあります。
知っておくと会話が弾むこと
韓国不動産の会話の基本単位
- 坪（ピョン） — 公式単位ではありませんが、今も日常語です。1坪≈3.3㎡。84㎡のマンションを韓国人は「34坪」と呼びます。ただし34坪は共用面積を含む供給面積基準で、実際の専有面積は84㎡（約25坪）です。
- 公示価格 — 政府が毎年算定して発表する課税基準価格。時価より低く設定され、財産税・総合不動産税・健康保険料がすべてこの数字から出発します。
- 専有面積 vs 供給面積 — 物件広告の面積がどちらか必ず確認してください。税金基準（85㎡など）は専有面積です。
- ブランドマンション — ザイ、レミアン、ヒルステート、プルジオなどの建設会社ブランドが同じ立地でも価格を分けます。マンション名に付いた一語が相場情報です。
データと出典
- ソウル特別市 ソウル不動産情報広場 — 不動産仲介手数料率表（ソウル市住宅仲介手数料等に関する条例 別表1、2021.12.30施行）
- 国土交通部 — 不動産取引電子契約システム 仲介手数料率表
- 国土交通部 2026年8月20日公告 — 外国人等 土地取引許可区域の再指定（2026.8.26〜2027.8.25、合計7,327.09㎢）
- KB不動産 2026年8月 全国住宅価格動向 — ソウルのマンション平均売買価格16億739万ウォン、中央値12億9167万ウォン
- 不動産R114・ダバン 2026年8月 大学街ワンルーム賃貸料調査 — 平均月額家賃62万5千ウォン、管理費8万4千ウォン
- 最高裁判所 2016. 10. 13. 宣告 — 外国人登録・滞在地変更申告の住宅賃貸借保護法上の対抗力認定
- 住宅都市保証公社（HUG）— チョンセ詐欺予防センター 対抗力と優先弁済権、チョンセ保証金返還保証の保証料率
- 「不動産取引申告等に関する法律」第3条・第8条・第10条 — 取引申告30日、外国人取得申告60日・6か月、土地取引許可区域
- 企画財政部 2026年8月3日 — 2026年税制改正案（総合不動産税・譲渡所得税改正案、国会審議前）
- 文化体育観光部 — 外国人観光都市民泊業 業務処理指針（2025.10.10改正）、営業申告義務化 2025.10.16施行
- 生活法令情報ポータル — 住宅賃貸借契約の申告制度
※ この記事は情報提供用であり、税務・法律相談ではありません。実際の取引前には税理士・司法書士・公認仲介士に個別の事案を確認してください。税率と規制は頻繁に変わります。