在韓國待上幾天，難免會冒出這樣的念頭：那間公寓多少錢？在這裡住一個月要花多少？外國人能買嗎？
打開房產App看數字，也得不到答案。標價只是起點，因為在韓國租房或買賣時，手續費和稅費會一層層疊加在上面。這篇文章把疊加的部分集中起來，用數字說清楚。
懶人包
- 🏠 首爾公寓平均成交價16億739萬韓元（KB房地產，2026年8月）。中位數為12億9167萬韓元，只看江北14區則為10億167萬韓元。
- 💸 買一間15億韓元的公寓，光取得階段就要多花約6,500萬韓元。取得稅4,500萬韓元、地方教育稅450萬韓元、仲介費1,155萬韓元（含加值稅）、印花稅35萬韓元、登記費用依次疊加。
- 🔑 租房的仲介費約為買房的一半。首爾租賃上限費率為0.3~0.6%。大學城套房約32萬韓元，全租6億韓元則為264萬韓元。
- 🛂 自2026年8月26日起，首爾25個區全部為外國人專屬土地交易許可區域。外國人買房須在簽約前取得區廳許可，並附帶2年實際居住義務。
- 🧾 光是持有，每年就要繳兩次。7月和9月繳財產稅，12月繳綜合不動產稅。公示價格10億韓元的公寓，光財產稅一類每年就約290萬韓元。
- 🛡️ 租客即使是外國人同樣受保護。大法院2016年判決認定，外國人登記·居留地申報與居民登記具有同等效力。
現在韓國的房價到底是多少？
別憑感覺，先從數字看起，後面的內容才好懂。 以下是截至2026年8月的官方調查數據。
平均值和中位數相差3億韓元以上，這點很重要。江南少數建案的超高價成交拉高了平均值，所以旅客搭地鐵時看到的普通公寓，更接近中位數而不是平均值。
🏘️ 2026年8月首爾居住成本 — 調查機構官方發布值
| 項目 | 金額 | 同比/環比 |
|---|---|---|
| 首爾公寓平均成交價 | 16億739萬韓元 | 環比 +1.14% |
| 首爾公寓成交價中位數 | 12億9167萬韓元 | — |
| 江北14區中位數 | 10億167萬韓元 | — |
| 首爾公寓全租價 | — | 環比 +1.10% |
| 大學城套房平均月租 | 62萬5千韓元 | 同比 +7.7% |
| 大學城套房平均管理費 | 8萬4千韓元 | 同比 +10.9% |
| 套房每月實際支出（房租＋管理費） | 70萬9千韓元 | — |
最貴的大學城是梨花女子大學附近，月租76萬7千韓元加管理費10萬3千韓元；最便宜的是中央大學附近的52萬2千韓元。首爾大學附近一年內從42萬3千韓元漲到53萬3千韓元，漲幅26%。
租房 — 從「保證金」這個陌生的結構說起
韓國的租賃採用了一種世界各地都不太常用的結構。租房要先押上一大筆錢。
保證金的三種類型
- 全租（Jeonse） — 押上房價的50~70%作一次性資金，月租一分不付。契約結束後全額退還。房東拿這筆錢去投資賺收益。
- 月租（Wolse） — 交保證金，每月付房租。保證金越大，房租越低。韓國的月租保證金通常是月租的10~20倍，與歐美1~2個月押金的規模完全不同。
- 半全租 — 把全租保證金的一部分轉為月租的中間形態。近幾年來成長最快。
全租正在快速萎縮。首爾公寓全租成交量從2026年1月的12,374件降至6月的8,045件，下降35%；全國租賃交易中月租占比從2025年的61.0%躍升至2026年的68.6%。利率環境改變後，對房東來說，按月收現金比收一大筆錢去投資更划算。
全租制度本身的歷史和全租詐騙之後的變化，會在另一篇文章裡詳細展開。
仲介費（福費）到底怎麼算？
在韓國，房產仲介費叫福費（bokbi）。關鍵在於：它不是一口價，而是在條例規定的上限費率內協商。不熟悉費率表就去談，對方會把上限當定價報給你。
📊 首爾特別市住宅仲介費費率表（首爾市條例附表1，2021年12月30日施行）
| 交易內容 | 成交金額 | 上限費率 | 上限額 |
|---|---|---|---|
| 買賣·交換 | 5千萬韓元以下 | 0.6% | 25萬韓元 |
| 買賣·交換 | 5千萬~2億韓元以下 | 0.5% | 80萬韓元 |
| 買賣·交換 | 2億~9億韓元以下 | 0.4% | 無 |
| 買賣·交換 | 9億~12億韓元以下 | 0.5% | 無 |
| 買賣·交換 | 12億~15億韓元以下 | 0.6% | 無 |
| 買賣·交換 | 15億韓元以上 | 0.7% | 無 |
| 租賃等 | 5千萬韓元以下 | 0.5% | 20萬韓元 |
| 租賃等 | 5千萬~1億韓元以下 | 0.4% | 30萬韓元 |
| 租賃等 | 1億~6億韓元以下 | 0.3% | 無 |
| 租賃等 | 6億~12億韓元以下 | 0.4% | 無 |
| 租賃等 | 12億~15億韓元以下 | 0.5% | 無 |
| 租賃等 | 15億韓元以上 | 0.6% | 無 |
上面還有三條規則。
1. 月租要折算成保證金。 成交金額 = 保證金 +（月租×100）。但如果這個總和低於5千萬韓元，月租乘以70而不是100。
2. 10%的加值稅另算。 費率表上的數字不是最終金額。
3. 套房型辦公樓（officetel）和店面規則不同。 專用面積85㎡以下、帶獨立廚房·衛浴·洗浴設施的officetel，買賣0.5%、租賃0.4%。其他officetel和店面·土地，買賣和租賃上限都是0.9%。
🧮 用實際案例算出的仲介費（含10%加值稅）
| 案例 | 成交金額計算 | 適用區間 | 仲介費 |
|---|---|---|---|
| 大學城套房 保證金1,000萬韓元 / 月租62.5萬韓元 | 1,000萬 +（62.5萬×100）= 7,250萬韓元 | 0.4%（上限30萬韓元） | 29萬韓元 + 加值稅 = 約31.9萬韓元 |
| 月租公寓 保證金5,000萬韓元 / 月租150萬韓元 | 5,000萬 +（150萬×100）= 2億韓元 | 0.3% | 60萬韓元 + 加值稅 = 66萬韓元 |
| 全租公寓 6億韓元 | 6億韓元 | 0.4% | 240萬韓元 + 加值稅 = 264萬韓元 |
| 買房 12億9千萬韓元（首爾中位數） | 12億9千萬韓元 | 0.6% | 774萬韓元 + 加值稅 = 851萬4千韓元 |
| 買房 16億韓元（首爾平均值） | 16億韓元 | 0.7% | 1,120萬韓元 + 加值稅 = 1,232萬韓元 |
簽約之前先談價
- 費率表上的數字是上限。尤其是買房9億韓元以上的區間金額很大，實務中常談成0.4~0.5%。
- 支付時間按約定，沒有約定的話是成交價款付清之日。如果只付了定金就被要求付全款，可以追問依據。
- 仲介事務所必須張貼費率·上限額表。看看辦公室牆上有沒有。
- 手續費由房東和租客各自承擔，不是對半分。
租客要走哪些流程？
租房比買房的流程簡單得多。但其中兩步漏掉，保證金可能就沒了。
租賃契約的六個步驟
- 1. 查登記簿謄本。簽約前，確認產權人是否就是和你簽約的人，以及已設的抵押權（優先債權）有多少。在網路登記所花700韓元就能調取。
- 2. 付定金。通常是保證金的5~10%。從這一刻起契約生效。
- 3. 付尾款並入住。這天拿鑰匙。
- 4. 辦理入住申報（外國人是居留地變更申報）。入住當天就辦。晚一天，順位就後移一天。
- 5. 蓋確定日期。在契約上蓋日期戳的手續。居民中心、登記所、網路登記所都能辦。
- 6. 租賃申報。保證金超過6,000萬韓元或月租超過30萬韓元的契約，須在30天內申報。申報後會自動獲得確定日期。
還可以再加一層：全租保證金返還保證。房東不還保證金時，由保證機構（HUG等）代付，保費率為年0.097~0.211%左右。公寓從年0.115%起，獨棟·多戶最高到年0.146%。6億韓元的全租按年0.115%算，一年69萬韓元。
不過不是隨便哪間房子都能投保。2026年的標準是全租保證金須低於公示價格的126%，且全租保證金加優先債權超過房價90%就很難投保。這比過去150%的標準更嚴格。
租客不繳持有稅
財產稅和綜合不動產稅每年以6月1日為基準日，向產權人徵收。租客每月只繳房租和管理費。管理費包括清潔、保全、電梯、公共電費等，首爾大學城套房平均8萬4千韓元。公寓按面積和社區設施，10萬~30萬韓元很常見。
買房 — 標價之上再疊加4%
從這裡開始數字就大了。在韓國買房，除房價外，取得稅、仲介費、印花稅、登記費用會依次疊加，合計約為房價的4%。
📊 住宅取得稅率（2026年，1戶1住宅基準）
| 取得價 | 取得稅 | 地方教育稅 | 農漁村特別稅（超過85㎡時） | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 6億韓元以下 | 1.0% | 0.1% | 0.2% | 1.1%（超過85㎡為1.3%） |
| 6億~9億韓元 | 1~3%累進 | 取得稅率的10% | 0.2% | 約1.3~3.3% |
| 9億韓元以上 | 3.0% | 0.3% | 0.2% | 3.3%（超過85㎡為3.5%） |
多套房持有人的稅率完全不同。 調整對象區域的第2間住房按8%重課，第3間以上最高12%。1戶1住宅無論區域都適用上面的基本稅率，但從第二間開始，房子是否位於調整對象區域會讓稅負翻好幾倍。
🧾 購買15億韓元公寓（專用84㎡）的取得階段總費用
| 項目 | 計算依據 | 金額 |
|---|---|---|
| 取得稅 | 9億韓元以上 3% | 4,500萬韓元 |
| 地方教育稅 | 取得稅率的10%（0.3%） | 450萬韓元 |
| 農漁村特別稅 | 專用85㎡以下，免稅 | 0韓元 |
| 仲介費 | 15億以上 0.7% + 加值稅10% | 1,155萬韓元 |
| 印花稅 | 10億韓元以上區間 | 35萬韓元 |
| 登記申請手續費 | 定額 | 1萬5千韓元 |
| 法務士報酬 | 代辦時市價 | 60萬~100萬韓元 |
| 國民住宅債券 | 買入後立即賣出時的折價損失 | 數百萬韓元級別 |
| 合計 | — | 約6,200萬 |
這張表裡能談價的只有兩項
- 仲介費 — 在上限費率內可以協商。15億韓元的交易，把0.7%降到0.5%能省330萬韓元。
- 法務士報酬 — 多比幾家報價能差出幾十萬韓元。也可以自己辦登記。
- 其餘（取得稅、地方教育稅、印花稅、登記手續費、國民住宅債券）都是法定金額，沒有商量餘地。
只有外國人適用的規則是什麼？
韓國並不禁止外國人取得房產。無論國籍或是否居住，都可以持有產權。不過2024年以後，首都圈住宅多了一道關卡。
🛂 外國人專屬土地交易許可區域 — 2026年8月26日~2027年8月25日
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 許可對象 | 《不動產交易申報等相關法律》第2條第4項的外國人等（與韓國人普通交易分開） |
| 適用住宅類型 | 獨棟住宅、多戶住宅、公寓、連棟住宅、多代住宅 |
| 面積標準（城市區域） | 居住區域超過6㎡，商業·工業區域超過15㎡，綠地區域超過20㎡，未指定用途區域超過6㎡ |
| 面積標準（城市區域外） | 農地50㎡，林地100㎡，其他土地超過25㎡ |
| 許可時點 | 買賣契約簽訂前 |
| 附加義務 | 許可後2年實際居住 |
| 未履行時 | 未經許可簽訂的契約無效 |
公寓的土地份額遠超6㎡，所以在首爾，外國人買公寓基本上全部屬於許可對象，可以這麼理解。
這項規制的效果在統計裡也看得見。據國土交通部數據，2025年8月劃定後，首爾外國人住宅成交量下降51%，首都圈整體外國人住宅成交下降35%，超過12億韓元的高價住宅成交下降53%。
要申報幾次？期限是多久？
外國人取得韓國房產時，申報分為三條線。漏掉任何一條，要麼被罰款，要麼之後賣房的錢匯不回國。
📋 外國人取得房產時的3類申報 — 期限與窗口
| 類別 | 時間 | 地點 | 備註 |
|---|---|---|---|
| ① 不動產交易申報 | 買賣契約簽訂之日起30天內 | 不動產所在地市·郡·區廳 | 一般由仲介代辦。韓國人外國人通用 |
| ② 外國人取得申報（契約類） | 贈與等買賣以外的契約，自簽訂之日起60天內 | 同上 | 已屬①交易申報對象的契約除外 |
| ③ 外國人取得申報（非契約類） | 繼承·拍賣·新建等，自取得之日起6個月內 | 同上 | 未申報將罰款 |
| ④ 外匯交易申報 | 資金移動前 | 海外匯款·隨身攜帶入境資金走外匯銀行 / 涉及國內貸款·全租保證金等走韓國銀行 | 有這份申報書，日後才能把處置款匯往海外 |
漏掉外匯交易申報會怎樣
①~③不申報最多是罰款，但漏掉④，錢就困在韓國了。就算賣了房拿到現金，沒有取得當時的申報記錄，就無法為海外匯款建立依據。所需材料：不動產取得契約、不動產鑑定書或公示地價確認書、不動產登記簿謄本。
還有一點。韓國國籍人士在持有房產期間改為外國國籍的，要繼續持有該房產，須在國籍變更之日起6個月內辦理繼續持有申報。未申報最高罰100萬韓元。
持有 — 每年兩張稅單
韓國的持有稅分兩層。所有業主都繳的財產稅，以及超過一定金額的業主加繳的綜合不動產稅。兩者的基準日都是每年6月1日。5月31日賣出，當年持有稅歸買家；6月2日賣出，歸賣家。
📊 住宅財產稅率（課稅標準 = 公示價格×公正市場價額比例60%）
| 課稅標準 | 稅率 | 累進扣除方式 |
|---|---|---|
| 6,000萬韓元以下 | 0.1% | — |
| 6,000萬~1億5千萬韓元 | 0.15% | 6萬韓元 + 超過6,000萬韓元部分的0.15% |
| 1億5千萬~3億韓元 | 0.25% | 19萬5千韓元 + 超過1億5千萬韓元部分的0.25% |
| 3億韓元以上 | 0.4% | 57萬韓元 + 超過3億韓元部分的0.4% |
在此基礎上再加地方教育稅（財產稅額的20%）和城市區域部分（課稅標準的0.14%）。以公示價格10億韓元的公寓計算如下。
🧾 公示價格10億韓元公寓的年度財產稅類負擔
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 課稅標準 | 10億韓元×60% | 6億韓元 |
| 財產稅本稅 | 57萬韓元 +（3億韓元×0.4%） | 177萬韓元 |
| 地方教育稅 | 財產稅額×20% | 35萬4千韓元 |
| 城市區域部分 | 6億韓元×0.14% | 84萬韓元 |
| 合計 | — | 約296萬韓元/年 |
不過，1戶1住宅業主持有的公示價格9億韓元以下住宅適用特例稅率（0.05~0.35%），比上面的計算更低。上面的案例公示價格10億韓元，不屬於特例對象。
繳納分7月和9月各一半。住宅類財產稅分兩次開單，是因為一次繳的金額負擔太大。
誰要繳綜合不動產稅？
📊 綜合不動產稅現行標準（2026年課稅年度）
| 類別 | 基礎扣除 | 公正市場價額比例 | 稅率 | 繳納 |
|---|---|---|---|---|
| 1戶1住宅業主 | 公示價格12億韓元 | 60% | 0.5~2.7% | 12月 |
| 1·2間住房（其他） | 公示價格9億韓元 | 60% | 0.5~2.7% | 12月 |
| 3間以上 | 公示價格9億韓元 | 60% | 0.5~5.0% | 12月 |
| 法人 | 無 | 60% | 2.7%或5.0%單一稅率 | 12月 |
也就是說，1間住房業主到公示價格12億韓元（市價約17億韓元左右）為止都不用繳綜合不動產稅。持有一間接近首爾中位數12億9167萬韓元的房子，大概率不屬於徵收對象。
2026年稅制改革方案 — 尚未定案
2026年8月3日政府公布的稅改方案幾乎重寫了綜合不動產稅的計算步驟。核心方向是自住的1間房少繳，不自住的持有多繳。實際居住的1間房基礎扣除從12億韓元提高到14億韓元，非居住的1間房降至9億韓元；公正市場價額比例從60%到70%（2027年）再到80%（2028年，3間以上·調整對象區域）；稅負上限從150%提高到200%。但還需經定期國會審議通過，且從2027年6月1日基準的課稅年度起適用。目前的計算應按上述現行標準進行。
賣房 — 不是賺了多少，而是持有了多久
讓渡所得稅是對差價徵收的稅，而在韓國，決定稅率的最大變數不是利潤規模，而是持有時間。
📊 住宅讓渡所得稅率（2026年基準）
| 持有時間 | 稅率 | 性質 |
|---|---|---|
| 不足1年 | 70% | 為阻斷短期差價 |
| 1年以上不足2年 | 60% | 為阻斷短期差價 |
| 2年以上 | 6~45%累進（基本稅率） | 所得稅基本結構 |
此外，讓渡所得稅額的10%作為地方所得稅加徵。也就是說，70%區間的實際負擔是77%。
有一條核心免稅規定。1戶1住宅業主持有滿2年（調整對象區域取得的住宅還須滿足2年居住要求），讓渡價12億韓元以內免稅。超過12億韓元也不是全額徵稅，而是只對超出部分徵稅。再加上持有、居住越久越高的長期持有特別扣除。
多套房業主出售調整對象區域的住宅時，在基本稅率上疊加重課稅率。自2022年5月10日起施行的限期重課豁免已於2026年5月9日終止，2026年稅改方案雖包含從2027年起逐步放寬重課幅度的內容，但尚未通過國會。
外國賣家還要額外留意
- 非居民很難適用1戶1住宅免稅。家庭要件和居住要件的判定與國內居民不同。
- 有些情況下買家須代扣讓渡所得稅。最好在賣房談判階段先和稅務師理清。
- 取得當時要有外匯交易申報記錄，才能把賣房款匯往海外。
- 如果韓國與你的國家之間有租稅協定，可以調整避免雙重課稅。
旅客為什麼難租到一個月？
旅客最容易碰壁的就是這裡。在韓國，普通住宅30天以下的短租，沒有住宿業登記就是違法的。
依《觀光振興法》，外國人觀光城市民宿業把經營者限定為當地居民，且只能使用房東實際居住的住宅。把空房整套拿來短租，不符合這個框架。
監管越來越嚴。自2025年10月16日起，既有登記住宿設施也須提交營業申報，未提交營業申報證的住宿設施2026年1月1日後不能接單。反過來說也有放寬的地方：2025年10月10日文化體育觀光部指南修訂後，竣工超過30年的住宅通過安全驗證也可以登記。
現實的選擇
- 7天以內 — 飯店、民宿、青年旅館。這個區間就該老老實實住住宿業。
- 一個月左右 — 考試院（고시원）、分租公寓、共居。保證金很少甚至沒有，外國人可以單獨簽約。
- 6個月以上 — 正式的月租契約。需要保證金，按上面的租賃流程走。
- 在平台訂住宿時，看看是否顯示營業申報情況。未登記住宿可能被突然取消。
了解這些，聊天才接得上話
韓國房產聊天的基本單位
- 坪 — 雖不是官方單位，但仍是日常用語。1坪≈3.3㎡。韓國人把84㎡的公寓叫「34坪」。不過34坪是含公設面積的供給面積口徑，實際專用面積是84㎡（約25坪）。
- 公示價格 — 政府每年測算發布的課稅基準價。通常低於市價，財產稅、綜合不動產稅、健康保險費都從這數字起步。
- 專用面積 vs 供給面積 — 一定要看清房源廣告裡的面積是哪一種。計稅標準（85㎡等）用的是專用面積。
- 品牌公寓 — Xi（자이）、來美安（Raemian）、Hillstate、Prugio等開發商品牌，在相同地段也能拉開價格。公寓名字裡那一個詞本身就是行情資訊。
資料來源
- 首爾特別市首爾房地產資訊廣場 — 房地產仲介費費率表（《首爾市住宅仲介費等條例》附表1，2021.12.30施行）
- 國土交通部 — 不動產交易電子契約系統 仲介費費率表
- 國土交通部2026年8月20日公告 — 外國人等土地交易許可區域重新指定（2026.8.26~2027.8.25，合計7,327.09㎢）
- KB房地產2026年8月全國住宅價格動向 — 首爾公寓平均成交價16億739萬韓元，中位數12億9167萬韓元
- 房地產R114·多房2026年8月大學城套房租金調查 — 平均月租62萬5千韓元，管理費8萬4千韓元
- 大法院2016. 10. 13. 判決 — 外國人登記·居留地變更申報在《住宅租賃保護法》上的對抗力認定
- 住宅城市保證公社（HUG）— 全租詐騙預防中心 對抗力與優先受償權、全租保證金返還保證保費率
- 《不動產交易申報等相關法律》第3條·第8條·第10條 — 交易申報30天，外國人取得申報60天·6個月，土地交易許可區域
- 企劃財政部2026年8月3日 — 2026年稅制改革方案（綜合不動產稅·讓渡所得稅修訂案，國會審議前）
- 文化體育觀光部 — 外國人觀光城市民宿業業務處理指南（2025.10.10修訂），營業申報義務化2025.10.16施行
- 易懂生活法令資訊 — 住宅租賃契約申報制
※ 本文僅供資訊參考，不構成稅務·法律諮詢。實際交易前請向稅務師、法務士、持牌仲介確認個案情況。稅率和規制經常變動。