ソウルで家を借りる本当のコスト（2026年）：「保証金1,000万ウォン」は広告の数字にすぎない

韓国の不動産アプリを初めて開くと、数字が妙に優しく見える。弘大（ホンデ）のワンルーム、保証金1,000万ウォンに月家賃65万ウォン。米ドルに換算すれば保証金約6,800ドル、月442ドル。ニューヨークやロンドンから来た人なら、電卓を叩きながら「これ、合ってる？」と首をかしげるはずだ。

合っていない。正確には、その数字は実際の契約条件ではなく、比較用に換算された値だ。

韓国の賃貸市場は保証金と月家賃を自由に入れ替えられる仕組みで、同じ部屋でも「保証金1,000万ウォン／月家賃65万ウォン」でも「保証金6,000万ウォン／月家賃40万ウォン」でも契約できる。相場統計は比較のためにすべて「保証金1,000万ウォン基準」に換算して発表する。だからニュースに出る家賃はいつも安く、保証金はいつも小さく見えるのだ。

実際にソウルで部屋を借りるには、3,000万〜9,000万ウォン（約2万〜6万ドル）の現金を先に用意する必要がある。韓国に長く滞在しようとする外国人が最も衝撃を受けるポイントであり、旅行ガイドにはほとんど載らない数字でもある。

ソウルで部屋を1つ借りるのに、実際いくらかかるのか

2つの数字を分けて考える必要がある。毎月出ていくお金と、契約時に一度に縛られるお金だ。

まずは毎月出ていくお金から。不動産プラットフォーム「ダバン」がソウル主要10大学街の専用33㎡以下のワンルームを調査した結果（2026年7月、保証金1,000万ウォン換算基準）、平均家賃は62万5,000ウォンで前年比7.7%上昇。管理費は8万4,000ウォンで10.9%上がり、家賃より伸びがきつい。合わせると約71万ウォンが毎月の固定費だ。

大学街ごとに分けると、ソウルの地理感覚がつかめる。

大学街（地域）	平均家賃	〜US$	前年比
梨花女子大（新村・阿峴）	76万7,000ウォン	$522	—
延世大（新村）	67万8,000ウォン	$461	+10.4%
韓国外大（里門・回基）	67万ウォン	$456	+15.1%
漢陽大（聖水・往十里）	62万8,000ウォン	$427	+9.2%
成均館大（恵化）	55万ウォン	$374	−4.5%
ソウル大（冠岳・新林）	53万3,000ウォン	$363	+26.0%
中央大（黒石）	52万2,000ウォン	$355	+9.4%

冠岳・新林が1年で26%も跳ねたのが目を引く。長らく「ソウルで一番安い街」だった場所が、もはやそうではないというシグナルだ。逆に恵化だけが唯一下がった。

（出典：ダバン、2026年7月基準 — アジア経済・韓国経済の報道）

では「保証金1,000万ウォン」はどこから来た数字なのか

ここが核心だ。

韓国の賃貸契約には保証金（デポジット）と月家賃があり、両者は交換可能。保証金を多く積めば家賃は下がり、少なければ家賃は上がる。交換比率は伝貰・月家賃転換率と呼ばれ、2026年のソウルのワンルーム市場ではおおむね年5.5〜5.8%前後。保証金を1,000万ウォン積むと、月家賃が約4万5,000〜4万8,000ウォン下がる計算だ。

統計機関は相場を比べるため、すべての物件を「保証金1,000万ウォン基準」に換算して発表する。つまりニュースに出る62万5,000ウォンは実際にその条件で契約できるという意味ではなく、計算上そう合わせた値なのだ。

実際の契約がどんな姿かは、国土交通部の実取引データを見なければ分からない。2026年4月にソウルで締結された専用33㎡以下の月家賃契約9,086件を分析した資料だ。

自治区（代表的な街）	中央値家賃	平均保証金	〜US$（保証金）
江南（カンナム）	70万ウォン	8,458万ウォン	$57,500
龍山（梨泰院）	70万ウォン	7,548万ウォン	$51,300
瑞草（ソチョ）	66万ウォン	7,954万ウォン	$54,100
永登浦（ヨンドゥンポ）	53万ウォン	9,003万ウォン	$61,200
麻浦（弘大）	65万ウォン	5,625万ウォン	$38,300
城東（聖水）	60万ウォン	6,166万ウォン	$41,900
冠岳（新林）	50万ウォン	6,610万ウォン	$45,000
西大門（新村）	49万ウォン	3,801万ウォン	$25,900
江北（カンブク）	60万ウォン	3,201万ウォン	$21,800
蘆原（ノウォン）	49万ウォン	2,319万ウォン	$15,800

住居タイプ別に分けるとこうなる。同じ4月の実取引基準だ。

タイプ	取引シェア	中央値家賃	平均保証金
オフィステル	47%	61万ウォン	5,968万ウォン
連立・多世帯（ヴィラ）	36%	47万ウォン	8,210万ウォン
マンション	17%	47万ウォン	6,368万ウォン

ヴィラの保証金がオフィステルよりずっと大きいのが分かる。家賃は安いのにまとまったお金がより多く要るという意味で、この構造が後述のチョンセ詐欺の話に直結する。

（出典：国土交通部の実取引価格データをデイリーポップが全数分析、2026年5月報道）

旅行者・短期滞在者への実質的な結論：ソウルで部屋を借りるとは、最低**2,300万ウォン、ふつうは6,000万ウォン前後の現金（約15,700〜40,800ドル）**を契約時点で送金できる必要があるということ。このお金は契約が終われば全額戻るが、その間ずっと縛られる。

チョンセとは何か、なぜ消えつつあるのか

韓国には世界のどこにもない賃貸方式がある。チョンセ（伝貰）——月家賃を一銭も払わない代わりに、家の価値の半分から70%に相当する保証金を丸ごと預ける契約だ。契約が終わればそのお金は全額戻ってくる。家主はそのまとまったお金を運用して収益を得る。

数字で見ると実感が湧く。2026年7月基準、ソウルのマンション平均チョンセ保証金は7億458万ウォン（約479,000ドル）——史上初めて7億ウォンを超えた。江南11区は8億1,104万ウォン、江北14区は5億8,685万ウォン。

ところがこの制度は今、急速に崩れつつある。

時点	全国の月家賃比率	ソウルの月家賃比率
2022年	48.0%	—
2023年	54.9%	—
2024年	57.9%	61.0%
2025年	60.7%	64.3%
2026年1〜3月	68.6%	70.5%

とりわけ象徴的な数字がひとつある。2026年1〜3月、ソウルのマンションの月家賃比率が50.8%——統計集計以来初めて半分を超えた。1〜6月に広げると52%、6月単月では54.1%。マンションはチョンセ最後の砦だったが、それすら越えてしまった。マンション以外の住宅（ヴィラ・オフィステル）は78.1%が月家賃だ。

なぜ崩れたのか。 3つの要因が重なった。

第一に、チョンセ詐欺だ。家主が保証金を返せない、あるいは最初から返す気がなかった事件が2023年から大規模に噴出した。2026年7月31日基準で政府が認定したチョンセ詐欺被害者は累計4万278人。入居者、とりわけ若い層がヴィラのチョンセを避けるようになった。

第二に、融資規制だ。2025年6・27家計負債対策で首都圏のチョンセ融資の保証比率が90%から80%へ引き下げられ、支え石（버팀목）融資の限度額も縮小した。2025年10・29からは1住宅所有者のチョンセ融資にDSRが適用される。

第三に、そして最も決定的なのが、2025年10・15対策だ。ソウル25自治区全域が土地取引許可区域に指定され（指定期間2025年10月20日〜2026年12月31日）、マンションを買う人は取得日から2年間、自ら居住しなければならない。つまり買ってチョンセに出すことができない。新規チョンセ物件が構造的に消えたのだ。

結果は数字にはっきり出る。2026年4月のソウルのチョンセ取引は前年比18.5%減、月家賃取引は11.3%増。そして**ソウルのマンション平均月家賃は2026年6月に159万ウォン（約1,082ドル）**となり、2011年の統計公開以来の月間最高値を記録した。

買えるのか——ソウルの住宅価格

短く答えるなら、ほとんどの人には無理だ。

**2026年8月基準、ソウルのマンション平均売買価格は16億739万ウォン（約1,093,000ドル）**で、史上初めて16億ウォン台に乗った。中央値は12億9,167万ウォン。江南11区の平均は19億9,016万ウォン、江北14区は11億8,129万ウォン——約1.68倍の差だ。

2024年3月（11億9,568万ウォン）以降、30か月連続で上昇している。ソウル25自治区のうち平均マンション価格が6億ウォン以下のところは、いまや道峰（トボン）区1か所だけだ（2026年5月、韓国不動産院基準）。

所得との比較で見ると、この数字の意味がはっきりする。**PIR（年収対比住宅価格倍率）**で見てみよう——ただし機関ごとに算出法が違い、数字が大きく異なる点に注意が必要だ。

基準	数値	時点
KB不動産（所得3分位／住宅価格3分位）	10.49倍	2026年3月
国土交通部住宅実態調査（中央値）	13.9倍	2024年

KB基準でも所得1分位（下位20%）世帯のPIRは29.36倍——一銭も使わず29年貯めなければならないという意味だ。一方、5分位（上位20%）は4.44倍。約6.6倍の格差がある。

国際比較には算出方式が統一された別の指標が必要だ。クラウドソーシング型のNumbeoのPrice to Income Ratioがその用途に使われるが、上表のKB・国土部の数値とは算出法がまったく違うため、直接比較してはならない。 Numbeo基準だけで見ると、2026年8月照会時点でソウル28.9は東京11.0の約2.6倍、ニューヨーク11.8の2.4倍、ロンドン14.3の2.0倍。香港（36.7）・台北（29.4）・北京（29.3）に次ぐ世界トップクラスだ。

入居者側の指標であるRIR（所得対比月家賃比率）も見よう。2024年のソウルの賃借世帯の平均RIRは22.9%。だが賃借1人世帯のうち30%を超える「住居費過負担」の割合は25.2%で、**10〜20代前半の賃借1人世帯では74%**がここに該当する。

★外国人なら必ず知っておくべきこと

ここから先は、他のどのソウルガイドにもほとんど載っていない内容だ。そしてお金がかかっている。

保証金を守る手続きは韓国人と違う

韓国人の入居者は引っ越したあと住民センターで転入申告をし、契約書に確定日付をもらう。この2つをして初めて、家が競売にかけられても保証金を優先的に返してもらえる。

外国人は転入申告ができない。住民登録がないからだ。代わりに**「出入国管理法」第88条の2第2項**がこう定めている——外国人登録＋滞在地変更申告が住民登録＋転入申告に代わる。 最高裁も2019年4月11日判決（2015다254507）で「住民登録と同じ法的効果が認められる」と確立した。

つまり：

区分	対抗力の要件	優先弁済権
外国人	外国人登録＋滞在地変更申告＋占有	上記要件＋確定日付
外国籍同胞	国内居所申告＋占有	上記要件＋確定日付
在外国民	住民登録申告＋占有	上記要件＋確定日付

重要な実務ポイントは3つ：

1. 住民センターではなく出入国・外国人官署（または市郡区）で滞在地変更申告をすること。これを知らずに何もしなければ、法的保護はゼロだ。
2. 確定日付はパスポートだけでも受けられる。「確定日付付与規則」第2条第2項が「住民登録証、運転免許証、パスポートまたは外国人登録証」を認めている。
3. 外国人登録証（ARC）のない短期滞在者は、対抗力を確保する手段が事実上ない。 90日未満の滞在者が大きな保証金を積む契約をしてはいけない理由だ。

契約更新請求権（2＋2年）と伝貰・月家賃上限制（更新時5%以内）は外国人にも同じく適用される。黙示の更新1回＋更新請求権1回を使えば最大6年まで住める。

保証・融資は機関ごとに分かれる

商品	外国人
HUGチョンセ保証金返還保証	可能 — 商品案内に「外国人も保証加入が可能」と明記
HUGチョンセ金安心融資保証	不可
HFチョンセ守り保証	不可 — 「入居者全員が大韓民国国民… 貸主も大韓民国国民」要件

HUG返還保証は外国人も加入できるというのが、この記事で最も実用的な情報かもしれない。 ただし多世帯・連立チョンセには**「126%ルール」**がかかる——チョンセ保証金が公示価格の126%以内でなければ加入できない。

参考までに、2024年5月、国家人権委員会は銀行が「外国人登録証の非対面真偽確認システムがない」という理由で配偶者が外国人である申込者のチョンセ資金融資を拒否した行為を平等権侵害の差別行為と認め、当該銀行は同年12月に勧告を受け入れた。

チョンセ詐欺支援からは外国人が漏れる

2024年7月基準でチョンセ詐欺被害者として認定された外国人は306人（全体の1.6%）。彼らも被害者認定と競・公売の猶予は受ける。しかし公共賃貸住宅の供給と住宅都市基金の低利チョンセ資金融資からは除外される。LH緊急支援住宅を受けた外国人は仁川3人、京畿1人の計4人だけだった。

2026年8月9日、京畿道が国土交通部に適法滞在の外国人を含めるよう改善を建議したが、建議の段階であり施行ではない。

青年賃貸住宅には申し込めない

相場の30〜85%水準のソウル市青年安心住宅は、入居資格に「大韓民国国籍の所有」が明記されている。幸福住宅とソウル市青年家賃支援（月20万ウォン×12か月）も住民登録基準で、事実上不可能だ。ソウルで外国人が使える公的住宅支援はほぼないと考えていい。

家を買うのはさらに難しくなった

2025年8月26日から**ソウル25自治区全域・京畿23市郡・仁川9自治区が「外国人専用土地取引許可区域」**に指定された。2026年8月20日に1年延長され、2027年8月25日まで有効だ。住居地域6㎡超の取引はすべて許可対象で、取得後2年の実居住が条件。許可のない契約は無効であり、2年以下の懲役または2,000万ウォン以下の罰金だ。

効果は即座に現れた。2025年9月〜2026年6月の首都圏の外国人住宅取引は前年同期比27%減、江南3区と龍山は49%、瑞草区は73%減った。

2026年2月10日からは外国人が不動産を買う際にビザの種類と183日以上の居所の有無を申告しなければならず、海外預金・海外融資・海外金融機関名まで申告項目に入った。

まとまったお金がないなら——ソウルの他の選択肢

保証金6,000万ウォンを用意できない人たちが実際にどう暮らしているか。

タイプ	保証金	月家賃	備考
考試院／ワンルームテル	5万〜19万ウォン	39万ウォン（$265）	保証金が実質ない
シェアハウス	50万〜200万ウォン	40万ウォン台	部屋またはベッド単位
コリビングハウス	273万ウォン	67万ウォン	ローカルスティッチ、マングローブなど
ワンルーム・ツールーム	1,590万ウォン	51万ウォン	プラットフォーム平均
オフィステル	1,424万ウォン	58万ウォン	プラットフォーム平均
モーテル長期滞在	0ウォン	55万ウォン

（出典：不動産プラットフォーム「ゴバン」、2025年2月基準 — 民間プラットフォーム物件基準で政府公式統計ではない）

保証金の格差は300倍だ。 考試院5万ウォン対ワンルーム1,590万ウォン。この表ひとつがソウル住宅の階層構造を示している。

考試院の現実も数字で見る必要がある。ソウルに約5,000か所あり（2026年6月、ソウル市）、ソウル市が「安心考試院」として認証したのは20か所だけ。韓国都市研究所の2020年調査（最新の公式実態調査）によれば、ソウルの考試院の**平均住居面積は7.2㎡（約2.2坪）**で、53%が7㎡未満、火災時に避難可能な窓があるところは47.6%だった。2022年7月以降の新・増築考試院は専用7㎡以上と屋外接面窓が義務化されたが、既存施設には遡及しない。

コリビングは、まとまったお金なしでソウルに住む最も現実的な方法として定着しつつある。ソウルのコリビング市場は2016年以降9年間で約4.7倍に成長した。ローカルスティッチ（SK D&D、6,200戸）、マングローブ（MGRV、5,500人）、リマークビル（KTエステート）などが主要ブランドだ。

契約時に実際にかかる付帯費用

家賃と保証金以外にもお金が出ていく。

管理費。 ソウルの大学街ワンルーム平均8万4,000ウォン（2026年7月）。最高は梨花女子大10万3,000ウォン、中央大10万2,000ウォン（前年比34.2%上昇）。マンションならソウル基準で㎡当たり3,344ウォン、専用84㎡で月約28万ウォン。

仲介手数料（복비）。 ソウル市条例基準だ。計算式：取引金額＝保証金＋（月家賃×100）。合算額が5,000万ウォン未満なら保証金＋（月家賃×70）で再計算する。

取引金額	上限料率	限度額
5,000万ウォン未満	0.5%	20万ウォン
5,000万〜1億未満	0.4%	30万ウォン
1億〜6億未満	0.3%	なし
6億〜12億未満	0.4%	なし

オフィステルは専用85㎡以下で専用キッチン・トイレ・浴室設備を備えていれば0.4%、そうでなければ0.9%。例えば保証金1,000万ウォン＋月家賃60万ウォンなら換算7,000万ウォン×0.4%＝28万ウォン（付加税別途）。料率は上限なので交渉できる。

★長期修繕積立金——返ってくるお金 マンションに住んだなら、管理費に「長期修繕積立金」が含まれていたはず。ソウル基準で㎡当たり309ウォン（2026年2月）、84㎡なら月約2万6,000ウォン、年31万ウォン。このお金は法的に所有者（家主）の負担だ。 入居者が管理費に含めて払ったなら、契約終了時に家主に請求して全額返還を受けられる。 知らずに受け取らないままの入居者が多い。

短期滞在（1〜6か月）なら

ここはグレーゾーンが多い。整理するとこうなる。

オプション	合法性	リスク
短期月家賃	住宅賃貸借保護法上の賃貸借（2年未満でも入居者は2年を主張可能）	最も安全。ただし滞在地変更申告がなければ対抗力なし
コリビング／シェアハウス	2023年「賃貸型寄宿舎」制度で一部整理	契約の性格により保証金保護の有無が異なる
外国人観光都市民泊業	外国人対象は合法	localdata.go.krで登録有無の確認必須
生活宿泊施設	宿泊業申告分のみ合法	未申告の住居用は履行強制金の対象
オフィステル日単位宿泊	いかなる場合も違法	—
無断転貸	貸主の同意時のみ適法	民法第629条違反

エアビーアンドビーは2025年10月16日から営業申告証の提出を全面義務化し、未提出の宿泊施設は2026年1月1日から予約が遮断された。予約時に登録有無を確認するのが以前より簡単になった。

法務部は2026年3月10日、**外国語住宅賃貸借標準契約書（英語・中国語・ベトナム語）**を配布した。別紙に対抗力などの入居者留意事項が入っている。法務部・国土交通部のホームページで無料で入手できる。

旅行者・長期滞在者チェックリスト

• 広告の「保証金1,000万ウォン」は換算値だ。 実際の契約保証金は区によって2,300万〜9,000万ウォン（$15,700〜$61,200）を覚悟する必要がある。
• 引っ越した日すぐに2つをやること——出入国・外国人官署での滞在地変更申告と、契約書への確定日付。この2つが保証金保護のすべてだ。住民センターの転入申告ではない。
• HUGチョンセ保証金返還保証は外国人も加入できる。 ヴィラのチョンセなら保証金が公示価格の126%以内か先に確認すること。
• ARC（外国人登録証）がなければ大きな保証金の契約をしないこと。 法的保護を受ける手段がない。
• 契約終了時に長期修繕積立金を請求すること。 マンションなら年30万ウォンほど戻ってくる。
• 仲介手数料は上限であって定価ではない。 交渉可能で、付加税は別途。
• 短期ならコリビングか考試院が現実的だ。 保証金の格差は300倍。
• 青年賃貸住宅・家賃支援は外国人は申し込み不可。 期待せずに計画を立てること。

In a nutshell

ソウルの家賃は東京やニューヨークに比べて驚くほど安く見える。月62万5,000ウォンなら425ドルだ。罠は家賃ではなく保証金にある——契約時に1万6,000〜6万ドルを現金で縛らなければならず、それが韓国の住宅システム全体の作動原理だ。

そしてそのシステムは今まさに変わりつつある。保証金を丸ごと預けて家賃を払わないチョンセは、チョンセ詐欺と融資規制、実居住義務が重なって急速に消えている。 2026年のソウル賃貸取引の70%はすでに月家賃だ。まとまったお金を回す国から、毎月現金を払う国へ移り変わる途中で、その転換期のコストの大半は入居者が払っている。

外国人には一行だけ覚えておけばいい。滞在地変更申告。 それがあなたの保証金と、無との唯一の違いだ。