2026年首爾租房真實成本：廣告裡的「1000萬韓元押金」只是換算數字

第一次打開韓國房產App，數字顯得友善得不太真實。弘大單間，押金1000萬韓元，月租65萬韓元。換算成美元，押金約6800美元，月租442美元。從紐約或倫敦來的人，會忍不住敲起計算機想：「這是真的嗎？」

不是。準確地說，那個數字不是真實合約條件，而是為方便比較而換算出來的值。

韓國租賃市場的結構，允許押金和月租自由互換。同一間房，既能按「押金1000萬韓元／月租65萬韓元」簽約，也能按「押金6000萬韓元／月租40萬韓元」簽約。房產行情統計為了便於比較，全部按「押金1000萬韓元基準」換算後發布。所以新聞裡的月租永遠顯得很低，押金永遠顯得很小。

實際上，在首爾租到房，需要先拿出3000萬到9000萬韓元（約2萬~6萬美元）的現金。這是打算長期留在韓國的外國人受到的最大衝擊，也是旅遊指南裡幾乎從不出現的數字。

在首爾租一間房，到底要花多少錢

必須把兩個數字分開看：每個月流出去的錢，和簽約時一次性被鎖住的錢。

先看每個月流出去的錢。房產平台「多房」對首爾主要10個大學周邊的專有面積33㎡以下單間做了調查（2026年7月，按1000萬韓元押金換算），平均月租為62.5萬韓元，年增7.7%。管理費為8.4萬韓元，上漲10.9%，漲得比房租還猛。兩者相加，每月固定支出約71萬韓元。

按大學周邊拆開看，首爾的地理感就清楚了。

大學周邊（地段）	平均月租	約合美元	年增率
梨花女子大學（新村·阿峴）	76.7萬韓元	$522	—
延世大學（新村）	67.8萬韓元	$461	+10.4%
韓國外國語大學（里門·回基）	67萬韓元	$456	+15.1%
漢陽大學（聖水·往十里）	62.8萬韓元	$427	+9.2%
成均館大學（惠化）	55萬韓元	$374	−4.5%
首爾大學（冠岳·新林）	53.3萬韓元	$363	+26.0%
中央大學（黑石）	52.2萬韓元	$355	+9.4%

冠岳·新林一年內漲了26%，格外醒目。這塊長期被稱為「首爾最便宜地段」的地方，已經不再便宜了。反過來，惠化是唯一出現下跌的。

（來源：多房，2026年7月基準——亞洲經濟·韓國經濟報導）

那麼「1000萬韓元押金」這個數字從哪來

這裡才是關鍵。

韓國的租賃合約包含押金（deposit）和月租（monthly rent），兩者可以互換。押金多付，月租就降；押金少付，月租就漲。互換比例叫全月租轉換率，2026年首爾單間市場大約在年化5.5%5.8%。也就是說，多付1000萬韓元押金，月租能降約4.5萬4.8萬韓元。

統計機構為了比價，把所有房源都換算成「押金1000萬韓元基準」再發布。所以新聞裡的62.5萬韓元，並不意味著真能按這個條件簽約，而是計算上調整到那個基準的數值。

真實合約長什麼樣，得看國土交通部的實際成交數據。以下是2026年4月首爾成交的專有33㎡以下月租合約9086件的分析。

區（代表地段）	月租中位數	平均押金	約合美元（押金）
江南	70萬韓元	8458萬韓元	$57,500
龍山（梨泰院）	70萬韓元	7548萬韓元	$51,300
瑞草	66萬韓元	7954萬韓元	$54,100
永登浦	53萬韓元	9003萬韓元	$61,200
麻浦（弘大）	65萬韓元	5625萬韓元	$38,300
城東（聖水）	60萬韓元	6166萬韓元	$41,900
冠岳（新林）	50萬韓元	6610萬韓元	$45,000
西大門（新村）	49萬韓元	3801萬韓元	$25,900
江北	60萬韓元	3201萬韓元	$21,800
蘆原	49萬韓元	2319萬韓元	$15,800

按住宅類型拆分如下，同樣是4月真實成交基準。

類型	成交占比	月租中位數	平均押金
商住公寓（오피스텔）	47%	61萬韓元	5968萬韓元
聯立·多戶住宅（別墅）	36%	47萬韓元	8210萬韓元
公寓	17%	47萬韓元	6368萬韓元

可以看到，別墅的押金比商住公寓大得多——月租便宜，但要的本金更多。這個結構，與後文要講的全租詐騙直接相關。

（來源：Daily Pop 對國土交通部實際成交數據的全量分析，2026年5月報導）

給旅客·短期居留者的實際結論：在首爾租房，意味著簽約時至少要能轉出2300萬韓元、通常6000萬韓元左右的現金（約15,700~40,800美元）。這筆錢合約結束後全額退還，但期間一直被鎖住。

全租是什麼，為什麼正在消失

韓國有一種全世界都沒有的租賃方式。全租（jeonse）——完全不交月租，改為把相當於房價一半到70%的押金整筆存進去。合約結束，這筆錢全額退還。房東則拿這筆本金去投資獲利。

看數字就明白了。2026年7月基準，首爾公寓平均全租押金為7億458萬韓元（約479,000美元）——史上首次突破7億韓元。江南11區為8億1104萬韓元，江北14區為5億8685萬韓元。

但這個制度正在快速崩塌。

時點	全國月租占比	首爾月租占比
2022年	48.0%	—
2023年	54.9%	—
2024年	57.9%	61.0%
2025年	60.7%	64.3%
2026年1~3月	68.6%	70.5%

有一個特別有象徵意義的數字。2026年1~3月，首爾公寓的月租占比為50.8%——自統計開始以來首次過半。放寬到1~6月是52%，單看6月是54.1%。公寓曾是全租最後的堡壘，如今連它也失守了。非公寓住宅（別墅·商住公寓）已有78.1%是月租。

為什麼會崩？ 三件事疊在了一起。

第一，全租詐騙。房東還不起押金、或壓根沒打算還的案件從2023年起大規模爆發。截至2026年7月31日，政府認定的全租詐騙受害者累計4萬278人。租客、尤其是年輕人，開始迴避別墅全租。

第二，貸款管制。2025年6·27家庭債務對策把首都圈全租貸款擔保比例從90%降到80%，支柱貸款額度也縮水。2025年10·29起，持有一套房者的全租貸款要適用DSR。

第三，也是最關鍵的，2025年10·15對策。首爾25個區全域被劃為土地交易許可區（指定期2025年10月20日~2026年12月31日），買公寓的人從取得日起必須自住滿2年。也就是說，買了房不能再拿去放全租。新增全租房源在結構上消失了。

結果清楚地體現在數字裡。2026年4月，首爾全租交易年減18.5%，月租交易增加11.3%。而且首爾公寓平均月租在2026年6月達到159萬韓元（約1,082美元），創下2011年公布統計以來的單月最高。

買得起嗎——首爾房價

簡短回答：對大多數人來說，買不起。

2026年8月基準，首爾公寓平均成交價為16億739萬韓元（約1,093,000美元），史上首次站上16億韓元。中位數為12億9167萬韓元。江南11區平均19億9016萬韓元，江北14區平均11億8129萬韓元——相差約1.68倍。

自2024年3月（11億9568萬韓元）以來，已連續上漲30個月。首爾25個區中，平均公寓價在6億韓元以下的，如今只剩道峰區一個（2026年5月，韓國房地產院基準）。

對照收入來看，這個數字的含義就清楚了。看PIR（房價收入比）——不過要注意，各機構算法不同，數字差異很大。

基準	數值	時點
KB房地產（收入三分位／房價三分位）	10.49倍	2026年3月
國土交通部居住實態調查（中位數）	13.9倍	2024年

即便按KB口徑，收入最低20%家庭的PIR是29.36倍——意味著分文不花也要存29年。而最高20%是4.44倍，相差約6.6倍。

國際比較需要算法統一的獨立指標。眾包型Numbeo房價收入比就用於此，但它與上表KB·國土部的數值算法完全不同，不可直接比較。 僅按Numbeo口徑，2026年8月查詢時首爾28.9約為東京11.0的2.6倍、紐約11.8的2.4倍、倫敦14.3的2.0倍。排在香港（36.7）、台北（29.4）、北京（29.3）之後，位居世界最前列。

再看租客側的指標RIR（租金收入比）。2024年首爾租住家庭平均RIR為22.9%。而單身租戶中，超過30%的「住房費超負擔」比例是25.2%，**10~20多歲前半段的單身租戶有74%**落入這一區間。

★外國人必須知道的事

從這裡開始，是其他任何首爾攻略都很少寫的內容。而且，這關係到你的錢。

保護押金的程序與韓國人不同

韓國租客搬家後，會去居民中心辦遷入申報，並在合約上加蓋確定日期。做到這兩點，即便房子被拍賣，也能優先拿回押金。

外國人不能辦遷入申報，因為沒有居民登記。取而代之的是**《出入境管理法》第88條之2第2項**的規定——外國人登記＋居留地變更申報，等同居民登記＋遷入申報。 韓國大法院也在2019年4月11日判決（2015다254507）中確立「承認與居民登記相同的法律效力」。

也就是說：

類別	對抗力要件	優先受償權
外國人	外國人登記＋居留地變更申報＋占有	上述要件＋確定日期
外國籍同胞	國內居所申報＋占有	上述要件＋確定日期
在外國民	居民登記申報＋占有	上述要件＋確定日期

三個重要的實務要點：

1. 要去出入境·外國人官署（或市郡區）辦居留地變更申報，而不是居民中心。 搞錯這一點、什麼都不做，法律保護就是零。
2. 確定日期僅憑護照也能辦理。《確定日期賦予規則》第2條第2項承認「居民登記證、駕照、護照或外國人登記證」。
3. 沒有外國人登記證（ARC）的短期居留者，實際上無法取得對抗力。 這正是停留不足90天的人不應簽大額押金合約的原因。

合約更新請求權（2+2年）和全月租上限制（更新時5%以內）同樣適用於外國人。用一次默示更新＋一次更新請求權，最長可住6年。

擔保·貸款因機構而異

產品	外國人
HUG全租押金返還擔保	可以——產品說明中明確「外國人也可加入擔保」
HUG全租安心貸款擔保	不可
HF全租守護擔保	不可——要求「租客全員為韓國國民……出租人也為韓國國民」

HUG返還擔保外國人也能加入，這可能是本文最實用的一條資訊。 不過，多戶·聯立全租適用**「126%規則」**——全租押金須在公示價格的126%以內才能加入。

順帶一提，2024年5月，韓國國家人權委員會認定某銀行以「沒有外國人登記證的非面對面真偽確認系統」為由、拒絕配偶為外國人的申請人辦理全租貸款的行為，屬於侵害平等權的歧視行為，該銀行於同年12月接受了糾正建議。

全租詐騙救助把外國人排除在外

截至2024年7月，被認定為全租詐騙受害者的外國人有306人（占總數的1.6%）。他們能獲得受害者認定和競·公賣延期。但被排除在公共租賃住房供給和住房城市基金低息全租貸款之外。拿到LH緊急支援住房的外國人，只有仁川3人、京畿1人，共4人。

2026年8月9日，京畿道向國土交通部建議把合法居留的外國人納入其中，但那只是建議，尚未實施。

青年租賃住房申請不了

市價30%~85%的首爾市青年安心住宅，入住資格裡明確寫著「擁有韓國國籍」。幸福住宅和首爾市青年月租補貼（每月20萬韓元×12個月）也以居民登記為基準，實際不可能。可以說，外國人在首爾幾乎用不了任何公共住房支援。

買房變得更難了

2025年8月26日起，首爾25個區全域、京畿23個市郡、仁川9個區被劃為「外國人專用土地交易許可區」。2026年8月20日延長一年，有效至2027年8月25日。居住區6㎡以上的交易全部需要許可，且取得後須實住2年。無許可的合約無效，可處2年以下有期徒刑或2000萬韓元以下罰金。

效果立竿見影。2025年9月~2026年6月，首都圈外國人住宅交易年減27%，江南3區和龍山減少49%，瑞草區減少73%。

2026年2月10日起，外國人購房還需申報簽證類型及是否居住滿183天以上，海外存款、海外貸款、海外金融機構名稱也納入申報項。

沒有大筆資金——首爾的其他選擇

拿不出6000萬韓元押金的人，實際上是這樣生活的。

類型	押金	月租	備註
考試院／單間旅館	5萬~19萬韓元	39萬韓元（$265）	基本沒有押金
合租房	50萬~200萬韓元	40多萬韓元	按房間或床位
共享公寓	273萬韓元	67萬韓元	Local Stitch、Mangrove等
單間·兩房	1590萬韓元	51萬韓元	平台平均
商住公寓	1424萬韓元	58萬韓元	平台平均
汽車旅館長住	0韓元	55萬韓元

（來源：房產平台「고방」，2025年2月基準——民間平台房源口徑，非政府官方統計）

押金差距高達300倍——考試院5萬韓元對單間1590萬韓元。這一張表就展現了首爾居住的階層結構。

考試院的現實也要用數字看。首爾約有5000處（2026年6月，首爾市），獲首爾市認證為「安心考試院」的只有20處。據韓國城市研究所2020年調查（最新官方實態調查），首爾考試院平均居住面積7.2㎡（約2.2坪），53%不足7㎡，火災時可逃生窗戶的比例僅47.6%。2022年7月以後新建·擴建的考試院強制要求專有7㎡以上和臨外窗，但既有設施不溯及。

**共享公寓（co-living）**正成為沒有本金也能在首爾生活的最現實方式。首爾共享公寓市場自2016年以來9年間增長約4.7倍。主要品牌有Local Stitch（SK D&D，6200戶）、Mangrove（MGRV，5500人）、Remarq Ville（KT Estate）。

簽約時實際產生的附加費用

除了月租和押金，還有別的錢要花。

管理費。 首爾大學周邊單間平均8.4萬韓元（2026年7月）。最高的是梨花女子大學10.3萬韓元、中央大學10.2萬韓元（年增34.2%）。公寓的話，首爾基準每㎡3344韓元，專有84㎡約每月28萬韓元。

仲介佣金。 按首爾市條例。計算公式：交易金額＝押金＋（月租×100）。合計不足5000萬韓元時，按押金＋（月租×70）重新計算。

交易金額	上限費率	限額
不足5000萬韓元	0.5%	20萬韓元
5000萬~1億以下	0.4%	30萬韓元
1億~6億以下	0.3%	無
6億~12億以下	0.4%	無

商住公寓若專有85㎡以下且帶獨立廚房·衛浴·浴室設施，費率為0.4%，否則0.9%。例如押金1000萬韓元＋月租60萬韓元，換算為7000萬韓元×0.4%＝28萬韓元（增值稅另計）。費率是上限，可以協商。

★長期修繕公積金——可以拿回的錢 住過公寓的話，管理費裡一定包含「長期修繕公積金」。首爾基準每㎡309韓元（2026年2月），84㎡約每月2.6萬韓元、每年31萬韓元。這筆錢依法由業主（房東）負擔。 若作為租客隨管理費一併支付，可在合約結束時向房東索賠、全額退還。 很多租客不知道，就沒去領。

短期停留（1~6個月）的話

這裡灰色地帶很多。整理如下。

選項	合法性	風險
短期月租	屬《住宅租賃保護法》的租賃（即使不滿2年，租客也可主張2年）	最安全。但不辦居留地變更申報就沒有對抗力
共享公寓／合租房	2023年「租賃型宿舍」制度部分規範	視合約性質，押金保護與否不同
外國人觀光城市民宿業	面向外國人合法	必須在 localdata.go.kr 確認是否登記
生活住宿設施	僅申報住宿業者合法	未申報的居住用途會被處履行強制金
商住公寓按日住宿	任何情況都違法	—
擅自轉租	僅在出租人同意時合法	違反民法第629條

Airbnb自2025年10月16日起全面強制提交營業申報證，未提交的房源從2026年1月1日起被禁止預訂。預訂時確認是否登記，比以前容易了。

法務部於2026年3月10日發布外語版住房租賃標準合約（英語·中文·越南語），附頁包含對抗力等租客注意事項。可在法務部·國土交通部官網免費下載。

旅客·長期居留者清單

• 廣告裡的「1000萬韓元押金」是換算值。 實際合約押金要做好按區在2300萬9000萬韓元（$15,700$61,200）之間的準備。
• 搬家當天立刻做兩件事——在出入境·外國人官署辦居留地變更申報，並在合約上加蓋確定日期。這兩項就是押金保護的全部。不是居民中心的遷入申報。
• HUG全租押金返還擔保外國人也能加入。 別墅全租的話，先確認押金是否在公示價格的126%以內。
• 沒有ARC（外國人登記證），就不要簽大額押金合約。 沒有辦法獲得法律保護。
• 合約結束時記得索要長期修繕公積金。 公寓的話，每年能拿回約30萬韓元。
• 仲介佣金是上限，不是定價。 可以協商，增值稅另計。
• 短期停留的話，共享公寓或考試院更現實。 押金差距達300倍。
• 青年租賃住房·月租補貼外國人申請不了。 別抱期待，據此規劃。

In a nutshell

首爾的房租相比東京或紐約，便宜得驚人——每月62.5萬韓元就是425美元。陷阱不在月租，而在押金。簽約時要鎖住1.6萬~6萬美元現金，這才是整個韓國住房體系的運作原理。

而那個體系正在改變。整筆存押金、不交月租的全租，正因全租詐騙、貸款管制和實住義務疊加而迅速消失。 2026年首爾租賃交易的70%已經是月租。韓國正從「讓本金滾動」的國家，轉向「每月付現金」的國家，而轉型的成本大多由租客承擔。

外國人只需記住一句話。居留地變更申報。 那是你的押金與一無所有之間唯一的差別。