Mua, thuê và bán nhà ở Hàn Quốc thật sự tốn bao nhiêu (2026): toàn bộ phí, thuế và các bước

Ở Hàn Quốc vài ngày là thế nào cũng có một ý nghĩ lướt qua đầu bạn: cái căn hộ kia giá bao nhiêu? Sống ở đây một tháng thì cần gì? Người nước ngoài có mua nổi một căn không?

Mở một ứng dụng bất động sản lên, mấy con số ở đó sẽ không cho bạn câu trả lời. Giá niêm yết chỉ là điểm xuất phát — bởi các khoản phí và thuế chồng lên việc thuê hay giao dịch nhà đất ở Hàn Quốc được tính riêng, từng lớp một. Bài này gom đúng những lớp đó lại và gắn con số cho chúng.

---

Nhà ở Hàn Quốc hiện tại giá chính xác là bao nhiêu?

Bỏ cảm tính đi — bắt đầu từ con số rồi mọi thứ khác sẽ sáng ra. Đây là số liệu khảo sát chính thức tính đến tháng 8/2026.

Khoảng cách giữa trung bình và trung vị là điều đáng lưu ý — hơn ₩300 triệu. Một nhúm giao dịch siêu đắt ở vài khu chung cư Gangnam kéo mức trung bình lên, nên những căn hộ bình thường bạn nhìn thấy từ tàu điện ngầm gần với trung vị hơn là trung bình.

🏘️ Chi phí nhà ở Seoul, tháng 8/2026 — số liệu khảo sát chính thức

Hạng mục	Số tiền	So với tháng / năm trước
Giá bán căn hộ Seoul trung bình	₩1.607 tỷ	+1.14% so với tháng trước
Giá bán căn hộ Seoul trung vị	₩1.292 tỷ	—
Giá bán trung vị, 14 quận phía bắc	₩1.002 tỷ	—
Giá jeonse căn hộ Seoul	—	+1.10% so với tháng trước
Tiền thuê tháng trung bình, studio khu đại học	₩625,000	+7.7% so với cùng kỳ
Phí quản lý trung bình, studio khu đại học	₩84,000	+10.9% so với cùng kỳ
Chi thực tế hằng tháng cho một studio (thuê + phí)	₩709,000	—

Khu đại học đắt nhất là quanh Đại học Nữ sinh Ewha với ₩767,000 tiền thuê cộng ₩103,000 phí; rẻ nhất là gần Đại học Chung-Ang với ₩522,000. Quanh Đại học Quốc gia Seoul, tiền thuê nhảy 26% chỉ trong một năm, từ ₩423,000 lên ₩533,000.

---

Thuê nhà — bắt đầu từ khái niệm kỳ lạ mang tên tiền cọc lớn

Hợp đồng thuê ở Hàn Quốc dùng một cấu trúc mà bạn khó gặp ở nơi nào khác. Bạn giao ra một khoản tiền lớn chỉ để được thuê chỗ ở.

Jeonse đang co lại rất nhanh. Giao dịch jeonse căn hộ ở Seoul giảm 35%, từ 12,374 hồi tháng 1/2026 xuống 8,045 vào tháng 6, còn tỷ trọng thuê trả tiền hằng tháng trong giao dịch cho thuê toàn quốc nhảy từ 61.0% năm 2025 lên 68.6% năm 2026. Khi môi trường lãi suất thay đổi, thu tiền mặt mỗi tháng trở nên hấp dẫn với chủ nhà hơn là nhận một cục tiền đem đi đầu tư.

Lịch sử của chính jeonse và những gì đã đổi sau khủng hoảng lừa đảo jeonse được kể kỹ trong một bài riêng.

Phí môi giới (bokbi) được tính chính xác thế nào?

Ở Hàn Quốc, phí môi giới bất động sản gọi là bokbi. Điểm mấu chốt: đó không phải giá cố định — mà là con số thương lượng trong khung trần do pháp lệnh địa phương quy định. Bước vào mà không biết bảng tỷ lệ thì bạn sẽ bị báo luôn mức trần như thể đó là giá.

📊 Bảng tỷ lệ phí môi giới nhà ở tại Seoul (Pháp lệnh Thành phố Seoul, Phụ lục 1, hiệu lực từ 30/12/2021)

Loại giao dịch	Giá trị	Tỷ lệ trần	Mức trần tiền
Mua bán · trao đổi	Dưới ₩50 triệu	0.6%	₩250,000
Mua bán · trao đổi	Từ ₩50 triệu đến dưới ₩200 triệu	0.5%	₩800,000
Mua bán · trao đổi	Từ ₩200 triệu đến dưới ₩900 triệu	0.4%	Không
Mua bán · trao đổi	Từ ₩900 triệu đến dưới ₩1.2 tỷ	0.5%	Không
Mua bán · trao đổi	Từ ₩1.2 tỷ đến dưới ₩1.5 tỷ	0.6%	Không
Mua bán · trao đổi	Từ ₩1.5 tỷ trở lên	0.7%	Không
Cho thuê và tương tự	Dưới ₩50 triệu	0.5%	₩200,000
Cho thuê và tương tự	Từ ₩50 triệu đến dưới ₩100 triệu	0.4%	₩300,000
Cho thuê và tương tự	Từ ₩100 triệu đến dưới ₩600 triệu	0.3%	Không
Cho thuê và tương tự	Từ ₩600 triệu đến dưới ₩1.2 tỷ	0.4%	Không
Cho thuê và tương tự	Từ ₩1.2 tỷ đến dưới ₩1.5 tỷ	0.5%	Không
Cho thuê và tương tự	Từ ₩1.5 tỷ trở lên	0.6%	Không

Trên cái khung này còn chồng thêm ba quy tắc nữa.

1. Tiền thuê tháng được quy đổi thành tiền cọc. Giá trị giao dịch = tiền cọc + (tiền thuê tháng × 100). Nhưng nếu tổng đó ra dưới ₩50 triệu thì nhân tiền thuê tháng với 70 thay vì 100.

2. VAT 10% tính riêng. Con số trong bảng tỷ lệ chưa phải số cuối cùng.

3. Officetel và mặt bằng thương mại chơi theo luật khác. Một officetel có diện tích riêng dưới 85㎡ và có bếp, nhà vệ sinh cùng khu tắm riêng thì trần là 0.5% khi mua bán và 0.4% khi cho thuê. Mọi officetel khác, mặt bằng thương mại và đất đai đều trần 0.9% cho cả hai loại giao dịch.

🧮 Tính phí môi giới bằng ví dụ thật (đã gồm VAT 10%)

Ví dụ	Cách tính giá trị giao dịch	Khung áp dụng	Phí môi giới
Studio khu đại học cọc ₩10 triệu / thuê ₩625,000	₩10tr + (₩625,000×100) = ₩72.5 triệu	0.4% (trần ₩300,000)	₩290,000 + VAT = khoảng ₩319,000
Căn hộ thuê tháng cọc ₩50 triệu / thuê ₩1.5 triệu	₩50tr + (₩1.5tr×100) = ₩200 triệu	0.3%	₩600,000 + VAT = ₩660,000
Căn hộ jeonse ₩600 triệu	₩600 triệu	0.4%	₩2.4 triệu + VAT = ₩2.64 triệu
Mua ₩1.29 tỷ (trung vị Seoul)	₩1.29 tỷ	0.6%	₩7.74 triệu + VAT = ₩8.514 triệu
Mua ₩1.6 tỷ (trung bình Seoul)	₩1.6 tỷ	0.7%	₩11.2 triệu + VAT = ₩12.32 triệu

Người thuê phải đi qua những bước nào?

Thuê nhà ít bước hơn mua nhiều. Nhưng bỏ sót hai bước trong số đó là bạn có thể mất cọc.

Bạn có thể thêm một lớp bảo vệ nữa: bảo lãnh hoàn trả tiền cọc jeonse. Nếu chủ nhà không trả lại tiền cọc, cơ quan bảo lãnh (HUG và các đơn vị khác) sẽ trả thay, với mức phí khoảng 0.097–0.211% một năm. Căn hộ chung cư bắt đầu từ khoảng 0.115% một năm, còn nhà riêng và nhà nhiều hộ lên tới quanh mức 0.146%. Với jeonse ₩600 triệu ở mức 0.115% một năm, đó là ₩690,000 mỗi năm.

Tuy vậy không phải căn nhà nào cũng đủ điều kiện. Tính đến năm 2026, tiền cọc jeonse phải dưới 126% giá công bố, và nếu tiền cọc cộng các quyền ưu tiên trước đó vượt 90% giá trị căn nhà thì rất khó tham gia. Mức này chặt hơn ngưỡng 150% cũ.

---

Mua nhà — thêm 4% nữa trên giá niêm yết

Từ đây các con số bắt đầu lớn. Mua nhà ở Hàn Quốc thì ngoài giá bán, thuế trước bạ, phí môi giới, thuế chứng từ và chi phí đăng ký chồng lên theo thứ tự — cộng lại khoảng 4% giá bán.

📊 Thuế suất trước bạ khi mua nhà (2026, hộ một nhà)

Giá trị sở hữu	Thuế trước bạ	Thuế giáo dục địa phương	Thuế phát triển nông thôn (trên 85㎡)	Tổng
Đến ₩600 triệu	1.0%	0.1%	0.2%	1.1% (1.3% nếu trên 85㎡)
₩600 đến 900 triệu	Lũy tiến 1–3%	10% của thuế suất trước bạ	0.2%	khoảng 1.3–3.3%
Trên ₩900 triệu	3.0%	0.3%	0.2%	3.3% (3.5% nếu trên 85㎡)

Người sở hữu nhiều nhà chịu mức thuế hoàn toàn khác. Căn thứ hai trong khu vực bị siết quản lý chịu thuế 8%, còn căn thứ ba trở đi lên tới 12%. Hộ một nhà được hưởng các mức cơ bản ở trên bất kể vị trí, nhưng từ căn thứ hai trở đi, việc căn nhà đó có nằm trong khu vực bị siết quản lý hay không có thể nhân số thuế lên nhiều lần.

🧾 Tổng chi phí ở khâu sở hữu khi mua căn hộ ₩1.5 tỷ (diện tích riêng 84㎡)

Hạng mục	Căn cứ	Số tiền
Thuế trước bạ	3% cho phần trên ₩900 triệu	₩45 triệu
Thuế giáo dục địa phương	10% của thuế suất trước bạ (0.3%)	₩4.5 triệu
Thuế phát triển nông thôn	Được miễn (diện tích riêng dưới 85㎡)	₩0
Phí môi giới	0.7% cho mức ₩1.5 tỷ trở lên cộng VAT 10%	₩11.55 triệu
Thuế chứng từ	Khung trên ₩1 tỷ	₩350,000
Lệ phí nộp hồ sơ đăng ký	Cố định	₩15,000
Phí thư ký pháp lý (beommusa)	Theo giá thị trường nếu thuê ngoài	₩600,000–1,000,000
Trái phiếu nhà ở quốc gia	Phần lỗ chiết khấu nếu bán ngay sau khi mua	Vài triệu won
Tổng	—	khoảng ₩62–66 triệu (4.1–4.4% giá bán)

---

Quy định nào chỉ áp dụng cho người nước ngoài?

Hàn Quốc không cấm người nước ngoài sở hữu bất động sản. Quốc tịch và nơi cư trú không quan trọng — bạn được đứng tên. Nhưng từ năm 2024, có thêm một cánh cửa nữa, chỉ áp dụng với nhà ở trong vùng thủ đô.

🛂 Khu vực cần giấy phép đất dành riêng cho người nước ngoài — 26/8/2026 đến 25/8/2027

Hạng mục	Chi tiết
Ai cần giấy phép	”Người nước ngoài” theo Điều 2 khoản 4 Luật Khai báo Giao dịch Bất động sản (tách biệt với giao dịch thông thường của công dân Hàn Quốc)
Loại nhà thuộc diện	Nhà riêng, nhà nhiều hộ, căn hộ chung cư, nhà liền kề, nhà đa hộ
Ngưỡng diện tích (trong đô thị)	Trên 6㎡ ở khu dân cư, 15㎡ ở khu thương mại/công nghiệp, 20㎡ ở khu cây xanh, 6㎡ ở nơi chưa quy hoạch mục đích sử dụng
Ngưỡng diện tích (ngoài khu đô thị)	Trên 50㎡ đất nông nghiệp, 100㎡ đất rừng, 25㎡ các loại đất khác
Xin giấy phép khi nào	Trước khi ký hợp đồng mua bán
Nghĩa vụ kèm theo	Tự ở hai năm sau khi được cấp phép
Nếu không thực hiện	Hợp đồng ký mà không có giấy phép sẽ vô hiệu

Vì phần đất tương ứng của một căn hộ chung cư vượt xa 6㎡, nên trên thực tế mọi người nước ngoài mua căn hộ ở Seoul đều cần giấy phép.

Tác động hiện lên trong thống kê. Theo Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, giao dịch nhà ở của người nước ngoài tại Seoul giảm 51% sau khi khu vực này được chỉ định vào tháng 8/2025, giao dịch nhà ở của người nước ngoài trên toàn vùng thủ đô giảm 35%, và giao dịch trên ₩1.2 tỷ giảm 53%.

Phải khai báo bao nhiêu lần, và hạn đến khi nào?

Khi một người nước ngoài sở hữu bất động sản Hàn Quốc, nghĩa vụ khai báo đến theo ba tuyến. Bỏ sót bất kỳ tuyến nào là bị phạt — hoặc sau này phát hiện ra không chuyển được tiền bán nhà về nước.

📋 Các khai báo phải nộp khi người nước ngoài sở hữu bất động sản — thời hạn và nơi nộp

Loại	Khi nào	Ở đâu	Ghi chú
① Khai báo giao dịch bất động sản	Trong vòng 30 ngày kể từ khi ký hợp đồng mua bán	Văn phòng thành phố/huyện/quận nơi có bất động sản	Thường do môi giới lo. Áp dụng cho cả người Hàn lẫn người nước ngoài
② Khai báo sở hữu của người nước ngoài (theo hợp đồng)	Tặng cho và các hợp đồng không phải mua bán: trong vòng 60 ngày kể từ khi ký	Cùng nơi	Các hợp đồng đã thuộc diện ① thì được loại trừ
③ Khai báo sở hữu của người nước ngoài (không theo hợp đồng)	Thừa kế, đấu giá, xây mới…: trong vòng 6 tháng kể từ khi sở hữu	Cùng nơi	Không khai báo sẽ bị phạt
④ Khai báo ngoại hối	Trước khi tiền dịch chuyển	Ngân hàng ngoại hối nếu tiền đến từ kiều hối hoặc tiền mặt mang vào / Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc nếu có pha trộn vay trong nước hay tiền cọc jeonse	Không có khai báo này thì sau đó không chuyển được tiền bán tài sản ra nước ngoài

Còn một điều nữa. Nếu một công dân Hàn Quốc đang sở hữu bất động sản đổi sang quốc tịch nước ngoài, họ phải nộp khai báo tiếp tục nắm giữ trong vòng 6 tháng kể từ khi đổi quốc tịch để giữ tài sản. Bỏ sót thì bị phạt tới ₩1 triệu.

---

Sở hữu — hai lần nộp thuế mỗi năm

Thuế sở hữu ở Hàn Quốc có hai lớp. Thuế tài sản, mà mọi chủ sở hữu đều nộp, và thuế bất động sản tổng hợp, chỉ những chủ sở hữu vượt một ngưỡng nhất định mới nộp thêm. Cả hai đều lấy ngày 1 tháng 6 làm mốc. Bán vào ngày 31/5 thì thuế sở hữu năm đó là của người mua; bán vào ngày 2/6 thì là của người bán.

📊 Thuế suất thuế tài sản nhà ở (cơ sở tính thuế = giá công bố × tỷ lệ giá trị thị trường công bằng 60%)

Cơ sở tính thuế	Thuế suất	Khấu trừ lũy tiến
Đến ₩60 triệu	0.1%	—
₩60 triệu đến ₩150 triệu	0.15%	₩60,000 + 0.15% phần vượt trên ₩60 triệu
₩150 triệu đến ₩300 triệu	0.25%	₩195,000 + 0.25% phần vượt trên ₩150 triệu
Trên ₩300 triệu	0.4%	₩570,000 + 0.4% phần vượt trên ₩300 triệu

Trên đó còn có thuế giáo dục địa phương (20% của thuế tài sản) và phụ thu khu vực đô thị (0.14% cơ sở tính thuế). Đây là phép tính cho một căn nhà có giá công bố ₩1 tỷ.

🧾 Gánh nặng thuế tài sản hằng năm cho căn nhà có giá công bố ₩1 tỷ

Hạng mục	Cách tính	Số tiền
Cơ sở tính thuế	₩1 tỷ × 60%	₩600 triệu
Thuế tài sản (phần chính)	₩570,000 + (₩300 triệu × 0.4%)	₩1.77 triệu
Thuế giáo dục địa phương	Thuế tài sản × 20%	₩354,000
Phụ thu khu vực đô thị	₩600 triệu × 0.14%	₩840,000
Tổng	—	khoảng ₩2.96 triệu / năm

Nhưng lưu ý: hộ một nhà sở hữu căn nhà có giá công bố từ ₩900 triệu trở xuống được hưởng thuế suất đặc biệt (0.05–0.35%), nên nộp ít hơn phép tính trên. Ví dụ của chúng ta, với giá công bố ₩1 tỷ, không đủ điều kiện hưởng thuế suất đặc biệt.

Tiền thuế được chia đôi, nộp vào tháng 7 và tháng 9. Thuế tài sản nhà ở được phát hành làm hai đợt vì trả một lần toàn bộ sẽ khó gánh.

Ai phải nộp thuế bất động sản tổng hợp?

📊 Thuế bất động sản tổng hợp — quy định hiện hành (kỳ thu 2026)

Nhóm	Khấu trừ cơ bản	Tỷ lệ giá trị thị trường công bằng	Thuế suất	Kỳ nộp
Hộ một nhà	Giá công bố ₩1.2 tỷ	60%	0.5–2.7%	Tháng 12
Một hoặc hai nhà (trường hợp khác)	Giá công bố ₩900 triệu	60%	0.5–2.7%	Tháng 12
Từ ba nhà trở lên	Giá công bố ₩900 triệu	60%	0.5–5.0%	Tháng 12
Pháp nhân	Không có	60%	Cố định 2.7% hoặc 5.0%	Tháng 12

Nên chủ sở hữu một nhà không phải nộp thuế bất động sản tổng hợp cho tới mức giá công bố ₩1.2 tỷ (khoảng ₩1.7 tỷ theo giá thị trường). Sở hữu một căn quanh mức trung vị Seoul là ₩1.292 tỷ thì nhiều khả năng bạn không thuộc diện phải nộp.

---

Bán nhà — không phải bạn lãi bao nhiêu, mà bạn giữ bao lâu

Thuế chuyển nhượng đánh trên phần lãi của bạn — nhưng ở Hàn Quốc, yếu tố lớn nhất quyết định thuế suất không phải quy mô khoản lãi. Mà là bạn đã nắm giữ bất động sản bao lâu.

📊 Thuế suất thuế chuyển nhượng nhà ở (2026)

Thời gian nắm giữ	Thuế suất	Mục đích
Dưới 1 năm	70%	Chặn đầu cơ ngắn hạn
Từ 1 đến dưới 2 năm	60%	Chặn đầu cơ ngắn hạn
Từ 2 năm trở lên	Lũy tiến 6–45% (thuế suất cơ bản)	Cấu trúc thuế thu nhập tiêu chuẩn

Trên thuế chuyển nhượng còn cộng thêm 10% thuế thu nhập địa phương. Nên ở khung 70%, gánh nặng thực tế là 77%.

Có một khoản miễn thuế cực kỳ quan trọng. Hộ một nhà đã nắm giữ căn nhà ít nhất hai năm (kèm điều kiện cư trú hai năm với nhà mua trong khu vực bị siết quản lý) được miễn thuế tới ₩1.2 tỷ giá chuyển nhượng. Ngay cả khi vượt ₩1.2 tỷ, cũng không phải toàn bộ số tiền chịu thuế — chỉ phần vượt. Khoản khấu trừ nắm giữ dài hạn lớn dần theo thời gian bạn giữ và ở trong căn nhà.

Khi người sở hữu nhiều nhà bán một căn trong khu vực bị siết quản lý, một khoản thuế phụ nặng được cộng vào thuế suất cơ bản. Việc tạm ngừng thu khoản thuế phụ này, vốn có hiệu lực từ ngày 10/5/2022, đã kết thúc vào ngày 9/5/2026, và dù phương án cải cách 2026 đề xuất giảm dần khoản thuế phụ từ năm 2027, nó vẫn chưa được Quốc hội thông qua.

---

Vì sao khách du lịch thuê nhà đúng một tháng lại khó đến thế?

Đây là bức tường khách du lịch đâm vào nhiều nhất. Ở Hàn Quốc, cho thuê một căn nhà ở thông thường dưới 30 ngày là bất hợp pháp nếu không đăng ký kinh doanh lưu trú.

Theo Luật Xúc tiến Du lịch, homestay đô thị dành cho khách du lịch nước ngoài giới hạn người vận hành phải là cư dân địa phương và chỉ cho phép những căn nhà mà chủ thật sự đang sống. Biến một căn nhà bỏ trống thành nơi cho thuê ngắn hạn toàn thời gian không lọt vào khuôn khổ này.

Quy định đã siết lại. Từ ngày 16/10/2025, ngay cả các cơ sở lưu trú đã đăng ký cũng phải nộp khai báo kinh doanh, và cơ sở nào chưa nộp thì từ ngày 1/1/2026 không được nhận đặt phòng. Ở chiều ngược lại cũng có một chỗ nới: theo bản sửa hướng dẫn của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ngày 10/10/2025, những căn nhà xây trên 30 năm nay có thể đăng ký nếu qua được kiểm định an toàn.

---

Vài thứ nên biết để theo được câu chuyện