Jeonse — Sistem Sewa yang Hanya Tersisa di Korea: Cara Kerjanya dan Kenapa Ia Retak

Katakan pada orang asing bahwa kamu menyewa tempat tinggal di Korea dan ada satu kalimat yang selalu menghentikan obrolan: “Kamu setor ₩500 juta — dan bayar sewa bulanan nol.”

Ini bukan lelucon. Di Seoul itu syarat kontrak yang sepenuhnya biasa, dan orang Korea tak berkedip mendengarnya. Kamu menyerahkan uang sekaligus, tinggal di sana dua tahun, dan mendapat kembali tiap won terakhirnya di akhir masa. Tanpa bunga. Tapi juga tanpa sewa yang keluar dari rekeningmu tiap bulan.

Sistem itu disebut jeonse — sewa berbasis uang kunci. Dan Korea praktis satu-satunya negara di Bumi tempat ia mengeras menjadi cara menyewa yang menjadi standar nasional.

Jeonse Itu Kontrak Semacam Apa, Persisnya?

Penyewa meminjamkan sejumlah besar uang kepada pemilik dan, alih-alih bunga, memperoleh hak tinggal di rumah itu. Ia mengenakan baju sewa-menyewa, tapi secara ekonomi lebih dekat ke pinjaman tanpa agunan.

Sewalah apartemen Seoul berukuran luas khusus 84㎡ — yang orang Korea sebut ukuran standar nasional — secara jeonse pada 2026 dan rata-rata depositnya sekitar ₩730 juta. Ia naik kira-kira ₩50 juta dalam setahun saja. Uang itu kembali utuh saat kontraknya berakhir, tanpa satu won pun terpangkas. Kelemahannya, inflasi diam-diam menggerogoti sisi penyewa, karena tak ada bunga yang berjalan.

Angka terakhir itu bicara lebih banyak tentang sistemnya daripada angka mana pun. Deposit jeonse tak dihitung sebagai utang rumah tangga dalam statistik resmi, tapi kenyataannya ia uang yang dipinjam pemilik dari penyewanya. Tambahkan jumlah ini ke saldo kredit rumah tangga Bank of Korea dan total utang rumah tangga membengkak ke hampir ₩3,000 triliun. Itulah sebabnya jeonse kerap disebut utang tersembunyi.

🏠 Jeonse vs. banjeonse vs. wolse — tiga cara menyewa rumah yang sama

Jenis	Besar deposit	Pembayaran bulanan	Saat sewanya berakhir	Risiko penyewa	Yang didapat pemilik
Jeonse	50–80% harga jual	Tak ada (hanya utilitas)	Deposit dikembalikan penuh	Sebagian besar asetmu terikat pada satu rumah	Uang sekaligus tanpa bunga
Banjeonse (deposit + sewa)	Sekitar separuh deposit jeonse	Ada (tingkat menengah)	Deposit dikembalikan penuh	Sedang	Uang sekaligus plus kas bulanan
Wolse (sewa bulanan)	Setara 10–20 bulan sewa	Ada (penuh)	Deposit dikembalikan penuh	Relatif kecil	Kas bulanan yang stabil

---

Dari Mana Sistem Ini Berasal?

Ia bermula di era tanpa bank yang mau meminjamimu uang — penyewalah yang memerankan bank si pemilik.

Akarnya lebih jauh dari dugaanmu. Pada akhir masa Joseon, bentuk sewa di mana kamu menyetor uang sekaligus untuk memakai rumah muncul dalam catatan sebagai Gasajeondang. Cendekiawan Jeong Yak-yong, yang diasingkan ke Gangjin, tercatat menitipkan dana pada tokoh setempat dan menyewa rumah untuk ditinggali — dibaca sebagai bagian dari garis keturunan yang sama.

Kata jeonse menyebar sungguh-sungguh setelah Korea membuka pelabuhannya. Setelah Perjanjian Ganghwa 1876, Busan, Incheon, dan Wonsan dibuka, orang membanjiri kota-kota pelabuhan, perumahan menipis, dan tak ada lembaga keuangan yang meminjamkan uang untuk membeli rumah. Pemilik butuh uang tunai; penyewa butuh atap. Kontrak yang menukar uang sekaligus dengan hak tinggal pun mengendap nyaris dengan sendirinya.

📜 Linimasa jeonse — dari mengendap sampai goyah

Era	Yang terjadi
Akhir Joseon	Gasajeondang — menyewa rumah dengan menyetor uang sekaligus muncul dalam catatan tertulis
Setelah 1876	Busan, Incheon, dan Wonsan dibuka sebagai pelabuhan perjanjian. Lonjakan penduduk kota menyebarkan kontrak jeonse
1960-an–80-an	Industrialisasi dan migrasi desa ke kota. Tanpa pembiayaan perumahan, jeonse berperan sebagai pembiayaan de facto bagi rakyat biasa
1981	Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan disahkan — dasar hukum daya lawan dan hak pembayaran preferensial
Juli 2020	Tiga undang-undang sewa — hak memperbarui kontrak (2+2) dan batas kenaikan sewa 5%
Juni 2021	Sistem pelaporan sewa dimulai — informasi kontrak sewa dikumpulkan resmi untuk pertama kalinya
2022–2023	Lonjakan suku bunga bertemu jatuhnya harga rumah — krisis kkangtong jeonse dan penipuan jeonse
Juni 2023	Undang-Undang Khusus Penipuan Jeonse disahkan (batas 2 tahun), lalu diperpanjang dua tahun lagi pada Mei 2025
2026	68.3% transaksi sewa adalah sewa bulanan. Porsi jeonse terus menyusut

---

Jadi Kenapa Jeonse Menghilang?

Karena kedua pilarnya goyah sekaligus. Saat suku bunga turun, imbal hasil pemilik dari menginvestasikan deposit lenyap, dan saat harga berbalik, rumah yang depositnya tak bisa dibayar kembali mulai bermunculan.

Bagi pemilik hitungannya sederhana. Dengan bunga deposito sekitar 2%, deposit ₩400 juta hanya menghasilkan sekitar ₩8 juta setahun. Sewakan rumah yang sama seharga ₩1.5 juta sebulan dan itu ₩18 juta setahun. Tak ada lagi alasan memikul uang sekaligus berikut beban membayarnya kembali kelak.

📉 Porsi sewa bulanan dalam transaksi sewa (Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, transaksi aktual)

Segmen	Periode	Porsi sewa bulanan	Pembanding
Nasional	Kumulatif Jan–Feb 2026	68.3%	Naik lima tahun beruntun, tertinggi sepanjang masa
Seluruh Seoul	Jan–Mar 2026	70.5%	Rata-rata lima tahun 55.9%
Apartemen Seoul	Jan–Jun 2026	52.0%	43.9% setahun sebelumnya
Nonapartemen Seoul (villa, multipleks)	Jan–Jun 2026	78.1%	Rata-rata lima tahun 62.1%

Baris terbawah itulah yang paling mencolok. Di villa dan multipleks, jeonse sudah menjadi kontrak yang luar biasa. Persis di situlah kerusakan penipuan jeonse terkonsentrasi. Penyewa menghindari jeonse villa, lembaga penjamin memperketat penyaringan villa, sehingga pemilik berhenti menawarkan jeonse — lingkaran yang memperkuat dirinya sendiri.

Ada satu paradoks dalam semua ini. Saat pasokan jeonse menyusut, harga sisanya justru naik, bukan turun. Rasio harga jeonse — deposit sebagai porsi dari harga jual — memuncak di 75.1% untuk apartemen Seoul pada Januari 2016, lalu turun ke 53.3% pada Agustus 2020. Pada 2026, kompleks yang menembus 80% kembali muncul di tiga distrik Gangnam, Mapo, Yongsan, dan Seongdong. Rasio harga jeonse yang tinggi bukan kabar baik bagi penyewa: begitu harga turun sedikit saja, depositnya melampaui nilai rumah — dan itulah pokok bahasan bagian berikutnya.

---

Apa Itu Kkangtong Jeonse dan Penipuan Jeonse?

Rumah yang depositnya melebihi nilainya, dijual orang-orang yang sejak awal tahu bahwa akhirnya akan begitu.

Kkangtong jeonse (“jeonse kaleng kosong”) adalah rumah yang depositnya tak bisa kamu bayar penuh bahkan kalau kamu menjualnya. Sampai titik itu, ia hal yang bisa terjadi ketika pasar memburuk. Masalahnya pada 2022–2023, semuanya dirancang dengan sengaja.

Skema tipikalnya begini: gelembungkan nilai pasar villa yang baru dibangun, lalu kumpulkan deposit jeonse mendekati harga gelembung itu dan beli tempatnya nyaris tanpa uang sendiri. Ulangi ratusan kali. Parkir sertifikatnya atas nama orang yang tak punya aset, dan saat kontraknya jatuh tempo, tak ada apa pun untuk dibayarkan. Orang-orang yang disebut pers raja villa adalah para pemilik boneka itu.

Pada Juni 2023 pemerintah mengesahkan Undang-Undang Khusus Penipuan Jeonse. Ia bermula sebagai undang-undang bertenggat dua tahun, lalu diperpanjang dua tahun lagi pada Mei 2025 — tenggat pengajuannya kini 31 Mei 2027. Lewat tiga putaran amendemen, batas luas khusus 85㎡ yang lama dihapus dan ambang depositnya diperlebar. Alat dukungan utamanya adalah LH membeli rumah-rumah terkait penipuan itu lewat lelang dan menyewakannya kembali kepada para korban dalam jangka panjang.

---

Jadi Apa yang Sebenarnya Melindungi Depositmu?

Tiga lapis perlindungan. Satu lahir dari sebuah laporan, satu dari sebuah cap, dan satu lagi harus kamu bayar.

Ketiganya bukan pengganti satu sama lain — mereka bertumpuk. Karena salah urutan dan waktu, bahkan sehari saja, mengubah hasilnya, orang Korea pun rutin bergegas ke pusat komunitas pagi-pagi buta pada hari pindahan.

🛡️ Empat perangkat yang melindungi deposit jeonse

Perangkat	Apa yang menciptakannya	Kapan berlaku	Apa yang dilindunginya
Daya lawan	Benar-benar pindah masuk (penyerahan rumah) + laporan pindah	Tengah malam setelah persyaratannya terpenuhi	Mempertahankan sewa dan menuntut deposit kembali sekalipun pemiliknya berganti
Hak pembayaran preferensial	Syarat daya lawan + tanggal tetap pada perjanjian sewa	Hari tanggal tetapnya diberikan	Dibayar mendahului kreditur berprioritas lebih rendah saat lelang
Hak pembayaran prioritas tertinggi	Hanya syarat daya lawan (tak perlu tanggal tetap)	Sama dengan daya lawan	Mendapat sejumlah tertentu dari deposit penyewa kecil dibayar lebih dulu
Jaminan pengembalian deposit jeonse	Bergabung lewat HUG, HF, atau SGI	Hari jaminannya disetujui	Lembaga penjamin membayar kalau pemiliknya tak sanggup

Daya lawan berlaku pada tengah malam di hari setelah kamu pindah masuk dan mengajukan laporan pindahmu. Jeda satu hari itu penyebab klasik bencana di dunia nyata: kalau pemiliknya mendaftarkan hipotek pada sore hari yang sama saat penyewa mengajukan laporannya, hak banknya datang sehari lebih awal.

Tanggal tetap adalah cap tanggal tersertifikasi yang dibubuhkan pada perjanjian sewa. Kamu mendapatkannya di pusat komunitas atau kantor pendaftaran daring, dan itulah yang membuatmu ikut dalam urutan pembayaran kalau rumahnya dilelang.

💰 Ambang pembayaran prioritas tertinggi penyewa kecil — perlindungan bahkan tanpa tanggal tetap

Wilayah	Ambang deposit penyewa kecil	Jumlah pembayaran prioritas tertinggi
Seoul	Sampai ₩165 juta	₩55 juta
Zona pengendalian kepadatan, Sejong, Yongin, Hwaseong, Gimpo	Sampai ₩145 juta	₩48 juta
Kota metropolitan, Ansan, Gwangju, Paju, Icheon, Pyeongtaek	Sampai ₩85 juta	₩28 juta
Semua wilayah lain	Sampai ₩75 juta	₩25 juta

Jumlahnya tak boleh melebihi separuh nilai taksiran rumahnya. Dan dengan rata-rata deposit jeonse Seoul di kisaran ₩700 juta, pembayaran prioritas tertinggi ₩55 juta itu sebenarnya perangkat yang menyasar deposit sewa bulanan yang kecil.

Jaminan pengembalian deposit jeonse adalah produk di mana, kalau pemiliknya tak sanggup membayar kembali depositnya, lembaga penjamin membayar atas namanya lalu menagihnya dari si pemilik. HUG, Korea Housing Finance Corporation (HF), dan SGI Seoul Guarantee semuanya menawarkannya, dengan biaya kira-kira 0.097–0.211% setahun bergantung kondisinya. Untuk deposit apartemen ₩300 juta, itu sekitar ₩350,000 setahun. HUG hanya menerima deposit jeonse pada atau di bawah 126% harga resmi rumahnya — yakni 140% harga resmi dikali rasio harga jeonse 90%. Ambang masuknya sendiri direkayasa sebagai saringan yang menyisihkan jeonse kaleng kosong.

---

Bisakah Orang Asing Menandatangani Sewa Jeonse?

Secara hukum, bisa. Praktiknya, serangkaian syarat berlaku.

Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan tak menanyakan kewarganegaraan penyewa. Dan alih-alih laporan pindah, orang asing memperoleh efek hukum yang sama lewat registrasi orang asing dan laporan perubahan tempat tinggal. Dengan kata lain, daya lawan, tanggal tetap, dan hak pembayaran preferensial berlaku bagi orang asing persis dengan cara yang sama.

🌏 Rintangan yang sebenarnya dihadapi orang asing

Item	Yang dibutuhkan	Catatan
Kontraknya sendiri	Paspor atau kartu registrasi orang asing, persetujuan pemilik	Tanpa pembatasan kewarganegaraan
Mengamankan daya lawan	Registrasi orang asing + laporan perubahan tempat tinggal	Efeknya sama dengan laporan pindah; dalam 15 hari sejak pindah masuk
Tanggal tetap	Bawa perjanjian sewanya; pusat komunitas atau kantor pendaftaran daring	Diproses dengan nomor registrasi orang asingmu
Pinjaman jeonse	Kartu registrasi orang asing + bukti penghasilan Korea 3 bulan atau lebih	Ketersediaannya bergantung jenis visa
Plafon pinjaman	Sampai sekitar ₩200 juta per bank, dalam 80% depositnya	Biasanya disalurkan lewat jaminan SGI
Rumah yang memenuhi syarat	Apartemen, rumah deret, multipleks, officetel hunian	Rumah tapak dan multiunit umumnya tak memenuhi syarat

Tembok terbesarnya adalah pinjaman. Banyak penyewa Korea mendanai lebih dari separuh deposit jeonse mereka dengan pinjaman jeonse, tapi orang asing sering tersangkut pada jenis visa dan bukti penghasilan. Di atas itu, penyaluran pinjaman jeonse sendiri makin diperketat pada 2026. Pemerintah bergerak memangkas rasio jaminan publik atas pinjaman jeonse baru di kawasan ibu kota dan zona teregulasi dari 80% menjadi 70%, dan pembatasan pinjaman jeonse bagi pemilik satu rumah serta penerapan DSR yang lebih luas sedang dibahas bersamaan.

---

Akankah Jeonse Benar-Benar Lenyap?

Pendapat terbelah. Tapi fakta bahwa perdebatannya bukan “akankah ia lenyap” melainkan “seberapa banyak yang bertahan” sudah banyak bercerita soal posisinya sekarang.

Pihak “ia sedang sekarat” punya logika yang rapi. Jeonse hanya menguntungkan pemilik dalam dua kondisi — bunga tinggi dan harga naik — dan keduanya tak seperti dulu lagi. Di atas itu, penipuan jeonse menghancurkan kepercayaan, dan tiga undang-undang sewa menambah beban pemilik terkunci sampai empat tahun. Itulah sebabnya 81% profesional pasar memperkirakan porsi sewa bulanan akan terus tumbuh.

Pihak “ia akan bertahan” melihat permintaannya. Bagi penyewa, jeonse masih satu-satunya opsi tanpa arus keluar bulanan sama sekali. Beralih ke sewa bulanan membuat tinggal di rumah yang sama benar-benar lebih mahal. Dan di pasar apartemen, jeonse masih mencakup hampir separuh transaksi. Porsi sewa bulanan 52% untuk apartemen Seoul berarti, dibalik, 48%-nya masih jeonse.

⚖️ Dua pandangan tentang masa depan jeonse

Isu	Pandangan menyusut	Pandangan bertahan
Suku bunga	Pada bunga rendah, pemilik tak untung dari menginvestasikan uang sekaligus	Kalau bunga naik lagi, insentif memasok jeonse hidup kembali
Kepercayaan	Setelah penipuan itu, penyewa menghindari jeonse lebih dulu	Jaminan dan penyaringan yang lebih ketat sedang menyaring risikonya
Kelembagaan	Tiga undang-undang sewa mengunci pemilik sampai empat tahun	Pinjaman jeonse dan jaminan pengembalian sudah jadi jaring pengaman yang rapat
Pasar	Porsi sewa bulanan villa dan multipleks sudah menembus 78.1%	48% apartemen Seoul masih jeonse
Permintaan	Peralihan ke sewa bulanan sudah berjalan lima tahun beruntun	Tak ada opsi lain dengan arus keluar bulanan nol

Gambaran realistisnya mungkin ada di antara keduanya. Jeonse akan bertahan lama di apartemen, praktis sudah tamat di villa dan multipleks, dan porsi keseluruhannya akan terus menyusut. Porsi sewa bulanan 78.1% di nonapartemen Seoul menunjukkan sejauh mana perubahan itu sudah melaju.

Bagi pelancong atau penduduk jangka pendek, cerita ini penting karena satu alasan. Ketika sebuah iklan properti Korea menampilkan “jeonse ₩300 juta” di sebelah “deposit ₩10 juta / ₩1 juta per bulan,” keduanya bukan produk berbeda dalam pasar yang sama — keduanya bentuk kontrak dari dua era berbeda yang ditumpuk di layar yang sama. Satu memudar; yang lain menjadi norma.

Satu catatan terakhir. Artikel ini informasi umum yang menjelaskan cara kerja sistemnya dan statistik terbarunya — ia tak merekomendasikan kontrak tertentu maupun memberikan nasihat hukum atau finansial. Jumlah dan persyaratannya berbeda menurut wilayah, waktu, dan properti masing-masing, jadi sebelum menandatangani apa pun, mintalah agen properti terdaftar dan, bila perlu, profesional hukum untuk meninjaunya.