和外国朋友聊起在韩国租房，总有一个地方会让对方愣住：「押金5亿韩元，月租0韩元。」

这不是玩笑。在首尔，这是再普通不过的合同条款，韩国人也丝毫不觉得奇怪。把一大笔钱整笔押出去住两年，到期后这笔钱一分不少地拿回来。没有利息。但代价是，每个月也没有房租从账户里流出去。

这个制度叫全租（전세）。而这种做法固化为一个国家标准租房方式的地方，整个地球上几乎只有韩国。

太长不看版

  • 全租是一种无息押下房价50~80%、把月租变成0的合同。房东靠周转这笔大钱获利，租客靠不用交房租获利。
  • 这套结构只有在利率高、房价持续上涨时才成立。低利率来临、房价动摇之后，全租迅速崩塌——2026年全国全租/月租交易的68.3%是月租。
  • 2022~2023年的全租诈骗，仅政府认定的受害者就超过4万件。如今要签全租，必须弄懂对抗力、确定日期、返还保证三件事。

全租到底是什么样的合同？

是租客借给房东一大笔钱，用利息换居住权的合同。 形式上是一份租赁合同，经济实质上却接近一笔无抵押贷款。

在首尔租一套专有面积84㎡（所谓国民户型）的公寓，2026年的平均全租押金在7亿3,000万韩元上下，一年间涨了约5,000万韩元。这笔钱在合同结束后一分不少地原样返还。只不过，通货膨胀造成的价值损失由租客承担——因为不计利息。

7.3亿韩元
首尔专有84㎡公寓平均全租押金（2026年）
68.3%
全国全租/月租交易中的月租占比（2026年1~2月累计，连续五年最高）
40,278件
政府认定的全租诈骗受害者（2026年7月累计）
约1,000万亿韩元
全国沉淀的全租押金总额估算值

最后一个数字最能说明这个制度的本质。全租押金在统计上不算家庭负债，但实际上它是房东欠租客的债。把这一金额加到韩国银行的家庭信用余额上，家庭债务总量会膨胀到接近3,000万亿韩元。所以全租常常被称作隐藏债务。

🏠 全租·半全租·月租——同一套房子的三种租法

类型押金规模每月支出合同结束时租客风险房东所得
全租成交价的50~80%无（仅管理费）押金全额返还大部分资产被锁在一套房上无息大额资金
半全租（押金+月租）约为全租的一半有（中等水平）押金全额返还中等大额资金+每月现金
月租（월세）月租的10~20个月份有（全额）押金全额返还相对较小每月稳定现金

半全租·准全租·准月租——统计中使用的精确划分

媒体笼统称为半全租的，在国土交通部的统计里按押金相当于几个月月租来划分。押金在月租的12个月份以下为纯月租，12~240个月份为准月租，超过240个月份为准全租。法律上的名称是押金型月租。

把全租转成月租时适用的比例叫全租-月租转换率，住宅租赁保护法将其上限定为韩国银行基准利率加2%。以2026年基准利率2.5%计算，上限为4.5%。不过这个上限只适用于既有合同的转换，并不直接适用于新合同的市场行情。

这个制度从何而来？

在没有银行借钱的时代，租客充当了房东的「银行」——这就是它的起点。

起源比想象中更早。朝鲜后期，文献中已出现押上大笔资金换取住房的家舍典当（가사전당）形式。丁若镛被流放康津期间，把资金押给当地权势人物借房居住的记载，也被归入同一条脉络。

「全租」一词真正流行起来是在开港时期。1876年江华岛条约之后，釜山、仁川、元山相继开港，人口涌入港口城市，住房短缺，却没有能借钱买房子的金融机构。房东需要现金，租客需要栖身之所。用大笔资金交换居住权的合同，就这样自然而然地落地生根。

📜 全租制度时间线——从定型到动摇

时期发生了什么
朝鲜后期家舍典当——押大笔资金借房的形式见于文献
1876年以后釜山·仁川·元山开港。城市人口激增，全租合同扩散
1960~80年代工业化与离农向都。在缺乏住房金融的时代，全租实际上扮演了平民金融的角色
1981年制定住宅租赁保护法——为对抗力·优先受偿权提供法律依据
2020年7月租赁三法——合同更新请求权2+2、全租/月租上限制5%
2021年6月实行全租/月租申报制——租赁合同信息开始被官方统计
2022~2023年利率急升与房价下跌叠加，空罐全租·全租诈骗事件爆发
2023年6月制定全租诈骗特别法（限期2年）→ 2025年5月延长2年
2026年全租/月租交易的68.3%为月租。全租占比持续缩小

支撑全租的两根支柱——高利率与上涨行情

第一根支柱是利率。 定期存款利率超过10%的1980~90年代，收到1亿韩元押金存进银行，一年就能拿到超过1,000万韩元的利息。在房东看来，全租比月租更划算。

第二根支柱是房价上涨。 只要房价持续上涨的前提成立，房东就能用租客的押金作杠杆买更多房子。用4亿韩元全租押金加自己1亿韩元，买下成交价5亿韩元的房子——这就是差额投资（갭투자）。

对租客也不坏。没有房租支出，储蓄越攒越多，那笔押金后来成了置办自己房子的种子钱。这正是全租长期被称为住房阶梯的原因。问题在于，这道阶梯是架在那两根支柱上的。

那全租为何正在消失？

因为两根支柱同时动摇了。 利率走低，房东周转押金的收益消失；房价掉头，还不起押金的房子开始出现。

对房东来说，这笔账很简单。存款利率在2%左右时，4亿韩元押金一年只有约800万韩元。同样的房子按月租出租，每月收150万韩元，一年就是1,800万韩元。再也没有理由扛下一笔大钱、还背上日后归还的负担。

📉 全租/月租交易中月租占比（国土交通部实际交易口径）

分类时期月租占比比较基准
全国整体2026年1~2月累计68.3%连续五年上升，历史最高
首尔整体2026年1~3月70.5%近五年平均55.9%
首尔公寓2026年1~6月52.0%去年同期43.9%
首尔非公寓（别墅·多户）2026年1~6月78.1%五年平均62.1%

最扎眼的是最后一行。在别墅·多户住宅里，全租已经成了例外性质的合同。 因为全租诈骗的受害恰恰集中在这个市场。租客避开别墅全租，担保机构收紧别墅担保审查，于是房东也不再放全租——一个自我强化的循环就此形成。

2026年KB房地产报告：认为今后月租交易占比会增加的比例，市场专家为81%、一线持牌中介为60%。对方向几乎不存在分歧，剩下的只是对速度的分歧。

这里有一个悖论。全租房源减少后，剩下的全租价格反而上涨了。押金占成交价的比例——全租价率——2016年1月以首尔公寓为准达到75.1%的峰值，到2020年8月跌至53.3%，但2026年在江南三区、麻浦、龙山、城东等地，超过80%的小区又在增多。全租价率高对租客不是好消息：房价稍微一跌，押金就会超过房屋价值——这正是下一节的主题。

空罐全租与全租诈骗是什么？

是押金超过房屋价值、且从一开始就知道会如此的房子，被人蓄意出售的事件。

空罐全租（깡통전세）指的是即使卖掉房子也无法全额归还押金的状态。到这一步为止，还属于市场恶化时可能发生的事。问题在于，2022~2023年这一切是被人为设计的。

典型手法是这样的：虚报新建别墅的市场价，再收取接近这个虚高价格的全租押金，几乎不动自己的钱就把房子买下。这个过程重复数百次。名义过户给没有资产的人，合同到期时便无钱可还。媒体口中的别墅王（빌라왕），就是那些名义人。

40,278件
全租诈骗受害支援委员会累计认定受害者（2026年7月）
10,256户
LH收购的全租诈骗受害住房（截至2026年7月31日）
1,027套
单一空罐全租案最多住房数——主犯二审获刑15年
426亿韩元
所谓第一代别墅王案受害金额——租客227人
这件事之所以格外痛，是因为受害者大多是20~30岁刚步入社会的年轻人。全租押金通常是他们全部的身家，或是靠全租贷款借来的钱。丢了押金不是资产归零，而是从负数开始。如果说全租长期被称作住房阶梯，这些案子则展示了这道阶梯断裂时会跌到多深。

政府于2023年6月制定了全租诈骗特别法。最初是2年期的限期法，2025年5月又延长2年——申请期限现至2027年5月31日。经过三次修订，原有的专有85㎡面积限制被废除，押金标准也放宽了。核心支援手段是LH通过拍卖收购受害住房，再以长期租赁方式重新租给受害者。

那么，押金由什么来守护？

有三重装置。一次申报产生的、一枚印章产生的、花钱买来的。

这三者并非互为替代，而是层层叠加。顺序和时点哪怕差一天，效力都会不同，所以韩国人搬家当天早上往往先跑一趟居民中心。

🛡️ 守护全租押金的四道装置

装置做了什么才会产生效力产生时点守护什么
对抗力实际搬家（交房）+迁入申报满足要件的次日0时即使房东变更也能维持合同并追索押金
优先受偿权对抗要件+租赁合同上的确定日期取得确定日期当天拍卖·公卖时先于后顺位债权人受偿
最优先受偿权仅需对抗要件（无需确定日期）与对抗力相同小额租客押金中一定金额最优先受偿
全租押金返还保证加入HUG·HF·SGI之一保证获批当天房东无力返还时由担保机构代付

对抗力在搬家并完成迁入申报的次日0时产生。这一天的时差常常成为真实事故的诱因：租客当天下午做完迁入申报，房东当晚就设定抵押权，银行的权利便抢先了一天。

确定日期是在合同上加盖官方日期戳的程序。在居民中心或网络登记所办理，有了它，才能在房屋被拍卖时进入受偿顺位。

💰 小额租客最优先受偿标准——没有确定日期也受保护的区间

地区小额租客押金标准最优先受偿金额
首尔特别市1亿6,500万韩元以下5,500万韩元
过密抑制圈域·世宗·龙仁·华城·金浦1亿4,500万韩元以下4,800万韩元
广域市·安山·光州·坡州·利川·平泽8,500万韩元以下2,800万韩元
其他地区7,500万韩元以下2,500万韩元

这一金额不得超过房屋评估价的二分之一。再考虑到首尔平均全租押金在7亿韩元左右，最优先受偿所保护的5,500万韩元，其实更接近为小额月租押金准备的装置。

签约前要核对的顺序——通用清单

  • 自己调取登记簿誊本。 在表题部核对地址·面积·用途是否与合同一致；在甲区核对合同上的人是否是真实所有权人；在乙区核对抵押权的债权最高额与既有租赁权有多少。
  • 把押金与抵押权债权最高额相加，与市场价比较。 实务中，若合计超过市场价的70%就要警惕，80%以上则属重新考量对象。
  • 用安心全租App查询出租人。 登记簿誊本不会显示欠税或信托登记。App里能看到房东的保证事故记录乃至能否加入返还保证。
  • 多住户住宅务必核对在先押金。 向出租人索取确定日期确认同意书，确认先于自己入住的租客押金总额。
  • 搬家当天一并办理迁入申报与确定日期。 合同里通常写入禁止尾款支付当日设定抵押权的特别条款。
  • 签约前确认能否加入返还保证。 被拒绝的房子，本身就是一个信号。

这份清单只是一般信息，不构成对任何具体合同的建议。实际签约前，务必请注册持牌中介、必要时请法律专业人士确认。

全租押金返还保证是一种产品：房东还不出押金时，由担保机构代为支付，之后再向房东追偿。HUG、韩国住宅金融公社（HF）、SGI首尔保证三处均可办理，担保费率视条件大约为年0.097~0.211%。押金3亿韩元的公寓，一年约35万韩元。HUG只在全租押金不超过房屋公示价格126%时受理，这个126%正是公示价格的140%乘以全租价率90%得出的。受理门槛本身就设计成了筛掉空罐全租的过滤器。

外国人也能签全租合同吗？

法律上可以。实务上则附加了不少条件。

住宅租赁保护法不问租客的国籍。外国人用外国人登记与居留地变更申报替代迁入申报，即可获得同等效力。也就是说，对抗力、确定日期、优先受偿权对外国人同样适用。

🌏 外国人实际会碰到的门槛

项目所需材料备注
合同本身护照或外国人登记证、出租人同意无国籍限制
取得对抗力外国人登记+居留地变更申报与迁入申报同等效力，入住后15日内
确定日期携带租赁合同，居民中心或网络登记所凭外国人登记号办理
全租资金贷款外国人登记证+国内收入3个月以上证明依签证类型决定可否办理
贷款额度各银行最高约2亿韩元、押金的80%以内一般经由SGI保证
可贷款住房公寓·联排·多户·居住型商住公寓独栋·多住户大多不可办理

最大的壁垒是贷款。不少韩国租客靠全租贷款垫付押金的一半以上，外国人却常常卡在签证类型和收入证明上。况且2026年全租贷款本身正在收紧。政府已定下方向，将首都圈·管制区域新全租贷款的公共保证比率从80%下调至70%，同时对一住房持有者的全租贷款限制与扩大DSR适用也在同步讨论中。

按居留时长的现实选择

  • 90天以内的短期 — 全租基本不可行。租赁基本合同单位是2年，从海外汇入大笔资金再收回的成本也很高。
  • 6个月~1年 — 押金较小的月租或免押金的合租更现实。押金小，损失的风险也小。
  • 2年以上+有国内收入 — 可以认真考虑全租。但最好把范围收窄到能加入返还保证的房源。
  • 无论哪种情况 — 都要带上能读懂合同和登记簿誊本的人同去。合同以韩语版本为准。

全租最终会消失吗？

前景存在分歧。不过分歧点不是「会不会消失」，而是「能剩下多少」——这一点恰好说明了现状。

认为会消失的一方逻辑清晰。全租只有在高利率和房价上涨两个条件之上才对房东有利，而这两个条件都已今非昔比。再加上全租诈骗摧毁了信任，租赁三法之后房东还要背上最多被锁4年的负担。这就是81%的市场专家预期月租占比上升的原因。

认为会留存的一方看的是需求。对租客而言，全租仍是唯一没有每月流出的选择。转成月租后，住同一套房的实际成本反而上升。而在公寓市场，全租仍占据近半壁江山。首尔公寓月租占比52%，反过来看就是还有48%仍是全租。

⚖️ 看待全租未来的两种视角

争议点认为会缩小的一方认为会长期留存的一方
利率低利率下房东周转大额资金无利可图利率再度上升，全租供给动力也会复苏
信任诈骗之后，租客首先避开全租保证·审查强化正在筛除风险
制度租赁三法让房东最多被锁4年全租贷款·返还保证的基础设施已经相当完备
市场别墅·多户的月租占比已达78.1%首尔公寓还有48%是全租
需求转月租已连续五年进行时没有每月流出的替代方案别无他选

现实的图景大概介于两者之间。公寓的全租还会留存相当一段时间，别墅·多户的全租事实上已近尾声，整体占比则持续下降。 首尔非公寓月租占比78.1%这个数字，就说明这场变化已经走到哪里。

对旅行者或短期居留者来说，这个故事重要的理由只有一个。当韩国房产广告里「全租3亿」和「押金1,000万/月100万」并排出现时，那两者不是同一市场上的不同商品，而是两个时代的合同方式叠在同一块屏幕上。一个正在谢幕，另一个正在成为标准。

最后再写一次：本文是解释制度原理与近期统计的一般信息，不推荐任何具体合同，也不提供法律或金融建议。金额与要件因地区、时点、具体房产而异，实际签约前请经过注册持牌中介，必要时请法律专业人士确认。

数据与来源