和外國朋友聊起在韓國租屋，總有一個地方會讓對方愣住：「押金5億韓元，月租0韓元。」

這不是玩笑。在首爾，這是再普通不過的合約條款，韓國人也絲毫不覺得奇怪。把一大筆錢整筆押出去住兩年，到期後這筆錢一分不少地拿回來。沒有利息。但代價是，每個月也沒有房租從帳戶裡流出去。

這個制度叫全租（전세）。而這種做法固化為一個國家標準租屋方式的地方，整個地球上幾乎只有韓國。

懶人包

  • 全租是一種無息押下房價50~80%、把月租變成0的合約。房東靠周轉這筆大錢獲利，租客靠不用付房租獲利。
  • 這套結構只有在利率高、房價持續上漲時才成立。低利率來臨、房價動搖之後，全租迅速崩塌——2026年全國全租/月租交易的68.3%是月租。
  • 2022~2023年的全租詐騙，光政府認定的受害者就超過4萬件。如今要簽全租，必須弄懂對抗力、確定日期、返還保證三件事。

全租到底是什麼樣的合約？

是租客借給房東一大筆錢，用利息換居住權的合約。 形式上是一份租賃合約，經濟實質上卻接近一筆無抵押貸款。

在首爾租一套專有面積84㎡（所謂國民坪型）的公寓，2026年的平均全租押金在7億3,000萬韓元上下，一年間漲了約5,000萬韓元。這筆錢在合約結束後一分不少地原樣返還。只不過，通貨膨脹造成的價值損失由租客承擔——因為不計利息。

7.3億韓元
首爾專有84㎡公寓平均全租押金（2026年）
68.3%
全國全租/月租交易中的月租占比（2026年1~2月累計，連續五年最高）
40,278件
政府認定的全租詐騙受害者（2026年7月累計）
約1,000兆韓元
全國沉澱的全租押金總額估算值

最後一個數字最能說明這個制度的本質。全租押金在統計上不算家庭負債，但實際上它是房東欠租客的債。把這一金額加到韓國銀行的家庭信用餘額上，家庭債務總量會膨脹到接近3,000兆韓元。所以全租常常被稱作隱藏債務。

🏠 全租·半全租·月租——同一套房子的三種租法

類型押金規模每月支出合約結束時租客風險房東所得
全租成交價的50~80%無（僅管理費）押金全額返還大部分資產被鎖在一間房子上無息大額資金
半全租（押金+月租）約為全租的一半有（中等水平）押金全額返還中等大額資金+每月現金
月租（월세）月租的10~20個月份有（全額）押金全額返還相對較小每月穩定現金

半全租·準全租·準月租——統計中使用的精確劃分

媒體籠統稱為半全租的，在國土交通部的統計裡按押金相當於幾個月月租來劃分。押金在月租的12個月份以下為純月租，12~240個月份為準月租，超過240個月份為準全租。法律上的名稱是押金型月租。

把全租轉成月租時適用的比例叫全租-月租轉換率，住宅租賃保護法將其上限定為韓國銀行基準利率加2%。以2026年基準利率2.5%計算，上限為4.5%。不過這個上限只適用於既有合約的轉換，並不直接適用於新合約的市場行情。

這個制度從何而來？

在沒有銀行借錢的時代，租客充當了房東的「銀行」——這就是它的起點。

起源比想像中更早。朝鮮後期，文獻中已出現押上大筆資金換取住房的家舍典當（가사전당）形式。丁若鏞被流放康津期間，把資金押給地方權勢人物借屋居住的記載，也被歸入同一條脈絡。

「全租」一詞真正流行起來是在開港時期。1876年江華島條約之後，釜山、仁川、元山相繼開港，人口湧入港口城市，住房短缺，卻沒有能借錢買房子的金融機構。房東需要現金，租客需要棲身之所。用大筆資金交換居住權的合約，就這樣自然而然地落地生根。

📜 全租制度時間線——從定型到動搖

時期發生了什麼
朝鮮後期家舍典當——押大筆資金借房的形式見於文獻
1876年以後釜山·仁川·元山開港。城市人口激增，全租合約擴散
1960~80年代工業化與離農向都。在缺乏住房金融的時代，全租實際上扮演了平民金融的角色
1981年制定住宅租賃保護法——為對抗力·優先受償權提供法律依據
2020年7月租賃三法——合約更新請求權2+2、全租/月租上限制5%
2021年6月實行全租/月租申報制——租賃合約資訊開始被官方統計
2022~2023年利率急升與房價下跌疊加，空罐全租·全租詐騙事件爆發
2023年6月制定全租詐騙特別法（限期2年）→ 2025年5月延長2年
2026年全租/月租交易的68.3%為月租。全租占比持續縮小

支撐全租的兩根支柱——高利率與上漲行情

第一根支柱是利率。 定期存款利率超過10%的1980~90年代，收到1億韓元押金存進銀行，一年就能拿到超過1,000萬韓元的利息。在房東看來，全租比月租更划算。

第二根支柱是房價上漲。 只要房價持續上漲的前提成立，房東就能用租客的押金作槓桿買更多房子。用4億韓元全租押金加自己1億韓元，買下成交價5億韓元的房子——這就是差額投資（갭투자）。

對租客也不壞。沒有房租支出，儲蓄越攢越多，那筆押金後來成了置辦自己房子的種子錢。這正是全租長期被稱為住房階梯的原因。問題在於，這道階梯是架在那兩根支柱上的。

那全租為何正在消失？

因為兩根支柱同時動搖了。 利率走低，房東周轉押金的收益消失；房價掉頭，還不起押金的房子開始出現。

對房東來說，這筆帳很簡單。存款利率在2%左右時，4億韓元押金一年只有約800萬韓元。同樣的房子按月租出租，每月收150萬韓元，一年就是1,800萬韓元。再也沒有理由扛下一筆大錢、還背上日後歸還的負擔。

📉 全租/月租交易中月租占比（國土交通部實際交易口徑）

分類時期月租占比比較基準
全國整體2026年1~2月累計68.3%連續五年上升，歷史最高
首爾整體2026年1~3月70.5%近五年平均55.9%
首爾公寓2026年1~6月52.0%去年同期43.9%
首爾非公寓（別墅·多戶）2026年1~6月78.1%五年平均62.1%

最扎眼的是最後一行。在別墅·多戶住宅裡，全租已經成了例外性質的合約。 因為全租詐騙的受害恰恰集中在這個市場。租客避開別墅全租，擔保機構收緊別墅擔保審查，於是房東也不再放全租——一個自我強化的循環就此形成。

2026年KB不動產報告：認為今後月租交易占比會增加的比例，市場專家為81%、一線持牌仲介為60%。對方向幾乎不存在分歧，剩下的只是對速度的分歧。

這裡有一個悖論。全租房源減少後，剩下的全租價格反而上漲了。押金占成交價的比例——全租價率——2016年1月以首爾公寓為準達到75.1%的峰值，到2020年8月跌至53.3%，但2026年在江南三區、麻浦、龍山、城東等地，超過80%的小區又在增多。全租價率高對租客不是好消息：房價稍微一跌，押金就會超過房屋價值——這正是下一節的主題。

空罐全租與全租詐騙是什麼？

是押金超過房屋價值、且從一開始就知道會如此的房子，被人蓄意出售的事件。

空罐全租（깡통전세）指的是即使賣掉房子也無法全額歸還押金的狀態。到這一步為止，還屬於市場惡化時可能發生的事。問題在於，2022~2023年這一切是被人為設計的。

典型手法是這樣的：虛報新建別墅的市場價，再收取接近這個虛高價格的全租押金，幾乎不動自己的錢就把房子買下。這個過程重複數百次。名義過戶給沒有資產的人，合約到期時便無錢可還。媒體口中的別墅王（빌라왕），就是那些名義人。

40,278件
全租詐騙受害支援委員會累計認定受害者（2026年7月）
10,256戶
LH收購的全租詐騙受害住房（截至2026年7月31日）
1,027套
單一空罐全租案最多住房數——主犯二審獲刑15年
426億韓元
所謂第一代別墅王案受害金額——租客227人
這件事之所以格外痛，是因為受害者大多是20~30歲剛步入社會的年輕人。全租押金通常是他們全部的身家，或是靠全租貸款借來的錢。丟了押金不是資產歸零，而是從負數開始。如果說全租長期被稱作住房階梯，這些案子則展示了這道階梯斷裂時會跌到多深。

政府於2023年6月制定了全租詐騙特別法。最初是2年期的限期法，2025年5月又延長2年——申請期限現至2027年5月31日。經過三次修訂，原有的專有85㎡面積限制被廢除，押金標準也放寬了。核心支援手段是LH透過拍賣收購受害住房，再以長期租賃方式重新租給受害者。

那麼，押金由什麼來守護？

有三重裝置。一次申報產生的、一枚印章產生的、花錢買來的。

這三者並非互為替代，而是層層疊加。順序和時點哪怕差一天，效力都會不同，所以韓國人搬家當天早上往往先跑一趟居民中心。

🛡️ 守護全租押金的四道裝置

裝置做了什麼才會產生效力產生時點守護什麼
對抗力實際搬家（交屋）+遷入申報滿足要件的次日0時即使房東變更也能維持合約並追索押金
優先受償權對抗要件+租賃合約上的確定日期取得確定日期當天拍賣·公賣時先於後順位債權人受償
最優先受償權僅需對抗要件（無需確定日期）與對抗力相同小額租客押金中一定金額最優先受償
全租押金返還保證加入HUG·HF·SGI之一保證獲批當天房東無力返還時由擔保機構代付

對抗力在搬家並完成遷入申報的次日0時產生。這一天的時差常常成為真實事故的誘因：租客當天下午做完遷入申報，房東當晚就設定抵押權，銀行的權利便搶先了一天。

確定日期是在合約上加蓋官方日期戳的程序。在居民中心或網路登記所辦理，有了它，才能在房屋被拍賣時進入受償順位。

💰 小額租客最優先受償標準——沒有確定日期也受保護的區間

地區小額租客押金標準最優先受償金額
首爾特別市1億6,500萬韓元以下5,500萬韓元
過密抑制圈域·世宗·龍仁·華城·金浦1億4,500萬韓元以下4,800萬韓元
廣域市·安山·光州·坡州·利川·平澤8,500萬韓元以下2,800萬韓元
其他地區7,500萬韓元以下2,500萬韓元

這一金額不得超過房屋鑑定價的二分之一。再考慮到首爾平均全租押金在7億韓元左右，最優先受償所保護的5,500萬韓元，其實更接近為小額月租押金準備的裝置。

簽約前要核對的順序——通用清單

  • 自己調取登記簿謄本。 在表題部核對地址·面積·用途是否與合約一致；在甲區核對合約上的人是否是真實所有權人；在乙區核對抵押權的債權最高額與既有租賃權有多少。
  • 把押金與抵押權債權最高額相加，與市場價比較。 實務中，若合計超過市場價的70%就要警惕，80%以上則屬重新考量對象。
  • 用安心全租App查詢出租人。 登記簿謄本不會顯示欠稅或信託登記。App裡能看到房東的保證事故紀錄乃至能否加入返還保證。
  • 多住戶住宅務必核對在先押金。 向出租人索取確定日期確認同意書，確認先於自己入住的租客押金總額。
  • 搬家當天一併辦理遷入申報與確定日期。 合約裡通常寫入禁止尾款支付當日設定抵押權的特別條款。
  • 簽約前確認能否加入返還保證。 被拒絕的房子，本身就是一個訊號。

這份清單只是一般資訊，不構成對任何具體合約的建議。實際簽約前，務必請註冊持牌仲介、必要時請法律專業人士確認。

全租押金返還保證是一種產品：房東還不出押金時，由擔保機構代為支付，之後再向房東追償。HUG、韓國住宅金融公社（HF）、SGI首爾保證三處均可辦理，擔保費率視條件大約為年0.097~0.211%。押金3億韓元的公寓，一年約35萬韓元。HUG只在全租押金不超過房屋公示價格126%時受理，這個126%正是公示價格的140%乘以全租價率90%得出的。受理門檻本身就設計成了篩掉空罐全租的過濾器。

外國人也能簽全租合約嗎？

法律上可以。實務上則附加了不少條件。

住宅租賃保護法不問租客的國籍。外國人用外國人登記與居留地變更申報替代遷入申報，即可獲得同等效力。也就是說，對抗力、確定日期、優先受償權對外國人同樣適用。

🌏 外國人實際會碰到的門檻

項目所需材料備註
合約本身護照或外國人登記證、出租人同意無國籍限制
取得對抗力外國人登記+居留地變更申報與遷入申報同等效力，入住後15日內
確定日期攜帶租賃合約，居民中心或網路登記所憑外國人登記號辦理
全租資金貸款外國人登記證+國內收入3個月以上證明依簽證類型決定可否辦理
貸款額度各銀行最高約2億韓元、押金的80%以內一般經由SGI保證
可貸款住房公寓·連棟·多戶·居住型商住公寓獨棟·多住戶大多不可辦理

最大的壁壘是貸款。不少韓國租客靠全租貸款墊付押金的一半以上，外國人卻常常卡在簽證類型和收入證明上。況且2026年全租貸款本身正在收緊。政府已定下方向，將首都圈·管制區域新全租貸款的公共保證比率從80%下調至70%，同時對一住房持有者的全租貸款限制與擴大DSR適用也在同步討論中。

按居留時長的現實選擇

  • 90天以內的短期 — 全租基本不可行。租賃基本合約單位是2年，從海外匯入大筆資金再收回的成本也很高。
  • 6個月~1年 — 押金較小的月租或免押金的合租更現實。押金小，損失的風險也小。
  • 2年以上+有國內收入 — 可以認真考慮全租。但最好把範圍收窄到能加入返還保證的房源。
  • 無論哪種情況 — 都要帶上能讀懂合約和登記簿謄本的人同去。合約以韓語版本為準。

全租最終會消失嗎？

前景存在分歧。不過分歧點不是「會不會消失」，而是「能剩下多少」——這一點恰好說明了現狀。

認為會消失的一方邏輯清晰。全租只有在高利率和房價上漲兩個條件之上才對房東有利，而這兩個條件都已今非昔比。再加上全租詐騙摧毀了信任，租賃三法之後房東還要背上最多被鎖4年的負擔。這就是81%的市場專家預期月租占比上升的原因。

認為會留存的一方看的是需求。對租客而言，全租仍是唯一沒有每月流出的選擇。轉成月租後，住同一套房的實際成本反而上升。而在公寓市場，全租仍占據近半壁江山。首爾公寓月租占比52%，反過來看就是還有48%仍是全租。

⚖️ 看待全租未來的兩種視角

爭議點認為會縮小的一方認為會長期留存的一方
利率低利率下房東周轉大額資金無利可圖利率再度上升，全租供給動力也會復甦
信任詐騙之後，租客首先避開全租保證·審查強化正在篩除風險
制度租賃三法讓房東最多被鎖4年全租貸款·返還保證的基礎設施已經相當完備
市場別墅·多戶的月租占比已達78.1%首爾公寓還有48%是全租
需求轉月租已連續五年進行時沒有每月流出的替代方案別無他選

現實的圖景大概介於兩者之間。公寓的全租還會留存相當一段時間，別墅·多戶的全租事實上已近尾聲，整體占比則持續下降。 首爾非公寓月租占比78.1%這個數字，就說明這場變化已經走到哪裡。

對旅行者或短期居留者來說，這個故事重要的理由只有一個。當韓國房產廣告裡「全租3億」和「押金1,000萬/月100萬」並排出現時，那兩者不是同一市場上的不同商品，而是兩個時代的合約方式疊在同一塊螢幕上。一個正在謝幕，另一個正在成為標準。

最後再寫一次：本文是解釋制度原理與近期統計的一般資訊，不推薦任何具體合約，也不提供法律或金融建議。金額與要件因地區、時點、具體房產而異，實際簽約前請經過註冊持牌仲介，必要時請法律專業人士確認。

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