韓国で家を借りる話をしていると、外国人が必ず一度は言葉を止める場面があります。「保証金5億ウォンを預けて、月々の家賃は0ウォン」。

冗談ではありません。ソウルではごく普通の契約条件で、韓国人はこれを不思議に思いません。まとまったお金を丸ごと預けて2年暮らし、そのお金をそっくりそのまま返してもらいます。利息はありません。代わりに、毎月出ていく家賃もありません。

この制度の名前がチョンセ（伝貰）です。そして、この方式が一国の標準的な賃貸形態として定着した場所は、地球上でほぼ韓国だけです。

まず結論から

  • チョンセとは、家の価格の50〜80%を無利息で預け、月々の家賃を0ウォンにする契約です。家主は大金を運用して、借り手は家賃を払わないことで、それぞれ得をしました。
  • この仕組みは金利が高く、家の価格が上がり続けるときにしか成立しません。低金利が到来し、家の価格が揺らぐと、チョンセは急速に崩れました——2026年の全国のチョンセ・ウォルセ取引の68.3%が月家賃です。
  • 2022〜2023年のチョンセ詐欺で、政府が認定した被害者だけで4万件を超えました。今チョンセをするなら、対抗力・確定日付・返還保証の3つを必ず理解しておく必要があります。

チョンセとは正確にどんな契約なのか？

借り手が家主に大金を貸し、その利息の代わりに家を使う契約です。 賃貸借契約の形をしていますが、経済的な実体は無担保の融資に近いものです。

ソウルで専用84㎡（いわゆる国民坪型）のマンションをチョンセで借りると、2026年基準の平均保証金は7億3,000万ウォン前後です。この1年で5,000万ウォンほど上がりました。このお金は契約が終われば1ウォンも減ることなくそのまま戻ってきます。ただ、物価上昇分の価値は借り手が損をします。利息がつかないからです。

7.3億ウォン
ソウル・専用84㎡マンションの平均チョンセ保証金（2026年）
68.3%
全国のチョンセ・ウォルセ取引における月家賃の割合（2026年1〜2月累計、5年連続最高）
40,278件
政府が認定したチョンセ詐欺被害者（2026年7月累計）
約1,000兆ウォン
全国で眠っているチョンセ保証金総額の推定値

最後の数字がこの制度の性格をいちばんよく表しています。チョンセ保証金は統計上は家計負債として扱われませんが、実質的には家主が借り手に対して負う借金です。韓国銀行の家計信用残高にこの金額を足すと、家計負債の総量は3,000兆ウォン近くまで膨らむという計算になります。だからチョンセはしばしば隠れた借金と呼ばれるのです。

🏠 チョンセ・半チョンセ・ウォルセ——同じ家を3つの方法で借りると

区分保証金の規模毎月払うお金契約終了時借り手のリスク家主が得るもの
チョンセ売買価格の50〜80%なし（管理費のみ）保証金を全額返還資産の大半が1軒の家に縛られる無利息の大金
半チョンセ（保証金付き月家賃）チョンセの半分前後あり（中間水準）保証金を全額返還中間大金＋毎月の現金
ウォルセ（月家賃）月家賃の10〜20か月分あり（全額）保証金を全額返還比較的小さい毎月の安定した現金

半チョンセ・準チョンセ・準ウォルセ——統計で使う正確な区分

メディアが半チョンセとひとくくりに呼ぶものを、国土交通部の統計は保証金が月家賃の何か月分かで分けています。保証金が月家賃の12か月分以下なら純粋なウォルセ、12〜240か月分なら準ウォルセ、240か月分を超えれば準チョンセです。法律上の名称は保証金付き月家賃です。

チョンセを月家賃に変えるときに適用する比率がチョンセから月家賃への転換率で、住宅賃貸借保護法はこの比率の上限を韓国銀行の基準金利に2%を加えた値と定めています。基準金利が2.5%の2026年基準で、上限は4.5%です。ただしこの上限は既存契約を転換するときに適用されるもので、新規契約の相場にはそのまま適用されません。

この制度はどこから来たのか？

お金を貸してくれる銀行がなかった時代、借り手が家主の銀行の役割を果たすことで始まりました。

起源は思ったより古いものです。朝鮮後期には、まとまったお金を預けて家を借りるカサジョンダン（家舍典當）という形が記録に残っています。丁若鏞（チョン・ヤギョン）が康津（カンジン）に流されたとき、地域の有力者に資金を預けて家を借りて暮らしたという記録も、同じ系譜として読まれます。

チョンセという言葉が本格的に広まったのは開港期です。1876年の江華島条約以降、釜山・仁川・元山が開かれると港湾都市に人口が集中し、家は足りず、住宅を買うお金を貸す金融機関もありませんでした。家主は現金が必要で、借り手は住む場所が必要でした。その間で、大金と居住権を交換する契約が自然に定着したのです。

📜 チョンセ制度の年表——定着から揺らぎまで

時期何が起きたか
朝鮮後期カサジョンダン——大金を預けて家を借りる形が文献に登場
1876年以降釜山・仁川・元山が開港。都市人口の急増でチョンセ契約が拡大
1960〜80年代産業化・離村向都。住宅金融がなかった時代、チョンセが事実上の庶民金融に
1981年住宅賃貸借保護法の制定——対抗力・優先弁済権の法的根拠を整備
2020年7月賃貸借3法——契約更新請求権2+2、チョンセ・ウォルセ上限制5%
2021年6月チョンセ・ウォルセ申告制の施行——賃貸借契約情報が公的に集計され始める
2022〜2023年金利急騰と家の価格下落が重なり、カントンチョンセ・チョンセ詐欺が発生
2023年6月チョンセ詐欺特別法の制定（2年限定）→ 2025年5月に2年延長
2026年チョンセ・ウォルセ取引の68.3%が月家賃。チョンセの割合は縮小が続く

チョンセを支えた2本の柱——高金利と上昇相場

1本目の柱は金利です。 定期預金の金利が10%を超えた1980〜90年代は、保証金1億ウォンを受け取って銀行に預けるだけで年間1,000万ウォンを超える利息がつきました。家主にとってチョンセは月家賃より儲かる商売でした。

2本目の柱は家の価格上昇です。 家の価格が上がり続けるという前提があれば、家主は借り手の保証金をてこにして家をさらに買えました。売買価格5億ウォンの家を、チョンセ保証金4億ウォンに自分のお金1億ウォンを足して買う方式——これがギャップ投資です。

借り手にも悪くありませんでした。月家賃として出ていくお金がないので貯蓄が積み上がり、その保証金がのちに自分の家を持つための種銭になりました。チョンセが長らく住まいのはしごと呼ばれた理由です。問題は、このはしごが2本の柱の上に立っていたことです。

では、なぜチョンセは消えつつあるのか？

2本の柱が同時に揺らいだからです。 金利が下がって家主が保証金を運用して得る利益が消え、家の価格が折れて保証金を返せない家が出始めました。

家主にとって計算は単純です。預金金利が2%台なら、保証金4億ウォンを受け取っても年800万ウォンほどです。同じ家を月家賃で貸して毎月150万ウォンを受け取れば年1,800万ウォンになります。わざわざ大金を抱え込み、あとで返す負担を負う理由がなくなります。

📉 チョンセ・ウォルセ取引に占める月家賃の割合（国土交通部 実取引基準）

区分時期月家賃の割合比較基準
全国全体2026年1〜2月累計68.3%5年連続上昇、過去最高
ソウル全体2026年1〜3月70.5%直近5年平均55.9%
ソウルのマンション2026年1〜6月52.0%前年同期43.9%
ソウルの非マンション（ビラ・多世帯）2026年1〜6月78.1%5年平均62.1%

いちばん目立つのはいちばん下の行です。ビラ・多世帯住宅では、チョンセはすでに例外的な契約になりました。 チョンセ詐欺の被害が集中したのがまさにこの市場だったからです。借り手がビラのチョンセを避け、保証機関がビラの保証審査を厳しくし、それで家主もチョンセを出さなくなるという循環ができあがりました。

2026年KB不動産レポート：今後、月家賃の取引割合が増えると答えた割合は、市場専門家で81%、現場の公認仲介士で60%でした。方向についての異論はほとんどなく、速度についての異論だけが残っている状態です。

ひとつの逆説があります。チョンセ物件が減ると、残ったチョンセの価格はむしろ上がりました。売買価格に対するチョンセ価格の比率であるチョンセ価率は、2016年1月にソウルのマンション基準で75.1%とピークを打った後、2020年8月には53.3%まで下がりましたが、2026年には江南3区・麻浦・龍山・城東などで80%を超える団地が再び増えています。チョンセ価率が高いのは借り手にとって良い知らせではありません。家の価格が少し下がるだけで保証金が家の価格を追い越す状態——それが次の章のテーマです。

カントンチョンセとチョンセ詐欺とは何だったのか？

保証金が家の価格より大きくなった家を、最初からそうなるとわかっていて売った事件の数々です。

カントンチョンセ（空き缶チョンセ）とは、家を売っても保証金をすべて返せない状態をいいます。ここまでは市場が悪くなれば起きうることです。問題は、2022〜2023年にこれが意図的に設計されたことでした。

典型的な手口はこうです。新築ビラの相場を水増しし、その水増しした価格に近いチョンセ保証金を受け取って、自分のお金をほとんど使わずに家を買い取ります。この過程を何百軒も繰り返します。名義は資産のない人物に移しておき、契約が満期になっても返すお金がありません。メディアがビラ王と呼んだ人々が、その名義人たちでした。

40,278件
チョンセ詐欺被害支援委員会の被害者決定累計（2026年7月）
10,256戸
LHが買い取ったチョンセ詐欺の被害住宅（2026年7月31日基準）
1,027軒
単一カントンチョンセ事件の最多住宅数——主犯は二審で懲役15年
426億ウォン
いわゆる第1世代ビラ王事件の被害額——借家人227人
この事態がとりわけ痛かったのは、被害者の多くが20〜30代の社会人なりたての若者だったからです。チョンセ保証金はたいていその人が持つ資産の全部か、チョンセローンで借りたお金です。保証金を失うと資産がゼロになるのではなく、マイナスからスタートすることになります。チョンセが長らく住まいのはしごと呼ばれたのなら、これらの事件はそのはしごが折れたときにどこまで落ちるかを見せつけました。

政府は2023年6月にチョンセ詐欺特別法をつくりました。最初は2年の時限法でしたが、2025年5月に2年さらに延長され、申請期限は2027年5月31日までです。3度の改正を経て、従来の専用85㎡の面積制限が廃止され、保証金の基準も広がりました。核となる支援手段は、LHが被害住宅を競売で買い取り、被害者に長期賃貸として再び貸し出す方式です。

では、保証金は何が守ってくれるのか？

3重の装置があります。申告1回で生まれるもの、判1つで生まれるもの、お金を払って買うもの。

この3つは互いの代替ではなく、重ねて積むものです。順序と時点が1日でもずれれば効力が変わるため、韓国人も引っ越し当日の朝に住民センターから回る人が多いです。

🛡️ チョンセ保証金を守る4つの装置

装置何をすれば生まれるか効力が生じる時点何を守ってくれるか
対抗力実際の引っ越し（住宅の引き渡し）＋転入申告要件を満たした翌日0時家主が変わっても契約維持と保証金返還請求
優先弁済権対抗要件＋賃貸借契約書への確定日付確定日付を受けた日競売・公売の際に後順位の債権者より先に配当
最優先弁済権対抗要件のみ（確定日付不要）対抗力と同じ少額借家人の保証金のうち一定額を最優先で配当
チョンセ保証金返還保証HUG・HF・SGIのいずれかに加入保証承認日家主が返せない場合に保証機関が代わりに支払い

対抗力は引っ越しと転入申告を済ませた翌日0時に生まれます。この1日の時差が実際の事故の原因になることがよくあります。借り手が転入申告をした当日の午後に家主が根抵当を設定すると、銀行の権利が1日先に立ってしまうのです。

確定日付は、契約書に公的に日付の判をもらう手続きです。住民センターやインターネット登記所で処理し、これがあってこそ競売になったとき配当の順番に加われます。

💰 少額借家人の最優先弁済基準——確定日付がなくても守られる区間

地域少額借家人の保証金基準最優先弁済額
ソウル特別市1億6,500万ウォン以下5,500万ウォン
過密抑制圏域・世宗・龍仁・華城・金浦1億4,500万ウォン以下4,800万ウォン
広域市・安山・光州・坡州・利川・平沢8,500万ウォン以下2,800万ウォン
その他の地域7,500万ウォン以下2,500万ウォン

この金額は住宅の価額の2分の1を超えることはできません。そしてソウルの平均チョンセ保証金が7億ウォン台であることを考えると、最優先弁済で守られる5,500万ウォンは、実質的に少額の月家賃保証金のための装置に近いものです。

契約前に確認する順序——一般的なチェックリスト

  • 登記簿謄本を自分で取ります。 表題部で住所・面積・用途が契約書と同じか、甲区で契約書に書かれた人物が本当の所有者か、乙区で根抵当権の債権最高額と既存の借家権がいくらかを確認します。
  • 保証金と根抵当の債権最高額を足して相場と比べます。 実務ではこの合計が相場の70%を超えたら注意、80%以上なら再検討の対象とみなします。
  • 安心チョンセアプリで賃貸人を照会します。 登記簿謄本には税金滞納や信託登記の内訳は出ません。アプリでは家主の保証事故履歴と返還保証への加入可否まで確認できます。
  • 多家族住宅なら先順位の保証金を必ず確認します。 自分より先に入居した借り手たちの保証金総額がいくらか、賃貸人から確定日付確認同意書をもらって確認します。
  • 引っ越し当日に転入申告と確定日付を一緒に処理します。 契約書に、残金支払い当日の根抵当設定を禁止する特約を入れるのが一般的です。
  • 返還保証に加入できるかどうかを契約前に確認します。 加入を断られる家なら、それ自体がシグナルです。

このリストは一般的な情報であり、個別の契約への助言ではありません。実際の契約前には必ず登録された公認仲介士、必要なら法律専門家の確認を受けてください。

チョンセ保証金返還保証は、家主が保証金を返せないときに保証機関が代わりに支払い、あとで家主に請求する商品です。HUG・韓国住宅金融公社（HF）・SGIソウル保証の3か所で取り扱い、保証料率は条件によりおおむね年0.097〜0.211%程度です。保証金3億ウォンのマンションなら1年で35万ウォン前後です。HUGはチョンセ保証金が住宅公示価格の126%以下のときだけ加入を受け付けますが、これは公示価格の140%にチョンセ価率90%を掛けた値です。加入の敷居そのものがカントンチョンセをふるい落とすフィルターとして設計されているわけです。

外国人でもチョンセ契約はできるのか？

法律上はできます。実務上はいくつもの条件がつきます。

住宅賃貸借保護法は借り手の国籍を問いません。そして外国人は転入申告の代わりに外国人登録と滞在地変更申告をすれば同じ効力が認められます。つまり対抗力と確定日付、優先弁済権は外国人にも同じように適用されます。

🌏 外国人が実際に直面するハードル

項目求められるもの参考
契約そのものパスポートまたは外国人登録証、賃貸人の同意国籍制限なし
対抗力の確保外国人登録＋滞在地変更申告転入申告と同じ効力、入居後15日以内
確定日付賃貸借契約書を持参、住民センターまたはインターネット登記所外国人登録番号で処理
チョンセ資金ローン外国人登録証＋国内所得3か月以上の証明ビザの種類により取り扱い可否が分かれる
ローン限度額銀行ごとに最大2億ウォン前後、保証金の80%以内SGI保証経由が一般的
ローン可能な住宅マンション・連立・多世帯・居住用オフィステル戸建て・多家族はほとんど取り扱い不可

いちばん大きな壁はローンです。韓国人の借り手の相当数はチョンセ保証金の半分以上をチョンセ資金ローンでまかないますが、外国人はビザの種類と所得証明で引っかかる場合が多いです。しかも2026年はチョンセローン自体が締められている最中です。政府は首都圏・規制地域の新規チョンセローンの公的保証比率を80%から70%に下げる方向を固め、1住宅保有者のチョンセローン制限とDSR適用の拡大もあわせて議論されています。

滞在期間別の現実的な選択肢

  • 90日以下の短期 — チョンセは事実上不可能です。賃貸借の基本契約単位は2年で、大金を海外から送金して再び回収するコストも大きいです。
  • 6か月〜1年 — 保証金の小さいウォルセか、保証金なしのコリビングが現実的です。保証金が小さければ失うリスクも小さいです。
  • 2年以上＋国内所得あり — チョンセを検討できます。ただし返還保証に加入できる物件に範囲を絞るのが安全です。
  • どの場合でも — 契約書と登記簿謄本を読める人と一緒に行ってください。契約書は韓国語版が基準になります。

チョンセは結局なくなるのか？

見通しは分かれます。ただ、分かれている地点が「なくなるかどうか」ではなく「どれだけ残るか」という点が、いまの状況をよく表しています。

なくなると見る側の論理は明快です。チョンセは高金利と家の価格上昇という2つの条件の上でしか家主に得にならない契約ですが、どちらの条件もかつてのようではありません。そこにチョンセ詐欺が信頼を崩し、賃貸借3法以降は家主が4年も縛られる負担まで加わりました。市場専門家の81%が月家賃の割合増加を予想する理由です。

残ると見る側は需要を見ます。借り手にとってチョンセは依然として毎月出ていくお金がない唯一の選択肢です。月家賃に転換すると、同じ家に住む費用が実質的に上がります。そしてマンション市場ではチョンセが依然として半分近くを占めています。ソウルのマンションの月家賃割合が52%というのは、裏返せば48%がまだチョンセだということです。

⚖️ チョンセの未来を見る2つの視点

争点縮小すると見る側かなりの期間残ると見る側
金利低金利では家主が大金を運用して得る利益がない金利が再び上がればチョンセ供給の誘因もよみがえる
信頼チョンセ詐欺以降、借り手が先にチョンセを避ける保証・審査の強化でリスクがふるい落とされている最中
制度賃貸借3法で家主が最大4年縛られるチョンセローン・返還保証のインフラがすでに密に整っている
市場ビラ・多世帯の月家賃割合が78.1%まで来たソウルのマンションはまだ48%がチョンセ
需要月家賃への転換はすでに5年連続で進行中毎月出ていくお金がない代替案がほかにない

現実的な絵はおそらくその中間でしょう。マンションではチョンセがかなりの期間残り、ビラ・多世帯ではすでに事実上終わり、全体の割合は減り続けるという形です。ソウルの非マンションの月家賃割合78.1%という数字が、その変化がすでにどこまで来ているかを示しています。

旅行者や短期滞在者にとってこの話が重要な理由はひとつです。韓国の不動産広告で「チョンセ3億」と「保証金1,000万・月100万」が並んでいるとき、その2つは同じ市場の別の商品ではなく、異なる時代の契約方式が1つの画面に重なっているものです。片方は沈みつつあり、もう片方は標準になりつつあります。

最後にもう一度書いておきます。この記事は制度の原理と最近の統計を説明する一般的な情報であり、特定の契約を勧めたり、法律・金融の助言を提供したりするものではありません。金額と要件は地域・時点・個別の物件によって異なるため、実際の契約前には登録された公認仲介士と、必要な場合は法律専門家の確認を経てください。

データと出典