ソウル1ヶ月暮らしの住まい（2026）：考試院・シェアハウス・コリビング・短期賃貸、30日総費用を徹底比較

韓国の不動産において「1ヶ月」はもっとも中途半端な期間です。30日未満は宿泊業、2年は住宅賃貸借——そのあいだの1ヶ月という滞在は、どちらの制度にもぴたりとは収まりません。だからこそ、この隙間を埋める独自の商品群が生まれ、価格体系もそれぞれまったく異なるのです。

問題は、これらの選択肢が同じ基準で比較されたことがないという点です。考試院は「月39万ウォン」と言い、正式な月極賃貸は「保証金1,000万ウォンで月60万ウォン」と言い、コリビングは「オールインクルーシブ67万ウォン」と言います。何が含まれているかがバラバラで、数字だけを見ても比較になりません。

そこで、国土交通部の実取引価格公開システムのデータと、考試院・シェアハウスプラットフォームの公示価格を、30日間の実支出と初日に必要な現金という2つの軸で再計算しました。

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なぜソウルで1ヶ月だけの部屋を探すのがこんなに難しいのか？

韓国の賃貸制度が「1ヶ月」という単位をそもそも想定していないからです。 住宅賃貸借保護法の基本契約単位は2年であり、30日未満の滞在はそもそも賃貸借ではなく宿泊業に分類されます。

まさにこの隙間で育ってきたのが考試院・シェアハウス・コリビングハウス・短期賃貸アプリです。それぞれ異なる法的根拠で運営されているため、見た目は似ていても保証金の仕組みと外国人契約の可否がまったく異なります。

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30日総費用、同じ基準で計算し直すと

結論から言えば、30日の実支出は考試院が圧倒的に安く、コリビングとモーテルの月単位が中間、正式な月極賃貸が最も高くなります。 正式な月極賃貸が「月額だけ見れば安いのに総費用は最も高い」という逆説が生まれる理由は、保証金・仲介手数料・光熱費がすべて別だからです。

💰 ソウル一人暮らし30日滞在総費用シミュレーション（単位：万ウォン、2026年基準）

タイプ	預ける保証金	30日部屋代	別途光熱費	仲介手数料	30日実支出	初日必要現金
考試院・원룸텔	10	39	込み	0	39	49
シェアハウス	100	46	3	0	49	149
モーテル月単位	0	55	込み	0	55	55
コリビング（保証金0型）	0	67	込み	0	67	67
コリビング（業界平均）	273	67	込み	0	67	340
ホテル月単位	30	115	込み	0	115	145
正式な月極ワンルーム	1,000	85.6	10	33	128.6	1,128.6

保証金は退去時に返ってくるお金なので「実支出」からは外しましたが、1ヶ月滞在ではこのお金が拘束されること自体がコストです。 正式な月極ワンルームは初日に1,128万ウォンを用意する必要があり、考試院なら49万ウォンで済みます。23倍の差です。

仲介手数料33万ウォンは適当な数字ではありません。ソウル市条例上、住宅賃貸借の仲介手数料は**換算保証金（保証金＋月額×100）**基準で計算され、保証金1,000万ウォン・月額85.6万ウォンの場合、換算保証金は9,560万ウォンとなります。5,000万ウォン以上1億ウォン未満の区間で上限料率0.4％、限度額30万ウォンが適用され、ここに付加価値税（VAT）が加わります。

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契約条件を一枚の表に——保証金・最低期間・外国人契約の可否

価格よりも大事なのが最低契約期間と外国人の単独契約の可否です。特に91日以上滞在する予定なら、外国人登録（ARC）申請時に滞在先の証明書類が必要になりますが、宿泊業ライセンスで運営されている施設はこの書類を発行できないことが多いのです。

📋 ソウル1ヶ月暮らし 宿泊タイプ別 契約条件比較

タイプ	保証金	最低契約期間	光熱費	家具・家電	外国人単独契約	滞在先証明書類
考試院・원룸텔	5万〜19万ウォン	1ヶ月（一部週単位）	ほぼ込み	ベッド・机・冷蔵庫	パスポートのみで可のところ多数	不可の場合が多い
シェアハウス	50万〜200万ウォン	通常3〜6ヶ月	別途分担	全オプション	運営会社により可	運営会社に確認必要
コリビングハウス	0〜273万ウォン	1ヶ月	込み	全オプション＋共用ラウンジ	英語対応ブランド多数	住居用登録ブランドは発行可
短期賃貸アプリ	33万ウォン定額	1週間	ほぼ込み	全オプション	アプリ登録で可	契約書の形式により異なる
モーテル・ホテル月単位	0〜30万ウォン	1泊	込み	ホテル水準	パスポートで可	不可（宿泊業）
正式な月極契約	500万〜2,000万ウォン	通常1〜2年	全額別途	半オプション〜全オプション	ARC・口座・保証人必要	発行可（確定日付可能）

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考試院——39万ウォンの実態とエリア別の差

ソウルの考試院の平均月額は39万ウォン、保証金は5万〜19万ウォンです。 ソウルで最も安い住居形態であり、保証金がほぼないため初期費用の負担が最も低くなります。

その代わり、部屋の狭さが問題です。調査機関によって異なりますが、ソウル考試院の部屋は平均5.5〜7.6㎡、半数以上が7㎡未満と報告されています。ベッド1つ、机1つ、その間の通路がすべてという広さです。ただし2022年以降、新築の考試院は1室あたり7㎡以上を確保しなければならないため、最近建てられたところほど条件が良くなっています。トイレとシャワー室はほとんど共用で、窓のない部屋は同じ建物内でも5万〜10万ウォン安くなります。

🚇 ソウル主要駅勢圏 考試院平均月額（2025年2月基準）

エリア	平均月額	特徴
モクドン（木洞）	49万ウォン	ソウル西南部の学群密集、考試院の中でも最高価格帯
高麗大学	44万ウォン	大学街の需要集中
チャムシル（蚕室）	40万ウォン	大型ショッピングモール・企業密集
シンチョン（新村）	39万ウォン	大学街、観光アクセス良好
ホンデ（弘大）	39万ウォン	若年層の需要最多、部屋の回転早い
ヤンジェ（良才）	38万ウォン	江南アクセスに比べてコスパ良好

江南エリアは例外です。江南区・瑞草区・江東区は月40万〜50万ウォン台が基本で、江南ビジネス街の奥には月60万〜70万ウォンを超えるプレミアム考試院も珍しくありません。 逆に保証金が最も安いのは冠岳区・中区・芦原区で、5万〜6万ウォン台です。

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シェアハウス——区ごとに14万ウォンの差がある

ソウルのシェアハウス平均月額は40万ウォン台前半から50万ウォン台半ばまで分布し、保証金は50万〜200万ウォンです。 考試院より部屋が広く、キッチンとリビングをきちんと使えるのが違いです。その代わり最低契約期間が通常3〜6ヶ月のため、ちょうど1ヶ月だけの滞在には条件が合わないところが多いです。

🏘️ ソウル自治区別シェアハウス平均月額（2025年12月基準）

価格帯	自治区	月額
40万ウォン台（最安圏）	道峰・江東・銅雀	40万ウォン
	陽川	43万ウォン
	冠岳	44万ウォン
	広津	45万ウォン
46〜50万ウォン台（平均圏）	城北	46万ウォン
	西大門	47万ウォン
	城東・瑞草・麻浦	48万ウォン
	衿川・永登浦	50万ウォン
50万ウォン以上（上位圏）	東大門	51万ウォン
	江南	52万ウォン
	鐘路	54万ウォン

最安の道峰区40万ウォンと最高の鐘路区54万ウォンの差は14万ウォンです。ワンルーム市場の格差（61万ウォン）に比べればずっと狭いのは、シェアハウスは一軒の家を複数人で分け合う構造のため、地価がそのまま月額に反映されないからです。

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正式な月極賃貸が1ヶ月暮らしに合わない理由——国土部の実取引データで見る現実

2026年3月、国土交通部の実取引価格公開システムに登録されたソウルの専用33㎡以下のワンルーム・オフィステルの伝貰・月貰取引1万1,584件を基準に、保証金1,000万ウォン換算の月額家賃は、連立多世帯（ワンルーム）85.6万ウォン、オフィステル83万ウォンです。 韓国不動産院が発表したソウル平均伝月貰転換率5.8%を適用し、保証金水準の異なる契約を同じ基準で統一した値です。

📊 ソウル自治区別 小型住宅 換算月額（国土部実取引、2026年3月、単位：万ウォン）

区分	連立多世帯（ワンルーム）	オフィステル
最も高いところ	城東区 109.5	龍山区 107.1
2位	江南区 104.0	松坡区 99.6
3位	瑞草区 103.3	瑞草区 99.3
4位	龍山区 99.3	江南区 97.8
5位	永登浦区 98.7	中区 94.8
最も安いところ	芦原区 48.4	芦原区 56.4
2番目に安い	道峰区 50.0	恩平区 61.1
3番目に安い	鐘路区 57.5	九老区 68.0
ソウル平均	85.6	83.0

聖水・往十里一帯がオフィス・スタートアップ密集地として浮上するなか、城東区のワンルーム月額が今回初めて江南区を上回りました。一方オフィステルは龍山区が107.1万ウォンで1位です。同じ低価格帯でもワンルームなら鐘路区が、オフィステルなら恩平区が比較的安いという点が、タイプ別の戦略が必要な理由です。

ここにもう一つ決定的な制約があります。住宅賃貸借保護法上、基本契約単位は2年であり、実際にも1年未満の契約を受け入れる大家は稀です。3ヶ月以下はそもそも断られるか、月額を大幅に上乗せされます。最も安く見える選択肢が、1ヶ月暮らしでは事実上選択肢にならないのです。

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予算と状況別、どれを選べばいい？

最後にもうひとつ。国土交通部の2024年住宅実態調査によると、首都圏の賃借世帯の所得対比月賃貸料比率（RIR）は**18.4%**で、全国平均（15.8%）より高くなっています。ただしこれは全年齢・全世帯類型を合わせた数値です。小型ワンルームに独り暮らしする若者に絞れば、月84万ウォンの部屋ひとつが所得の40%を超えるのがソウルの現実です。1ヶ月暮らしの予算を組むときは、「ソウルの人たちもこの価格を負担に感じている」という事実を知ったうえで始めるのがいいでしょう。