要聊梨泰院，得先把两个数字并排摆出来。
其一 — 2025年第三季度，梨泰院小型商铺空置率是 3.9%。低于首尔市中心平均值的5.1%。这是从2024年第三季度的13.9%一年内降下来的数字。
其二 — 2025年10月31日晚9点，梨泰院的人潮是 17,800人。同一时刻，弘大是 110,000人。
商圈活了过来，万圣节却没有回来。如果这两句话看起来自相矛盾，那说明你还不完全清楚梨泰院发生了什么。
太长不看版
- 梨泰院不是复苏，而是重组了。从数字看，空置率健康，位居首尔前列。
- 让它活过来的不是夜店街，而是汉江镇站一侧的汉南洞时尚商圈。不是替代，而是牵引。
- 梨泰院在事故之前就已经在崩塌。2018年美军基地搬迁 → 2019年空置率26.5% → 疫情 → 事故，四连击。
- 万圣节需求看起来已永久转移到弘大。以2025年计，弘大是梨泰院的六倍多。
- 2025年12月，观光特区扩大至汉江镇站。Leeum美术馆和Blue Square被纳入特区。
- 如今梨泰院的强项不是夜店，而是世界美食文化街、伊斯兰街、Leeum这一侧。
先把顺序理清 — 事故不是起点
这是聊梨泰院时最常被搞错的一点。
📉 事故之前的梨泰院空置率
| 时间点 | 空置率 | 事件 |
|---|---|---|
| 2018年 | 约20% | 2018年6月，驻韩美军龙山基地迁往平泽 |
| 2019年第一季度 | 24.3% | |
| 2019年第二季度 | 26.5% | 全国主要商圈中处于最高位的空置率 |
当时韩国鉴定院负责人的分析很明确 — “美军基地搬迁导致常驻消费群体流失，是最大原因。”
梨泰院之所以是梨泰院，很大程度上是因为龙山美军基地。基地迁往平泽后，每晚填满巷子的消费群体消失了，接替的是绅士化，2020年疫情来了，2022年事故来了。
用数字看这四年
营业额恢复曲线 — 只公开到2023年
首尔市有一份以事故前一周（2022年10月第4周）的营业额为100来衡量数据。
📊 梨泰院1洞营业额·流动人口恢复率（事故前一周 = 100）
| 时间点 | 营业额恢复率 | 流动人口恢复率 |
|---|---|---|
| 2022年11月 | 约30% | — |
| 2023年2月 | 52% | 71.9% |
| 2023年3月 | 98.2% | 72.6% |
| 2023年4月 | 93.4% | 74.9% |
| 2023年5月 | 76.3% | 75.6% |
3、4月的90%段别照单全收
龙山区在2023年1月和3月共发行了326亿韩元、面值打8折的地区购物券，到5月已使用180亿韩元。3、4月的数字被这个效应推高了，5月的76.3%更接近真实水平。
而且首尔市从2023年6月起就不再公布同一口径的数据。之后只能看空置率了。
空置率 — 反转在这里发生
2025年第三季度梨泰院小型商铺空置率3.9%，低于首尔市中心平均值。 中大型的13.6%也比清潭（23.6%）和东大门（14.3%）更健康。和2019年的26.5%相比，完全是另一个街区。
访客也在增加。按龙山区统计，梨泰院观光特区国内访客从2024年的125万人增至2025年1—11月的130万人，外国访客从24万人增至超过25万人。外国访客中，中国、日本、香港、台湾占一半以上。
那到底是什么让梨泰院活了过来
答案不是夜店。是汉江镇站一侧的时尚商圈。
从6号线汉江镇站向梨泰院站方向延伸的这条线，也就是俗称的“川久保玲街”，品牌扎堆。
川久保玲街一带的餐饮营业额年均增长15%。在2025年第四季度的地产咨询机构评估中，首尔空置率最低的商圈被列为圣水、明洞、汉南。
“汉南洞取代了梨泰院吗？” — 不是取代，而是牵引
汉南洞没有把梨泰院挤出去，而是涌向汉南洞的人流向梨泰院站方向下流，梨泰院主街由此活了过来。把两个街区看作被绑在同一根轴线上，才准确。
行政层面也承认了这一点。2025年12月26日首尔市告示，梨泰院观光特区扩大至汉江镇站一带。总面积39万㎡，从梨泰院路入口到汉南洞居民中心约1.4公里。Leeum美术馆和Blue Square被纳入特区。
也就是说，2026年的梨泰院不再是“梨泰院站夜店街”，而是“梨泰院站—汉江镇站轴线”。
各片区的现状 — 节奏各不相同
梨泰院周边的次级商圈各自按不同的时间表运转。把它们混为一谈，就会全错。
🏘️ 次级商圈现状
| 片区 | 状态 | 现在什么样 |
|---|---|---|
| 汉南洞（汉江镇站） | ✅ 明确上升 | 首尔空置率最低档。时尚、美术馆、高端餐饮。租金涨幅居前 |
| 世界美食文化街 | ✅ 营业活跃 | 30多个国家的餐厅。每晚连露台座位都坐满 |
| Usadan-ro伊斯兰街 | ⚠️ 指标未确认 | 以首尔中央清真寺为中心，约40家清真商铺密集 |
| 经理团路 | ⚠️ 部分恢复、性质转变 | 空置仍在，人流未达全盛期。不再是大品牌，而是独立书店、葡萄酒吧、工作室为主重组 |
| 解放村 | ⚠️ 人变多了，营收却少了 | 店铺190家，人流增加。但单店月均营收为496万韩元，同比下降 |
| 古董家具街 | 🔴 无法确认 | 2020年以后受汉南新城影响而衰落的报道。现状未确认 |
D Museum不在汉南洞
英文导览至今仍把D Museum当作汉南洞景点介绍，但它已于2021年迁往城东区圣水洞（首尔林）。汉南洞的美术馆是Leeum。
解放村的数字尤其有意思。 人变多了，单店营收却少了。按星期统计的营业额集中在周六的17.2% — 意味着这是一个只在周末特定时段有人来的“目的地型”商圈。离地铁站远、又是坡路，不是路过会顺便进来的街区。
经理团路在2017年前后因租金暴涨而崩塌，至今还没回来，但性质正在转变。创业者的年龄段从20—30代转向40—50代，大品牌的位置被独立书店和工作室取代。这不是完全恢复，而是向“安静小巷”的重新定位。
没能回来的 — 万圣节
光看数字，结论就很清楚。万圣节需求没有消失，而是转移到了弘大。 而且这个转移没有回头的迹象。
🎃 逐年万圣节应对方式
| 年份 | 发生了什么 |
|---|---|
| 2023（一周年） | 全国性克制。3家大型超市、4家便利店、主题乐园停止万圣节营销，把主题换成感恩节、啤酒节 |
| 2024（两周年） | 梨泰院节日氛围消失。6号线梨泰院站从晚11点起双向跳站，一度封站。部署警察3,012名 |
| 2025（三周年） | 梨泰院站晚11点起跳站。事故巷子从晚10点20分左右起由警方管制进入。 几乎没人穿变装，即便有也大多是外国游客 |
一位商圈分析专家2025年11月的评论，精准概括了当下梨泰院的心境 — “消费已大幅恢复，但要放开来庆祝万圣节，氛围仍有些小心翼翼。”
如果计划10月底去梨泰院
不是“人多”，“有管制和紧张感”才是准确说法。地铁可能跳站，某些巷子可能被拦。想找万圣节气氛就去弘大或圣水，如果是去看梨泰院的美食和街区，避开那一周就行。
事故巷子 — 旅行者该知道的
先把事实说准。2022年10月29日晚，在龙山区梨泰院洞汉密尔顿酒店旁一条狭窄的下坡巷子里发生了踩踏事故，159人死亡。 法院判定这不是自然灾害，而是尽到注意义务本可预防的人祸。
10·29 记忆与安全之路
2023年10月，在一周年前夕建成。遗属协议会和市民对策委员会筹备了约一年，龙山区厅予以配合。
那里有什么
- 距梨泰院站1号出口约40米处的纪念碑
- 巷口地面上刻着“我们还有需要记住的名字”
- 第1块导览板用14种语言说明事故经过 — 外国访客可以直接阅读
- 第2、3块导览板是每两个月更换摄影师、平面设计师作品的“橱窗画廊”形式
- 市民留下的便利贴原样保留着
关于举止
- 平时可以通行。不是封闭空间，巷子两侧是正常营业的商铺街。
- 万圣节等极度拥挤时，警方会管制进入。
- 这里设有14种语言的导览板，阅读并理解它，正符合这条路的设立初衷。
- 但请注意，这是由遗属和市民共同管理的追悼空间。不适合当作观光照片的背景。
追悼空间“星星之家”不在梨泰院，而在钟路区社稷路130号（3号线景福宫站附近）。2024年11月迁至现址开放。开放时间需在到访前确认。
还没有结束
虽然和旅行信息没有直接关系，但想理解这个街区，值得了解。
- 刑事审判仍在进行。 一审（2024年9月）判处前龙山警察署署长有期徒刑3年、龙山区区长无罪，检方随即上诉。二审于2025年5月启动，但在特别调查委员会的调查结果审议、表决之前处于中断状态。
- 特别调查委员会的活动期限临近 — 2026年9月16日。 2026年5月委员长辞职等内讧不断，延长活动期限的法案在国会搁置。2026年7月，官方确认了事故发生后政府把“惨事、踩踏、牺牲者”改为“事故、死亡者”传播的事实。
事故过去近四年，官方真相调查仍未了结。 梨泰院的人对万圣节如此谨慎，背后也有这个原因。
人流安全 — 现在就能用的工具
出发前就能查拥挤程度
- 首尔市实时城市数据（data.seoul.go.kr/SeoulRtd）— 观光特区、地铁站、公园等首尔120个地点的实时拥挤度
- “首尔实时拥挤度”App — 宽松 / 普通 / 略拥挤 / 拥挤 / 非常拥挤五档。连估算人口数和周边路况都有
- 万圣节期间，行政安全部会指定全国重点管理地区，首尔市在弘大、梨泰院等设置重点管理区。通过地方自治团体的人流感应CCTV共享实时信息
- 年末年初（圣诞—1月初）也会对明洞、梨泰院、圣水、弘大、江南站等9处实施特别安全管理
现在梨泰院真正值得看的
先从出口说起
🚇 按目的地选出口
| 车站·出口 | 目的地 |
|---|---|
| 6号线 梨泰院站 1号口 | 汉密尔顿酒店、世界美食文化街、10·29 记忆与安全之路（40米）、主要lounge bar |
| 6号线 梨泰院站 3号口 | 伊斯兰街（Usadan-ro 10街）、首尔中央清真寺 — 消防署在左侧右转，上坡约300米 |
| 6号线 汉江镇站 | Leeum美术馆、Blue Square，川久保玲街的时尚门店 |
| 6号线 绿莎坪站 | 经理团路入口、解放村方向。距梨泰院站约580米 |
看点
知道梨泰院的一天是按时段分化的，就更容易安排路线 — 白天是汉南洞的咖啡馆、时尚街，夜晚是世界美食文化街。
住宿 — 梨泰院还是汉南
🏨 对比
| 梨泰院 | 汉南洞 | |
|---|---|---|
| 气质 | 夜间餐饮·酒吧·夜店、异域多元 | 时尚·美术馆·高端餐饮、以白天为主 |
| 噪音 | 周末夜里相当大 | 相对安静 |
| 价位 | 从中低价起、跨度大 | 高 |
| 注意事项 | — | 部分路段紧邻汉南3区拆除、动工工地 |
| 最近车站 | 梨泰院站 | 汉江镇站 |
汉南洞2026年正在大兴土木
汉南3区（THE H汉南）是5,988户规模的、首尔最大的再开发项目。完成约8,800户搬迁后，2025年2月启动拆除，截至2026年3月结构物拆除79.5%，计划2029年入住。部分路段可能有噪音、扬尘和通行限制。
紧邻梨泰院的联合国军司令部（UNC）用地（梨泰院洞22-34番地一带，44,935㎡）也在推进一个11万亿韩元规模、含公寓420户＋写字楼式公寓723间＋酒店＋商业·文化设施的开发。完工时间各报道说法不一。
那么，梨泰院变成了一个怎样的街区
作为廉价、异域酒吧街的梨泰院，正在结构性收缩。 美军留下的位置无法复原，联合国军司令部用地的开发一旦完成，高档化还会再进一步。
取而代之，如今的梨泰院有的是：世界上密度最高的30国美食巷子一条，韩国第一座清真寺及其周边的清真商铺，首尔最强的时尚旗舰店一条线，以及Leeum美术馆。
抱着逛夜店街的期待去会失望，抱着逛街区的期待去，会得到首尔密度最高的半天。
数据与来源
- 韩国不动产院 商业用不动产租赁动向调查（梨泰院商圈）— 转引自韩国经济（2025-11-02）
- 今日新闻（2019-10-31）— 事故前的空置率与美军基地搬迁
- 京乡新闻（2023-06-11）— 首尔市营业额·流动人口恢复率、地区购物券效应
- 韩国日报（2025-11-01）— 2025年万圣节梨泰院·弘大人潮统计
- 韩国经济（2025-10-31）— 2025年万圣节现场、世界美食文化街状况
- 市政日报（2026-01-08）— 梨泰院观光特区扩大告示、面积·范围
- Edaily Marketin（2025-05）· 韩国纤维新闻（2025-12-23）— 汉南洞商圈、品牌入驻、空置率对比
- Sisa Prime — 经理团路·解放村商圈分析
- 京乡新闻（2023-10-26）· 每日新闻 — 10·29 记忆与安全之路的修建
- 首尔新闻·京乡新闻（2025-08-28）— 一审判决、二审中断
- 京乡新闻（2026-08-10）· Newsis（2026-07-28）— 特别调查委员会现状
- 首尔市实时城市数据·首尔市安全管理对策新闻稿
- 金融经济新闻·Newsis（2025-03-06）— 汉南3区、联合国军司令部用地开发