Seoul Window
要聊梨泰院，得先把兩個數字並排擺出來。
其一 — 2025年第三季，梨泰院小型店舖空置率是 3.9%。低於首爾市中心平均值的5.1%。這是從2024年第三季的13.9%一年內降下來的數字。
其二 — 2025年10月31日21:00，梨泰院的人潮是 17,800人。同一時刻，弘大是 110,000人。
商圈活了過來，萬聖節卻沒有回來。如果這兩句話看起來自相矛盾，那說明你還不完全清楚梨泰院發生了什麼。
懶人包
- 梨泰院不是復甦，而是重組了。從數字看，空置率健康，位居首爾前列。
- 讓它活過來的不是夜店街，而是漢江鎮站一側的漢南洞時尚商圈。不是替代，而是牽引。
- 梨泰院在事故之前就已經在崩塌。2018年美軍基地搬遷 → 2019年空置率26.5% → 疫情 → 事故，四連擊。
- 萬聖節需求看起來已永久轉移到弘大。以2025年計，弘大是梨泰院的六倍多。
- 2025年12月，觀光特區擴大至漢江鎮站。Leeum美術館和Blue Square被納入特區。
- 如今梨泰院的強項不是夜店，而是世界美食文化街、伊斯蘭街、Leeum這一側。
先把順序理清 — 事故不是起點
這是聊梨泰院時最常被搞錯的一點。
📉 事故之前的梨泰院空置率
| 時間點 | 空置率 | 事件 |
|---|---|---|
| 2018年 | 約20% | 2018年6月，駐韓美軍龍山基地遷往平澤 |
| 2019年第一季 | 24.3% | |
| 2019年第二季 | 26.5% | 全國主要商圈中處於最高位的空置率 |
當時韓國鑑定院負責人的分析很明確 — 「美軍基地搬遷導致常駐消費族群流失，是最大原因。」
梨泰院之所以是梨泰院，很大程度上是因為龍山美軍基地。基地遷往平澤後，每晚填滿巷子的消費族群消失了，接替的是仕紳化，2020年疫情來了，2022年事故來了。
用數字看這四年
營業額恢復曲線 — 只公開到2023年
首爾市有一份以事故前一週（2022年10月第4週）的營業額為100來衡量的數據。
📊 梨泰院1洞營業額·流動人口恢復率（事故前一週 = 100）
| 時間點 | 營業額恢復率 | 流動人口恢復率 |
|---|---|---|
| 2022年11月 | 約30% | — |
| 2023年2月 | 52% | 71.9% |
| 2023年3月 | 98.2% | 72.6% |
| 2023年4月 | 93.4% | 74.9% |
| 2023年5月 | 76.3% | 75.6% |
3、4月的90%段別照單全收
龍山區在2023年1月和3月共發行了326億韓元、面值打8折的地區購物券，到5月已使用180億韓元。3、4月的數字被這個效應推高了，5月的76.3%更接近真實水準。
而且首爾市從2023年6月起就不再公布同一口徑的數據。之後只能看空置率了。
空置率 — 反轉在這裡發生
2025年第三季梨泰院小型店舖空置率3.9%，低於首爾市中心平均值。 中大型的13.6%也比清潭（23.6%）和東大門（14.3%）更健康。和2019年的26.5%相比，完全是另一個街區。
訪客也在增加。按龍山區統計，梨泰院觀光特區國內訪客從2024年的125萬人增至2025年1—11月的130萬人，外國訪客從24萬人增至超過25萬人。外國訪客中，中國、日本、香港、台灣占一半以上。
那到底是什麼讓梨泰院活了過來
答案不是夜店。是漢江鎮站一側的時尚商圈。
從6號線漢江鎮站向梨泰院站方向延伸的這條線，也就是俗稱的「川久保玲街」，品牌扎堆。
川久保玲街一帶的餐飲營業額年均成長15%。在2025年第四季的地產諮詢機構評估中，首爾空置率最低的商圈被列為聖水、明洞、漢南。
「漢南洞取代了梨泰院嗎？」 — 不是取代，而是牽引
漢南洞沒有把梨泰院擠出去，而是湧向漢南洞的人流向梨泰院站方向下流，梨泰院主街由此活了過來。把兩個街區看作被綁在同一根軸線上，才準確。
行政層面也承認了這一點。2025年12月26日首爾市告示，梨泰院觀光特區擴大至漢江鎮站一帶。總面積39萬㎡，從梨泰院路入口到漢南洞居民中心約1.4公里。Leeum美術館和Blue Square被納入特區。
也就是說，2026年的梨泰院不再是「梨泰院站夜店街」，而是「梨泰院站—漢江鎮站軸線」。
各片區的現狀 — 節奏各不相同
梨泰院周邊的次級商圈各自按不同的時間表運轉。把它們混為一談，就會全錯。
🏘️ 次級商圈現狀
| 片區 | 狀態 | 現在什麼樣 |
|---|---|---|
| 漢南洞（漢江鎮站） | ✅ 明確上升 | 首爾空置率最低檔。時尚、美術館、高端餐飲。租金漲幅居前 |
| 世界美食文化街 | ✅ 營業活躍 | 30多個國家的餐廳。每晚連露台座位都坐滿 |
| Usadan-ro伊斯蘭街 | ⚠️ 指標未確認 | 以首爾中央清真寺為中心，約40家清真店舖密集 |
| 經理團路 | ⚠️ 部分恢復、性質轉變 | 空置仍在，人流未達全盛期。不再是大品牌，而是獨立書店、葡萄酒吧、工作室為主重組 |
| 解放村 | ⚠️ 人變多了，營收卻少了 | 店舖190家，人流增加。但單店月均營收為496萬韓元，同比下降 |
| 古董家具街 | 🔴 無法確認 | 2020年以後受漢南新城影響而衰落的報導。現狀未確認 |
D Museum不在漢南洞
英文導覽至今仍把D Museum當作漢南洞景點介紹，但它已於2021年遷往城東區聖水洞（首爾林）。漢南洞的美術館是Leeum。
解放村的數字尤其有意思。 人變多了，單店營收卻少了。按星期統計的營業額集中在週六的17.2% — 意味著這是一個只在週末特定時段有人來的「目的地型」商圈。離地鐵站遠、又是坡路，不是路過會順便進來的街區。
經理團路在2017年前後因租金暴漲而崩塌，至今還沒回來，但性質正在轉變。創業者的年齡層從20—30代轉向40—50代，大品牌的位置被獨立書店和工作室取代。這不是完全恢復，而是向「安靜小巷」的重新定位。
沒能回來的 — 萬聖節
光看數字，結論就很清楚。萬聖節需求沒有消失，而是轉移到了弘大。 而且這個轉移沒有回頭的跡象。
🎃 逐年萬聖節應對方式
| 年份 | 發生了什麼 |
|---|---|
| 2023（一週年） | 全國性克制。3家大型超市、4家便利商店、主題樂園停止萬聖節行銷，把主題換成感恩節、啤酒節 |
| 2024（兩週年） | 梨泰院節日氛圍消失。6號線梨泰院站從23:00起雙向過站不停，一度封站。部署警察3,012名 |
| 2025（三週年） | 梨泰院站23:00起過站不停。事故巷子從22:20左右起由警方管制進入。 幾乎沒人穿變裝，即便有也大多是外國遊客 |
一位商圈分析專家2025年11月的評論，精準概括了當下梨泰院的心境 — 「消費已大幅恢復，但要放開來慶祝萬聖節，氛圍仍有些小心翼翼。」
如果計畫10月底去梨泰院
不是「人多」，「有管制和緊張感」才是準確說法。地鐵可能過站不停，某些巷子可能被攔。想找萬聖節氣氛就去弘大或聖水，如果是去看梨泰院的美食和街區，避開那一週就行。
事故巷子 — 旅行者該知道的
先把事實說準。2022年10月29日晚間，在龍山區梨泰院洞漢密爾頓酒店旁一條狹窄的下坡巷子裡發生了踩踏事故，159人死亡。 法院判定這不是自然災害，而是盡到注意義務本可預防的人禍。
10·29 記憶與安全之路
2023年10月，在一週年前夕建成。遺屬協議會和市民對策委員會籌備了約一年，龍山區廳予以配合。
那裡有什麼
- 距梨泰院站1號出口約40公尺處的紀念碑
- 巷口地面上刻著「我們還有需要記住的名字」
- 第1塊導覽板用14種語言說明事故經過 — 外國訪客可以直接閱讀
- 第2、3塊導覽板是每兩個月更換攝影師、平面設計師作品的「櫥窗畫廊」形式
- 市民留下的便利貼原樣保留著
關於舉止
- 平時可以通行。不是封閉空間，巷子兩側是正常營業的店舖街。
- 萬聖節等極度擁擠時，警方會管制進入。
- 這裡設有14種語言的導覽板，閱讀並理解它，正符合這條路的設立初衷。
- 但請注意，這是由遺屬和市民共同管理的追悼空間。不適合當作觀光照片的背景。
追悼空間「星星之家」不在梨泰院，而在鐘路區社稷路130號（3號線景福宮站附近）。2024年11月遷至現址開放。開放時間需在到訪前確認。
還沒有結束
雖然和旅行資訊沒有直接關係，但想理解這個街區，值得了解。
- 刑事審判仍在進行。 一審（2024年9月）判處前龍山警察署署長有期徒刑3年、龍山區區長無罪，檢方隨即上訴。二審於2025年5月啟動，但在特別調查委員會的調查結果審議、表決之前處於中斷狀態。
- 特別調查委員會的活動期限臨近 — 2026年9月16日。 2026年5月委員長辭職等內訌不斷，延長活動期限的法案在國會擱置。2026年7月，官方確認了事故發生後政府把「慘事、踩踏、犧牲者」改為「事故、死亡者」傳播的事實。
事故過去近四年，官方真相調查仍未了結。 梨泰院的人對萬聖節如此謹慎，背後也有這個原因。
人流安全 — 現在就能用的工具
出發前就能查擁擠程度
- 首爾市即時城市數據（data.seoul.go.kr/SeoulRtd）— 觀光特區、地鐵站、公園等首爾120個地點的即時擁擠度
- 「首爾即時擁擠度」App — 寬鬆 / 普通 / 略擁擠 / 擁擠 / 非常擁擠五檔。連估算人口數和周邊路況都有
- 萬聖節期間，行政安全部會指定全國重點管理地區，首爾市在弘大、梨泰院等設置重點管理區。透過地方自治團體的人流感應CCTV共享即時資訊
- 年末年初（聖誕—1月初）也會對明洞、梨泰院、聖水、弘大、江南站等9處實施特別安全管理
現在梨泰院真正值得看的
先從出口說起
🚇 按目的地選出口
| 車站·出口 | 目的地 |
|---|---|
| 6號線 梨泰院站 1號出口 | 漢密爾頓酒店、世界美食文化街、10·29 記憶與安全之路（40公尺）、主要lounge bar |
| 6號線 梨泰院站 3號出口 | 伊斯蘭街（Usadan-ro 10街）、首爾中央清真寺 — 消防署在左側右轉，上坡約300公尺 |
| 6號線 漢江鎮站 | Leeum美術館、Blue Square，川久保玲街的時尚門市 |
| 6號線 綠莎坪站 | 經理團路入口、解放村方向。距梨泰院站約580公尺 |
看點
知道梨泰院的一天是按時段分化的，就更容易安排路線 — 白天是漢南洞的咖啡館、時尚街，夜晚是世界美食文化街。
住宿 — 梨泰院還是漢南
🏨 對比
| 梨泰院 | 漢南洞 | |
|---|---|---|
| 氣質 | 夜間餐飲·酒吧·夜店、異域多元 | 時尚·美術館·高端餐飲、以白天為主 |
| 噪音 | 週末夜裡相當大 | 相對安靜 |
| 價位 | 從中低價起、跨度大 | 高 |
| 注意事項 | — | 部分路段緊鄰漢南3區拆除、動工工地 |
| 最近車站 | 梨泰院站 | 漢江鎮站 |
漢南洞2026年正在大興土木
漢南3區（THE H漢南）是5,988戶規模的、首爾最大的再開發項目。完成約8,800戶搬遷後，2025年2月啟動拆除，截至2026年3月結構物拆除79.5%，計畫2029年入住。部分路段可能有噪音、揚塵和通行限制。
緊鄰梨泰院的聯合國軍司令部（UNC）用地（梨泰院洞22-34番地一帶，44,935㎡）也在推進一個11兆韓元規模、含公寓420戶＋住辦混合公寓723間＋酒店＋商業·文化設施的開發。完工時間各報導說法不一。
那麼，梨泰院變成了一個怎樣的街區
作為廉價、異域酒吧街的梨泰院，正在結構性收縮。 美軍留下的位置無法復原，聯合國軍司令部用地的開發一旦完成，高檔化還會再進一步。
取而代之，如今的梨泰院有的是：世界上密度最高的30國美食巷子一條，韓國第一座清真寺及其周邊的清真店舖，首爾最強的時尚旗艦店一條線，以及Leeum美術館。
抱著逛夜店街的期待去會失望，抱著逛街區的期待去，會得到首爾密度最高的半天。
資料來源
- 韓國不動產院 商業用不動產租賃動向調查（梨泰院商圈）— 轉引自韓國經濟（2025-11-02）
- 今日新聞（2019-10-31）— 事故前的空置率與美軍基地搬遷
- 京鄉新聞（2023-06-11）— 首爾市營業額·流動人口恢復率、地區購物券效應
- 韓國日報（2025-11-01）— 2025年萬聖節梨泰院·弘大人潮統計
- 韓國經濟（2025-10-31）— 2025年萬聖節現場、世界美食文化街狀況
- 市政日報（2026-01-08）— 梨泰院觀光特區擴大告示、面積·範圍
- Edaily Marketin（2025-05）· 韓國纖維新聞（2025-12-23）— 漢南洞商圈、品牌進駐、空置率對比
- Sisa Prime — 經理團路·解放村商圈分析
- 京鄉新聞（2023-10-26）· 每日新聞 — 10·29 記憶與安全之路的修建
- 首爾新聞·京鄉新聞（2025-08-28）— 一審判決、二審中斷
- 京鄉新聞（2026-08-10）· Newsis（2026-07-28）— 特別調查委員會現狀
- 首爾市即時城市數據·首爾市安全管理對策新聞稿
- 金融經濟新聞·Newsis（2025-03-06）— 漢南3區、聯合國軍司令部用地開發