Seoul Window
在北村的韩屋胡同里多走一会儿，你会发现一件怪事：房子长得太像了。大门一样宽，屋顶一样高，院墙一样长，一栋挨着一栋排下去。如果是朝鲜两班各自盖的宅子，绝不可能这样整齐划一。
答案其实很简单——这些房子是同一时期、由同一类开发商、为了卖而盖的。北村和益善洞的韩屋胡同，是1920~30年代房地产开发商买下大块土地、切成小块、成排盖起规格统一的韩屋再分售出去的住宅小区。放到今天，差不多就是新城区的土地开发。这篇文章会依次讲清楚：这场开发是怎么进行的，对韩国人意味着什么，一百年后两个街区变成了什么样，以及如今本地人真正常去的店在哪里。
太长不看版
- 北村·益善洞的韩屋胡同，是1920~30年代建成的“分售小区”。住宅经营公司买下大地块、切小，再成批建造中小型韩屋出售。
- 代表人物是创立建阳社的郑世权。益善洞166番地一带，就是他买下楼洞宫旧址后打造的韩屋小区。
- 如今的北村是限制游览时间的住宅区，益善洞则成了韩屋商圈。北村红区只允许游客在上午10点至下午5点进入。
北村韩屋村是什么时候、由谁建起来的？
**今天立在北村的韩屋，大部分是1920~30年代住宅经营公司盖好卖掉的房子。**北村这个街区确实从朝鲜时代起就住着权贵世家。但那时的北村，是几座大宅院各占一大片地，并不是现在这样小韩屋挤得密密麻麻的胡同。
变化始于1910年代以后京城（殖民时期的首尔）的住房荒。首尔韩屋门户网站介绍，“1912年以后由于住房短缺，通过分割中大型地块”出现了新形态的韩屋；想靠卖房赚钱的住宅经营公司买下大片地块和林地，集中建造中小规模的韩屋。最典型的就是嘉会洞11番地·31番地、三清洞35番地、桂洞135番地。如今游客排队拍照的嘉会洞31番地坡道，正是这样诞生的小区。
人口涌入的速度也很惊人。Pressian连载（《沦为殖民城市的京城》）引用的统计显示，京城人口从1920年约25万人，增加到1930年约35万人、1935年约40万人。从地方来找工作的朝鲜人，根本找不到足够的房子住。把一座大宅的地皮切成十栋、二十栋来卖，自然成了赚钱的生意。
为什么偏偏是清溪川以北？
日据时期的首尔，大致以清溪川为界一分为二。日本人主要住在南边的南村（今天的明洞、忠武路、会贤洞一带），朝鲜人则住在北边的北村。1926年朝鲜总督府大楼建进景福宫，积善洞、通义洞、孝子洞一带随之盖起了总督府官舍，日本的官署和官舍开始向清溪川以北扩张。朝鲜人越来越担心，自己会被挤出京城城墙之外。在北村大量供应朝鲜人住的韩屋，既是一门生意，也是在这种氛围下发生的事。
“建筑王”郑世权是谁？
**郑世权（1888~1965）是1920年创立建阳社、在首尔各地建造并出售韩屋小区的朝鲜人房地产开发商。**他出身庆尚南道固城，当过面长（乡长），1919年来到京城，第二年创办了建阳社。首尔大学金京珉教授在著作《建筑王，打造京城》（2017）中，把建阳社评价为韩国第一家综合性房地产公司。
以当时的标准看，他的生意规模堪称碾压。韩语维基百科引用的1929年《京城便览》记载，建阳社“每年新建300余户住宅”。首尔市刊物《首尔&》估计，他在京城内外盖的韩屋约有2,000栋。北村的嘉会洞、三清洞，还有益善洞、凤翼洞、惠化洞、城北洞、昌信洞、往十里、杏堂洞——经他之手的街区遍布整个首尔。
不过，他可不只有商人这一副面孔。1930年代，郑世权参与了朝鲜物产奖励会和新干会的活动，还在乐园洞300番地盖了朝鲜物产奖励会馆、在花洞129番地盖了朝鲜语学会会馆，无偿捐出。代价也相当沉重。据首尔市介绍，他因朝鲜语学会事件入狱，遭受严刑拷打，财产也被日本殖民当局夺走；韩语维基百科记载，当时被强占的纛岛土地多达3万5千余坪。光复之后，他的事业再也没能恢复往日光景。
益善洞韩屋村是怎么形成的？
**益善洞166番地一带，是郑世权买下昔日宫家（王族宅邸）旧址后一口气开发出来的韩屋小区。**据首尔韩屋门户网站，郑世权买下了包括楼洞宫——朝鲜哲宗生父的私邸兼祠堂——在内的益善洞166番地、33番地、19番地等土地，分割成小地块，盖起中小规模的韩屋，以买卖和全租方式推向市场。
开发速度跟今天的楼盘差不多。据《首尔&》报道，直到1929年这里还是王族后裔的私邸，到了1935年，已经挤满了几十栋韩屋。短短6年，一座宫家就变成了一整个街区。
如果说北村是许多开发商分头开发许多地块形成的街区，那么益善洞就是一个开发商把一整块地整体开发出来的街区。所以益善洞的胡同更窄，房子更小，样子也更统一。首尔韩屋门户网站介绍，益善洞的韩屋大多在30坪以下，只有少数达到50坪级别。
💡 实用提示：在胡同里认出1920~30年代的“分售韩屋”
- 屋檐边的镀锌铁皮遮檐和落水管——为了让雨水流进下水道而不是院子里。朝鲜时代的韩屋没有这种装置。
- 并排相连的大门——地块是切分出来的，所以大门的间距和宽度几乎一样。
- 镶玻璃的门窗——不少人家在大厅和房间前装了玻璃门。
- 外墙的瓷砖·砖块装饰——混用近代建材留下的痕迹。
城市韩屋对韩国人意味着什么？
**城市韩屋，是韩国人第一次接触到的“近代住宅商品”。**朝鲜时代的房子，通常是房主请木匠来盖的。1920~30年代的城市韩屋则不同：开发商先盖好，人们再从现房里挑一栋买下，或者以全租方式住进去。房款分期付清的年付·月付方式，也是在这时出现的。今天韩国人买期房公寓、再慢慢还贷款的模式，原型可以说就藏在这些胡同里。
房子本身也在走向近代化。原本由宽敞院落和好几栋建筑组成的两班宅院，被压缩成一栋小小的“口”字形韩屋，厨房和厕所也重新设计。保留传统形制，同时迁就城市的狭小土地和新的生活方式——这是一种折中。这也是殖民地城市里，朝鲜人中产阶层扎下根来的方式。
光复之后，这层意义一度被翻转。1970年代起，公寓成了“住着舒服的新房子”的象征，韩屋则被看作又冷又不方便的老房子。1983年北村被划为第四类美观地区，正式成为保护对象；但1991年高度限制放宽到10m·3层以下后，拆韩屋盖新楼的情况反而多了起来。风向再次转变是在2001年，首尔市以韩屋登记制度为基础，启动了“北村营造”计划。从那时起，韩屋才重新从“该拆的破房子”变回“该守护的遗产”。
📅 两个街区的一百年——大事年表
| 年份 | 北村 | 益善洞 |
|---|---|---|
| 1920 | 郑世权创立建阳社 | 郑世权创立建阳社 |
| 1920~30年代 | 嘉会洞11·31番地、三清洞35番地、桂洞135番地等大地块被分割，建成韩屋小区 | 买下楼洞宫一带，约1935年韩屋小区建成 |
| 1983 | 划为第四类美观地区——正式开始保护 | — |
| 1991 | 高度限制放宽（10m·3层以下）——韩屋拆除增多 | — |
| 2001 | 以韩屋登记制度为基础，启动“北村营造” | — |
| 2004 | — | 划为城市环境整治区域，推进再开发 |
| 2014 | — | 再开发推进委员会解散，再开发告吹 |
| 2018 | — | 划为韩屋密集地区，制定地区单位规划 |
| 2024~25 | 划为特别管理区域，2025年3月起红区开罚 | — |
北村和益善洞现在是什么样子？
**一百年前以同样方式诞生的两个街区，如今面对的却是截然相反的难题。**北村为了守住有人生活的街区而限制观光，益善洞则放弃再开发，走上了商圈化的路。
北村——对游客限时开放的住宅区
北村至今仍是有人居住的街区。但游客蜂拥而至，住在这里的人却越来越少。据《韩国日报》（2023年8月）报道，北村所在的嘉会洞·三清洞居民人数在2013年之后的10年间减少了27.8%（2,422人）；北村路11街的16栋韩屋中，真正有人住的只剩2栋。噪音、垃圾和隐私被侵犯，让居民们不堪其扰，纷纷搬离。
于是钟路区把北村划为特别管理区域。据首尔市介绍，北村路11街一带约34,000㎡为红区，游客只能在上午10点至下午5点进入。2024年11月起先设宣导期，2025年3月起对违规者开罚。首尔市还预告将限制包车（旅游大巴）通行。
💡 实用提示：逛北村时要守的规矩
- 红区（北村路11街一带）只在上午10点~下午5点开放。清晨或傍晚来拍照是不行的。
- 别往大门里张望，也别坐在台阶、墙头上拍照——这里大多是真正的住家。
- 在胡同里请压低音量，垃圾请自行带走。
益善洞——没被拆掉，变成了韩屋商圈
益善洞曾经差点消失。2004年它被划为城市环境整治区域，拆掉韩屋、盖14层住商综合楼的再开发计划随之推进（Edaily，2018年1月报道）。但2010年首尔市城市规划委员会要求改为保护韩屋，居民之间几经冲突，2014年推进委员会解散，再开发最终告吹。
再开发停摆的2014年前后，年轻创业者开始翻修老旧韩屋，开起咖啡馆和餐厅，没几年，益善洞就成了首尔最热闹的韩屋胡同商圈。据首尔韩屋门户网站，截至2018年，餐饮、服务业和批发零售商铺多达330余家。首尔市在2018年把益善洞划为韩屋密集地区，并制定了地区单位规划。据Edaily报道，规划内容包括阻止大型连锁品牌进驻，以及把大马路边的建筑高度限制在5层（20m）以下。
本地人最近都去哪儿？——北村
我们稍稍避开游客动线，挑了一些开了很多年的老店，以及街坊邻居常去的地方。北村的老字号餐厅整理在北村老字号美食TOP 9，韩屋咖啡馆整理在北村·益善洞咖啡馆TOP 10，这里主要介绍不重复的店。
大邱香油坊（대구참기름집）——在桂洞路榨了近50年油的老油坊
从安国站沿着通往中央高中的桂洞路往上走，最先迎上来的是一股香喷喷的油香。这家油坊1975年开业，1990年起由现任老板接手经营（钟路文化财团，2023）。店里榨芝麻油和紫苏籽油，也卖炒米粉（미숫가루）和辣椒粉。过去每逢节日，街坊们都会来这里榨油；最近还多了不少冲着“油坊之旅”来的外国游客。它是首尔市认定的“老店”（오래가게）之一。
喝茶的庭院（차마시는뜰）——在韩屋院子里喝一碗双和汤
位于三清洞坡上（北村路11na街）的韩屋茶馆。坐在环绕庭院的房间里，喝双和汤、生姜茶、五味子茶这类传统茶。游客不少，但也一直有韩国客人在安静的午后带着父母来。它在红区里面的胡同，所以行程最好安排在下午5点前到访。根据Diningcode上的最新信息，周二休息。
北村手工饺子 北村店（북촌손만두 북촌점）——不用排队的街坊饺子
北村路4街上的手工饺子馆。总店在仁寺洞，这是一个在首尔各处开有分店的饺子品牌的北村门店。菜单以炸饺子、排骨饺子、鳀鱼刀削面这类实惠家常菜为主，附近上班族和街坊常来随便吃一顿。逛韩屋胡同前后来垫垫肚子正合适。
东林绳结工坊（동림매듭공방）——在公共韩屋里看传统绳结
位于嘉会洞北村路12街的传统绳结工坊。这里是首尔市买下并运营的“公共韩屋”之一，也是为数不多能近距离看到192030年代城市韩屋内部的地方。据首尔韩屋门户网站，开放时间为上午10点下午6点，周一和传统节日休息。想体验编绳结的话，最好提前咨询。
桂洞路澡堂的故事
桂洞路正中间，曾有一家1969年开业的街坊澡堂中央汤。它在2014年歇业，2016年眼镜品牌Gentle Monster保留了原来的招牌、锅炉和浴池结构，把这里改成了展厅。这是最能直观体现北村变化的例子——街坊的生活空间，变成了面向游客的商店。
本地人最近都去哪儿？——益善洞与乐园洞
如今益善洞韩屋胡同里，大多是瞄准年轻人的咖啡馆和餐厅。我们从中挑出了韩国人常去的几家，再加上胡同外乐园洞·敦义洞那些守了几十年的老店。
元祖乐园糕店（원조낙원떡집）——比益善洞韩屋还早的年糕店
早在益善洞韩屋小区盖起来之前，这家店就已经在这一带了。据首尔市介绍，它最初是在宫里做事的人开的年糕店，约从1920年起代代相传，2018年被列为首尔未来遗产。招牌年糕有豆沙厚糕（두텁떡）、五色琼团和打糕（인절미）。据说乐园洞年糕街，也是从这家店发展起来的。每到节日前夕，买年糕的队伍都排得老长。
赞扬家（찬양집）——60年的海鲜刀削面
敦化门路11da街胡同里的刀削面馆，1965年开业。用蛤蜊和海鲜熬出的汤头配上手擀刀削面，另外也卖手工饺子。2017~2019年入选首尔米其林指南，和附近几家面馆一起，把这条胡同变成了“刀削面胡同”。午饭时间，钟路一带的上班族和街坊老人挤在一起坐满店里。周日休息。
元祖传闻店（원조소문난집）——凌晨4点开门的干白菜醒酒汤
乐园商街前水标路上的汤饭店。不放肉，只用大酱、干白菜叶（우거지）和豆腐煮一碗醒酒汤。据美食媒体Wikifoodie报道，一碗醒酒汤3,000韩元，从1986年的500韩元一点点涨到现在。已故主持人宋海老先生是这里的常客，店家也多次上过电视。在塔谷公园和乐园商街之间往来的老人们，天不亮就来这里——这是与益善洞韩屋咖啡馆截然不同的另一张钟路面孔。
昌和堂（창화당）——益善洞韩屋胡同里排队的饺子
益善洞水标路28街的手工饺子店。菜单以饺子、辣炒年糕、筋道面（쫄면）这类韩式小吃为主，周末胡同里会排起长队。名气大到连大型超市和网店都在卖它家的速冻饺子。想避开排队，就挑工作日一开门就去。
五竹家（오죽이네）——晚间聚餐的辣炖鸡汤
敦化门路11ga街的辣炖鸡汤·辣炖章鱼汤店。客人多到在同一条胡同里又开了新馆和3号店，是上班族晚上聚餐的热门去处。标准吃法是：先吃辣汤，最后用剩下的汤底炒饭收尾。周日休息。
冬柏洋果店（동백양과점）——开化期风情的韩屋甜品店
益善洞水标路28街的韩屋咖啡馆，招牌是舒芙蕾松饼和芭菲。店内装潢让人联想到192030年代京城的“洋果店”（西式糕点铺），能借着甜点感受城市韩屋刚刚盖起来那个年代的氛围。20222024年连续入选蓝丝带（Blue Ribbon Survey）。
🗺️ 本文介绍的店铺一览
| 街区 | 店名 | 类型 | 一句话亮点 |
|---|---|---|---|
| 北村 桂洞 | 大邱香油坊 | 油坊 | 1975年创业，首尔市“老店” |
| 北村 三清洞 | 喝茶的庭院 | 韩屋茶馆 | 位于红区内——下午5点前到访 |
| 北村 嘉会洞 | 北村手工饺子 北村店 | 饺子·刀削面 | 实惠的街坊一餐 |
| 北村 嘉会洞 | 东林绳结工坊 | 手工艺工坊 | 首尔市公共韩屋，周一休馆 |
| 乐园洞 | 元祖乐园糕店 | 年糕店 | 约1920年起，首尔未来遗产 |
| 敦义洞 | 赞扬家 | 海鲜刀削面 | 1965年开业，周日休息 |
| 乐园洞 | 元祖传闻店 | 干白菜醒酒汤 | 凌晨营业，老人常客多 |
| 益善洞 | 昌和堂 | 手工饺子 | 周末要排队 |
| 益善洞 | 五竹家 | 辣炖鸡汤 | 晚间聚餐名店，周日休息 |
| 益善洞 | 冬柏洋果店 | 韩屋甜品店 | 开化期洋果店主题 |
💡 实用提示：一日路线推荐
- 上午——从安国站出发：桂洞路（大邱香油坊）→ 嘉会洞31番地坡道 → 三清洞“喝茶的庭院”。下午5点前离开红区。
- 午餐——北村手工饺子，或者任选一家北村老字号。
- 下午——步行15分钟左右到益善洞。绕韩屋胡同转一圈，在冬柏洋果店歇歇脚。
- 晚上——赞扬家的刀削面或五竹家的辣炖鸡汤，回去路上再到元祖乐园糕店带一袋年糕。
北村和益善洞的胡同，并不是朝鲜王朝的风景，而是朝鲜人在殖民地城市里寻找安身之处的那个年代的风景。走过那一排排长得一模一样的大门时，不妨想一想：一百年前，这里的每一栋房子，都曾是某个人按月分期付款、好不容易才买下的第一套“自己的家”。同一条胡同，也许就会看起来有点不一样。如果还想看看首尔其他的近代史街巷，也可以去贞洞走一圈。
数据与来源
- 首尔韩屋门户网站——韩屋村：北村（地块分割、住宅经营公司、保护政策年表）
- 首尔韩屋门户网站——韩屋村：益善洞（郑世权、楼洞宫、118栋韩屋、330余家商铺、再开发经过）
- 首尔市——守护韩屋的建筑王“郑世权”与北村
- 首尔市媒体中心——北村韩屋村游客访问限制时间说明
- 《首尔&》——益善洞韩屋之父郑世权
- 韩语维基百科——郑世权（引用1929年《京城便览》、纛岛土地）
- 京乡新闻——[书与人生] 改变1920年代京城的“建筑王”郑世权（金京珉，《建筑王，打造京城》）
- Pressian——沦为殖民城市的京城，人口虽然增加…… · 接管景福宫的日本，践踏北村与西村
- Edaily——钟路益善洞14年后解除再开发，作为韩屋地区保留（2018.1）
- 韩国日报——16栋中仅剩2栋有人居住，“鬼城”北村韩屋村（2023.8）
- 钟路文化财团——那时候啊，北村桂洞路篇（大邱香油坊）
- 首尔市媒体中心——元祖乐园糕店 · Wikifoodie——元祖传闻店 · Wikifoodie——五竹家
- 首尔韩屋门户网站——东林绳结工坊 · Diningcode、Polle店铺信息（喝茶的庭院、北村手工饺子、赞扬家、冬柏洋果店）
- 店铺营业时间和休息日以2026年9月网上公开的信息为准，出发前请在Naver地图上再确认一次。