韩国公寓管理费与保安

在韩国公寓租房，租金只是每月成本的一半。另一半在月中左右，出现在一张纸上，或小区App的一条通知里。

那张纸就是관리비（gwanlibi），管理费，它是韩国租房里最不被解释清楚的部分之一。也是在这里，你会遇到真正运营这栋楼的人：管理办公室的职员、清洁工，以及入口小岗亭里的경비원（gyeongbiwon）保安。

管理费到底付了什么？

小区维持运转的一切开销，加上你自家的使用费，再加上为未来维修存的一笔钱。韩国法律明确列出了账单上可以有哪些项目，这让它比看起来更容易读懂。

《共同住宅管理法施行令》规定了三个层次：

🧾 韩国管理费账单的三个层次

层次	韩语	包含内容	法律上归谁
公共管理费	공용관리비	一般管理、清洁、保安、消毒、电梯、家庭网络设备、供暖和热水（共用时）、维修保养、管理公司佣金	住在那里的人
各户使用费	개별사용료	电和水（含公共区域分摊）、燃气、区域供暖和热水、化粪池和生活垃圾费、楼宇保险、住户委员会和选举委员会运营费	住在那里的人
长期维修准备金	장기수선충당금	为屋顶、电梯、管道、重新粉刷等按长期计划进行的大修存的钱	房东

公共费用按你住房的面积分摊，以专有面积计算。这就是为什么韩国的数字总是按每平方米报价，也是为什么同一栋楼里更大的房子，为同样的保安和同样的电梯付更多钱。

使用费按表计量或分摊。管理办公室代收后转交给电力、供水和供暖供应商。我们的电费与燃气费指南解释了这些费率如何运作。

韩国管理费多少钱？

对于84平方米的典型家庭户型，据Newsis和韩联社引用的K-apt数据，全国平均每月在24万到28万韩元之间，取决于季节和年份。冬天是贵的那一端。

官方来源是K-apt（k-apt.go.kr），由韩国不动产院运营的全国公寓管理信息系统。大型小区必须在那里公布费用，所以你可以查到你在考虑的具体小区。下面的全国平均值来自K-apt数据，经韩国媒体分析和报道。

据韩联社对K-apt上13,444个小区的分析，2026年1月84平方米户型的全国平均为₩280,812，比2025年1月上涨4.3%。当月首尔的最低气温比一年前低得多，供暖费每平方米上涨了13%。

公共部分花到哪里去了？行业报纸《韩国公寓新闻》对2023年K-apt数据的分析把公共费用按每平方米拆解：一般管理是最大项，约490韩元，其次是保安363韩元、清洁230韩元。仅保安一项就占公共费用的近30%，这解释了为什么住户委员会想削减账单时，首先看的就是保安人数。

为什么账单冬天这么高？

因为在很多小区，供暖是算在管理费里的。

涨幅多大取决于供暖系统，你的房产中介应该能告诉你，K-apt也为每个小区列出：

🔥 供暖类型与冬季成本出现在哪里

供暖类型	韩语	谁供热	你在哪里付钱
区域供暖	지역난방	从区域热源厂输送热水的供热商	管理费上，按户计量
集中供暖	중앙난방	小区内部的锅炉房	管理费上，常按面积分摊
独立供暖	개별난방	你自己家里的燃气锅炉	燃气账单上，直接付给城市燃气公司或通过管理费代收

独立供暖时，管理费本身全年相当平稳，燃气账单承担冬天。区域或集中供暖时，隆冬的管理费可能远高于夏天，尤其是在寒冷的年份。这些没有哪一种自动更便宜。重要的是你要为冬天的账单做预算，而不是9月的账单。地板本身由地暖系统加热，它很高效，但也让人很容易一直开着暖气。

外国租客怎么读账单？

看三个数字：总额、你自己的使用量、维修准备金。其他都是细节。

租客能要回维修准备金吗？

能。维修准备金在法律上是房东的成本，替房东付了这笔钱的租客有权要求偿还。

《共同住宅管理法》要求管理办公室向房东收取장기수선충당금（jang-gi suseon chungdanggeum）。实际上它出现在租客的月度账单上，因为收到账单的是租客。施行令随后补上了这个闭环：租客付过这笔钱的，房东必须退还该金额，管理办公室在接到要求时必须及时开具缴费确认。

通常的做法是：你通知退租时，向管理办公室要一份장기수선충당금 납부확인서（缴费确认），交给房东，和退还押金一起结算。在全租（jeonse）这种押金很大的租约里，最方便的是在同一笔转账里扣除。别把它和관리비예치금搞混，那是房东在房屋首次入住时向管理办公室交的一笔单独押金，那笔钱退给房东，不是退给你。

同时，向办公室要一份你离开那个月的最终结算，通常叫중간정산（中期结算）。他们在你搬家当天读表，只结算到那天为止。

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公寓保安是谁？

大多是年长男性，签合同，在一个很小的岗亭里长时间轮班。

韩国公寓小区入口的保安岗亭，경비실（gyeongbisil），是韩国城市生活的一个固定景观。保安看守大门和停车场、代收包裹、夜间巡逻、扫雪、管理垃圾分类区。在很多小区，他们不是由住户直接雇用，而是由外部的保安或管理公司以短期合同雇用。

那些警察数据涵盖所有持证保安人员，不只是公寓保安，但它们显示了这支劳动力的形态：保安是韩国人从第一份职业退休后能从事的主要工作之一。据首尔经济日报，20多岁和30多岁的保安人数也在上升，年轻求职者接过了他们父辈一代曾做的工作。

2020年之后发生了什么变化？

2020年5月，首尔北部江北区牛耳洞一个公寓小区的一名保安，在一场因停车引发的纠纷中被住户反复殴打和威胁后死亡。该住户被定罪，最高法院于2021年8月维持了五年有期徒刑的判决。这起案件成了关于公寓保安待遇的全国性事件，也推动了讨论多年的改革。

《共同住宅管理法》于2020年10月修订，界定了公寓保安在安保工作之外可以被要求做什么，同时已有的禁令禁止住户对保安和其他公寓工作人员下达不公平命令。施行令的配套修订自2021年10月21日起施行，明确规定了保安可以被要求和不可以被要求做什么。这些规定适用于通过保安或住房管理公司雇用的保安，这是通常的安排；小型小区直接雇用的保安不在其列。

📋 公寓保安可以被要求和不可以被要求做什么（自2021年10月21日起）

允许	不允许
安保：防盗、防火、防人群危险	代客泊车或挪动住户的车
协助清洁和整理	把包裹送到各户
看管和整理垃圾分类区	为个别住户跑腿办私事
张贴通知、把邮件放进信箱	管理办公室的日常工作，如抄表或收取文件
为防止危险进行停车管理	专业工作，如刷漆、修剪树木或除草
代存包裹待领取

如果小区违反这些规定，地方政府可以调查并责令改正，住户、住户委员会或管理主体随后可被处以最高1000万韩元的罚款。保安公司可能被吊销执照。这些规定是否改变了每个小区的日常生活，是另一个问题。行业媒体持续报道，针对不公平命令和虐待的单独一般性禁令没有附带处罚，而2025年8月的一项法案提议对其处以最高1000万韩元的罚款。殴打和威胁，当然，仍属普通刑法下的犯罪。

保安正在被机器取代吗？

在一些小区，是的。迫于削减管理费压力的住户委员会，正在用综合控制系统取代保安岗亭：闭路电视、停车场入口的车牌识别、门禁对讲和中央监控室。据Herald Economy 2026年8月的报道，京畿道一个小区把保安从42人减到18人。另一个江北区的小区，在住户抱怨雪、垃圾分类和停车没人管之后，撤销了削减并重新雇用了保安。

这就是每个小区都在争论的取舍。摄像头看门比人便宜，但它们不会扫雪，也不会告诉新住户哪天该扔塑料。

保安能帮外国住户什么？

在上述清单范围内，能帮不少，而且只要你礼貌地开口，通常都乐意。

他们不是来调解邻里纠纷的。对于楼层之间的噪音，管理办公室和正式的调解渠道才是途径；我们的楼层噪音指南讲了这如何运作。

我该给保安送礼吗？

这是一种习俗，不是义务。很多住户在秋夕和春节给保安送一份小礼物，比如饮料、水果或礼盒，有些小区会为保安和清洁工募集一笔自愿的节日份子钱。据2022年韩国日报的一篇报道，一个小区要求每户出1万韩元，住户对这种募集是贴心还是施压意见不一。在关于住户的钱该怎么花的争议之后，一些小区已经停止从管理费本身里支付节日奖金。

一份直接送出的、小小的个人心意，总是受欢迎的，也从不被期待。说声你好也一样。对外国住户来说，认识保安的脸、早上交换一句안녕하세요，是成为那个包裹被妥善保管的邻居的最简单方式。