韓国のマンション管理費と警備員

韓国のマンションの家賃は、毎月の費用の半分にすぎません。残りの半分は、月の中頃に1枚の紙、または団地のアプリの通知で届きます。

その紙が관리비（クァンリビ）、管理費です。韓国で借りる際に最も説明されないもののひとつでもあります。そして、実際に建物を運営する人々、管理事務所のスタッフ、清掃員、入口の小さな詰所にいる경비원（キョンビウォン、警備員）と出会う場所でもあります。

管理費は実際に何に使われる？

団地が運営を続けるために使うすべてと、自宅の光熱費、そして将来の修繕のための積み立てです。韓国の法律は請求書に載せられるものを正確に定めており、見た目より読みやすくなっています。

共同住宅管理法の施行令は3つの層を定めています。

🧾 韓国の管理費請求書の3つの層

層	韓国語	内容	法的な負担者
共有管理費	공용관리비	一般管理、清掃、警備、消毒、エレベーター、ホームネットワーク機器、暖房・給湯（共有の場合）、修繕・維持、管理会社の手数料	住んでいる人
世帯使用料	개별사용료	電気・水道（共用部分の割当を含む）、ガス、地域暖房・給湯、浄化槽・家庭ごみの費用、建物保険、住民会・選挙管理委員会の運営費	住んでいる人
長期修繕積立金	장기수선충당금	屋根、エレベーター、配管、塗り替えなどの大規模工事のための長期計画に基づく積み立て	貸主

共有費用は、専有床面積で測った住戸の広さで按分されます。だから韓国の数字は常に1平方メートルあたりで示され、同じ建物の広い部屋ほど、同じ警備員とエレベーターに多く払うのです。

使用料は計量か按分です。管理事務所が徴収し、電気・水道・暖房の事業者に渡します。料金の仕組みは電気・ガス代ガイドで解説しています。

韓国の管理費はいくら？

一般的な家族向けの84平方メートルの部屋では、全国平均は季節と年によって月24万〜28万ウォン程度です（K-aptの数字をニューシスと聯合が報道）。冬が高い方の端です。

公式の情報源はK-apt（k-apt.go.kr）。韓国不動産院が運営する全国マンション管理情報システムです。大規模団地はここに管理費を公表する義務があるため、検討中の団地を正確に調べられます。下の全国平均は、韓国の報道が分析・報道したK-aptデータによるものです。

K-apt上の13,444団地を分析した聯合によると、84平方メートルの部屋の2026年1月の全国平均は280,812ウォンで、2025年1月比4.3%増でした。その月のソウルの最低気温は前年より大幅に低く、暖房費は1平方メートルあたり13%上昇しました。

共有部分はどこへ行くのか。業界紙の韓国マンション新聞による2023年のK-aptデータの分析は、共有費用を1平方メートルあたりで分解しました。一般管理が約490ウォンで最大、次いで警備363ウォン、清掃230ウォン。警備だけで共有費用の約30%を占め、住民委員会が請求書を削ろうとするときにまず警備員の数を検討する理由がこれです。

なぜ冬に請求書が高い？

多くの団地では、暖房が管理費に載っているからです。

跳ね上がりの大きさは暖房方式によります。不動産屋に聞けば分かり、K-aptにも団地ごとに掲載されています。

🔥 暖房方式と冬の費用の現れ方

暖房方式	韓国語	熱を作るのは	支払い先
地域暖房	지역난방	地域のプラントから温水を送る熱供給事業者	管理費、住戸ごとに計量
中央暖房	중앙난방	団地内のボイラー室	管理費、床面積で按分されることが多い
個別暖房	개별난방	自宅のガスボイラー	ガス代。都市ガス会社から直接か、管理費で徴収

個別暖房なら、管理費自体は年間を通じてほぼ横ばいで、冬はガス代が担います。地域暖房や中央暖房なら、真冬の管理費は夏よりはるかに高くなることがあり、寒い年は特にそうです。どれが自動的に安いというわけではありません。大事なのは、9月の請求書ではなく冬の請求書に予算を組むことです。床自体はオンドル床暖房で温められ、効率的ですが、暖房をつけっぱなしにしやすいのが難点です。

外国人の借主は請求書をどう読む？

3つの数字を探しましょう。合計、自分の使用分、修繕積立金です。あとは細部です。

借主は修繕積立金を取り戻せる？

はい。修繕積立金は法的に貸主の負担で、貸主に代わって払った借主には返還を求める権利があります。

共同住宅管理法は、管理事務所が장기수선충당금（チャンギスソンチュンダングム）を貸主から徴収するよう定めています。実際には、受け取るのが借主なので、借主の毎月の請求書に載ります。施行令がその輪を閉じます。借主が払った場合、貸主はその額を返還しなければならず、管理事務所は求めに応じて遅滞なく納付確認書を発行しなければなりません。

通常のやり方は、退去の通知をするときに管理事務所で장기수선충당금 납부확인서（納付確認書）をもらい、貸主に渡して、保証金の返還と一緒に精算します。保証金が大きいチョンセ（伝貰）契約では、同じ振込で差し引くのが最も簡単です。部屋が初めて入居されるときに貸主が管理事務所に払う別の預かり金である관리비예치금と混同しないでください。それは貸主に戻るもので、あなたには戻りません。

同時に、退去月の最終精算（通常중간정산、中間精算と呼ばれる）も事務所に依頼しましょう。引っ越し当日にメーターを検針し、その日までだけ請求してくれます。

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マンションの警備員とは誰？

ほとんどが年配の男性で、契約社員として、とても小さな詰所で長時間のシフトをこなします。

韓国のマンション団地の入口にある警備詰所、경비실（キョンビシル）は、韓国の都市生活の定番のひとつです。警備員は門と駐車場を見張り、荷物を受け取り、夜間巡回し、雪かきをし、リサイクル置き場を管理します。多くの団地では、住民が直接雇うのではなく、外部の警備・管理会社が短期契約で雇っています。

警察の数字はマンション警備員だけでなく有資格の警備員全員を対象としていますが、労働力の形を示しています。警備は、韓国人が最初のキャリアを引退した後に就ける主要な仕事のひとつです。ソウル経済日報によると、20〜30代の警備員の数も増えており、若い求職者がかつて父親世代がしていた仕事に就いています。

2020年以降に何が変わった？

2020年5月、ソウル北部の江北区牛耳洞（ウイドン）のマンション団地で、駐車をめぐるトラブルから住民に繰り返し暴行・脅迫された警備員が死亡しました。住民は有罪となり、最高裁は2021年8月に懲役5年の判決を支持しました。この事件は、マンション警備員がどう扱われているかを問う全国的な物語となり、長年議論されてきた変更を押し進めました。

共同住宅管理法は2020年10月に改正され、警備員が警備業務以外に何を求められてよいかを定義し、住民が警備員や他のマンション職員に不当な命令を出すことへの既存の禁止と並びました。施行令の付随改正は2021年10月21日施行で、警備員に命じてよいこと・いけないことを具体的に定めました。この規則は、通常の形態である警備・住宅管理会社を通じて雇われた警備員が対象で、小規模団地が直接雇う警備員は除外されます。

📋 マンション警備員に頼めること・頼めないこと（2021年10月21日から）

許可される	許可されない
警備：盗難・火災・群衆の危険の防止	住民の車の駐車・移動（バレーパーキング）
清掃・整理の手伝い	各戸への荷物の配達
リサイクル置き場の監視・整理	個々の世帯の私的な使い走り
掲示の掲出、郵便受けへの投函	検針や書類の回収など管理事務所の日常業務
危険防止のための駐車管理	塗装、剪定、草むしりなどの専門作業
荷物の受け取り保管

団地がこれらの規則を破った場合、自治体が調査して是正を命じることができ、住民、住民会、管理主体には最大1,000万ウォンの罰金が科されることがあります。警備会社は免許を失うこともあります。規則がすべての団地の日常を変えたかは別問題です。業界紙は、不当な命令や虐待への別個の一般的な禁止には罰則が付いていないと報じ続けており、2025年8月の法案はこれに最大1,000万ウォンの罰金を提案しました。暴行や脅迫はもちろん、通常の刑法上の犯罪のままです。

警備員は機械に置き換わっている？

一部の団地では、はい。管理費削減の圧力を受けた住民委員会は、警備詰所を統合管理システムに置き換えています。CCTV、駐車場ゲートのナンバープレート認識、エントランスのインターホン、中央監視室です。2026年8月のヘラルド経済の報道によると、京畿道のある団地は警備員を42人から18人に減らしました。別の江北区の団地は、雪、リサイクル、駐車が対応されなくなったと住民が不満を訴え、削減を撤回して警備員を再雇用しました。

これがどの団地も議論するトレードオフです。カメラは人より安く門を見張りますが、雪を掃いたり、新しい住民にプラスチックの回収日を教えたりはしません。

警備員は外国人住民の何を手伝える？

上のリストの範囲内でかなりのことを、丁寧に頼めばたいてい快く手伝ってくれます。

彼らの役割ではないのは、隣人トラブルの仲裁です。階下への騒音は、管理事務所と正式な調停の経路がルートです。階間騒音ガイドで仕組みを解説しています。

警備員に贈り物をすべき？

習慣であって義務ではありません。多くの住民は秋夕と旧正月に、飲み物、果物、ギフトボックスなどの小さな贈り物を警備員に渡し、警備員と清掃員のための任意の祝日の寄付を集める団地もあります。2022年の韓国日報の報道によると、ある団地は各世帯に1万ウォンを求め、こうした集金が思いやりなのか圧力なのかで住民の意見が分かれました。いくつかの団地は、住民のお金の使い道をめぐる論争の末、管理費自体から祝日のボーナスを払うのをやめています。

直接渡す小さな個人的な気持ちは、いつでも歓迎され、決して期待されません。挨拶も同様です。外国人住民にとって、警備員の顔を覚え、朝に안녕하세요と交わすことは、荷物を安全に預かってもらえる隣人になる最も簡単な方法です。